De Amsterdamse kantorenmarkt, met afstand de grootste van Nederland, vertoont de eerste signalen van een afkoeling. Vastgoedadviseurs zijn kritisch over de recente plannen van de gemeente de markt leven in te blazen.
Door Paul Wessels en Sebastiaan Roggeveen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 26 april 2019
Bart van Eerd (CBRE), Stijn de Blaaij (Spring Real Estate), Daniël Meijers (Van Gool Elburg), Wouter Winkel (NL Real Estate), Michiel Bijmolt (Savills), Reinoud ten Cate (Van Dijk en ten Cate), Thomas van der Heijden (DRS Makelaars), Daphne Pronk (JLL) en Wessel Timmer (P van den Bosch Bedrijfsmakelaars) gaven tijdens de Ventu Watch in Infinity (‘De Schoen’, voormalig hoofdkantoor ING) commentaar op de laatste ontwikkelingen in de Amsterdamse kantorenmarkt.
De vastgoedadviseurs signaleren dat de kantorenmarkt in Amsterdam de eerste drie maanden van dit jaar rustig is begonnen. Dat wordt ook bevestigd door de cijfers: PropertyNL Ventu Research registreerde de eerste drie maanden van dit jaar 36 kantoortransacties (huur en koop voor eigen gebruik) tegen 51 in de eerste drie maanden van 2018 en zelfs 91 in het eerste kwartaal van 2017. Dit is weliswaar een momentopname, want in het tweede kwartaal en later dit jaar zullen waarschijnlijk nog veel deals worden gemeld, maar al wel een indicatie dat de markt wat gas terugneemt. Het afgenomen opnameniveau wordt niet zozeer veroorzaakt door minder vraag als wel door de beperkte beschikbaarheid van kwalitatief hoogwaardig aanbod.
Inmiddels bedraagt het leegstandspercentage in de meest gewilde kantoorgebieden van Amsterdam (het centrum en de Zuidas) 5% (bron: Calcasa PropertyNL Analyzer), slechts 122.000 m² aanbod kantoren op een voorraad van ruim 2,4 mln m². De prijzen van kantoorruimte zijn de afgelopen periode hard gestegen en op de meest gewilde locaties in Amsterdam wordt zelfs kantoorruimte boven de € 500 per m² aangeboden. Op de Zuidas zijn vraagprijzen van € 400 per m² of hoger geen uitzondering meer. De vastgoedadviseurs signaleren dat het inmiddels weer wat langer gaat duren voordat ruimtes verhuurd worden, maar dat dit sterk afhankelijk is van het desbetreffende deelgebied.
Ambitieus plan gemeente
De gemeente stelt in het recente Kantorenplan 2019–2026 dat in Amsterdam een netto-uitbreidingsvraag van 125.000 m² per jaar mogelijk is, als tenminste het aanbod op de kantorenmarkt wordt verruimd. Opvallend is dat marktpartijen, in ieder geval de aanwezige vastgoedadviseurs, nauwelijks gekend zijn bij het formuleren van de aanbevelingen van het rapport. Stijn de Blaaij (Spring Real Estate): ‘Waarom werkt de gemeente niet meer samen met de markt? Er is geen makelaar, ontwikkelaar of belegger benaderd met de vraag wat de markt wil. Het is eigenlijk dezelfde kritiek die Maarten de Gruyter ook al had over het nieuwbouwbeleid voor woningen. De marktpartijen worden blijkbaar nog steeds gezien als enkel op geld belust en niet als serieuze gesprekspartner voor een mooie, toekomstbestendige stad.’
De makelaars zijn kritisch dat Amsterdam er in het recente rapport voor kiest om niet binnenlands te concurreren, maar zich internationaal te richten op het niveau van andere Europese steden. Binnenlandse verhuizingen van bedrijven naar Amsterdam komen om die reden niet in aanmerking voor toepassing van de ‘hardheidsclausule’. Dit is een forse koerswijziging voor een stad die de groei van de kantorenmarkt de afgelopen decennia vooral had te danken aan het feit dat binnenlandse bedrijven naar Amsterdam verhuisden. Bart van Eerd van CBRE waarschuwt Amsterdam niet slechts te focussen op grote internationale verhuizingen, maar ook de lokale vraag van antwoord te voorzien: ‘Je moet je afvragen of Amsterdam het met deze kantoorambitie gaat redden.’
Ook De Blaaij is huiverig voor een te grote focus op internationale gebruikers: ‘Er moet meer aandacht zijn voor de lokale groeiers. Dit is een veel grotere en belangrijke markt.’ Daniël Meijers van Van Gool Elburg: ‘Het is in de basis een ambitieus getal en daarom is het van essentieel belang dat dit metrage op strategische locaties wordt gerealiseerd die aansluiten bij de vraag uit de markt.’ Wouter Winkel van NL Real Estate velt een nog wat harder oordeel: ‘Er komt een klassieke varkenscyclus aan; de overheid is gewoon te laat met deze plannen.’
In het Kantorenplan stelt de gemeente dat er onvoldoende mogelijkheden zijn door gronduitgifte alleen (men kan alleen op OV-locaties uitgeven, red.) en wordt een beroep gedaan op de markt om in bestaand (kantoor)vastgoed kantoormeters toe te voegen door transformatie, herontwikkeling, uitbreiding of sloop–nieuwbouw. Amsterdam wil alleen meewerken aan kantoorontwikkelingen die goed met het OV bereikbaar zijn.
Voor de regio wordt ook weer hard nagedacht over de realisatie van vele honderdduizenden m² kantoorruimte: Het gaat hier om de locaties de Nieuwe Kern en Amstel Business Park in gemeente Ouder-Amstel. Ook worden kansen toegedicht aan de stationslocaties rond station Zaandam in de gemeente Zaanstad en de locaties op Schiphol en Hoofddorp in de gemeente Haarlemmermeer. Winkel is kritisch over het toevoegen van veel vierkante meters kantoorruimte op plekken die matig met openbaar vervoer bereikbaar zijn.
Hoge duurzaamheidseisen
Van Eerd noemt de duurzaamheidsambities van de gemeente positief. Amsterdam heeft hoge ambities voor duurzaamheid, handhaaft in de bestaande voorraad en stuurt op randvoorwaarden, bereikbaarheid en vestigingsklimaat. Duurzaamheidsambities in de gronduitgiftes van kantoren wegen in een tender voor minimaal 30% boven het wettelijke kader mee. Hiermee heeft de gemeente de mogelijkheid te sturen op een duurzame ontwikkeling. De vraag is echter of de gemeente niet te veel doorschiet met deze eisen ten aanzien van duurzaamheid. Michiel Bijmolt van Savills: ‘Met deze duurzaamheidseisen is het bijna onmogelijk een nieuw kantoor te ontwikkelen.’
Belangrijk thema is dat de schaarste in de kantorenmarkt inmiddels zo is toegenomen dat prijzen per m² ver omhoog worden gestuwd. Voor huurders valt er inmiddels niet veel meer te kiezen. Sterker, Reinoud ten Cate van Van Dijk & ten Cate wijst erop dat de kantorenvoorraad in Amsterdam de afgelopen jaren zelfs af is genomen door transformatie. Hierdoor is de schaarste alleen maar toegenomen. Thomas van der Heijden (DRS Makelaars): ‘Vroeger had Amsterdam een ‘ijzeren voorraad’ aan kantoren, waardoor wisselingen in de conjunctuur beter konden worden opgevangen. Dat beschermde ook de huurprijzen. De gemeente Amsterdam moet meer standvastig zijn als er druk is kantoorgebouwen te herontwikkelen naar andere functies zoals wonen.’
Ook buiten Zuid en Centrum schaarste
In het Kantorenplan 2019–2026 benoemt de gemeente de Zuidas en het Centrum van Amsterdam als de belangrijkste kantoorlocaties in Amsterdam. Het is ook een van de weinige plekken waar de gemeente door gronduitgifte nog kan sturen op het kantoorprogramma.
Daphne Pronk van JLL is kritisch dat de gemeente zozeer focust op dit ‘topmilieu’: ‘Amsterdam zou naar andere gebieden moeten kijken, zoals Zuidoost en Sloterdijk. In deze gebieden heerst nu schaarste.’
De vraag of de Amsterdamse kantorenmarkt bij de huidige schaarste meer concurrentie zal moeten duchten van andere locaties in de Randstad wordt bevestigend beantwoord. Zo zien we eerste verplaatsingen naar Utrecht, ten nadele van Amsterdam, maar tegelijk hebben de andere locaties in de Randstad ook problemen om de productie op gang te krijgen. Ten Cate: ‘Andere steden bouwen nu ook kantoren bij om de flow van Amsterdam op te vangen.’ Wessel Timmer van P van den Bosch Bedrijfsmakelaars denkt dat het niet zo’n vaart zal lopen: ‘Partijen willen juist in Amsterdam zitten om Amsterdam op hun visitekaartje te hebben staan.’ Hij waarschuwt daarbij dat de Amsterdamse overheid niet zomaar afscheid kan nemen van de auto bij kantoorontwikkelingen: ‘Van belang is dat bij de nieuwe kantoormeters ook parkeren komt.’ In het Kantorenplan stelt de gemeente namelijk dat ze met marktpartijen wil verkennen of er ook kantoorgebouwen zonder parkeerplekken kunnen worden gerealiseerd.
Moeizame tenders
De makelaars signaleren dat de huidige tendens van de overheid aan de Zuidas moeizaam van de grond komt door een combinatie van hoge grondprijzen, hoge bouwkosten en de ‘hardheidsclausule’ die de overheid verbindt aan nieuwe gebruikers. Winkel: ‘De gemeente zou ook wat aan de grondprijzen moeten doen. Deze zijn veel te hoog in combinatie met de huidige hoge bouwkosten.’
Meijers vindt dat de gemeente, naast uitgifte van gronden, zich meer zou moeten focussen op het faciliteren van verdichting in de stad, zoals uitbreiding en herontwikkeling. ‘Om dit te realiseren zouden procedures moeten worden versneld om een inhaalslag te maken om aan de vraag uit de markt te voldoen.’
Op de vraag waar de meeste kans is voor de ontwikkeling van nieuwe kantoren, zegt Bijmolt: ‘Vooral herontwikkeling van bestaand bezit. Of op bestaande locaties meters toevoegen (verdichten).’ Ook Timmer ziet het meest in ‘het uitbreiden van bestaande panden of meer hoogbouw plegen’.
Van de Heijden mist in de aanpak van de gemeente een goede afstemming met omliggende gemeenten, zoals in het verleden het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka). Dat ontstond echter in een tijd van forse leegstand, terwijl nu (nog) de bomen tot in de hemel groeien. Volgens Van der Heijden zou het verstandig zijn als Amsterdam met omliggende gemeenten in gesprek zou gaan over de kansen en mogelijkheden. Met een stad als Haarlem kan bijvoorbeeld gekeken worden waar mogelijkheden zouden liggen om kantoren bij het station te ontwikkelen. Van der Heijden: ‘Ik bepleit een goede afstemming met omliggende gemeenten en een menging van functies, zeker op OV-locaties.’
Foto Karen Veldkamp
v.l.n.r.
Reinoud ten Cate (Van Dijk en ten Cate)
Stijn de Blaaij (Spring Real Estate)
Wouter Winkel (NL Real Estate)
Michiel Bijmolt (Savills)
Wessel Timmer (P van den Bosch Bedrijfsmakelaars)
Daphne Pronk (JLL)
Daniël Meijers (Van Gool Elburg)
Bart van Eerd (CBRE)
Thomas van der Heijden (DRS Makelaars)
