Profiel Blackstone: Agressief op zoek naar kansen

Blackstone is als dealmaker op eenzame hoogte geëindigd in het jaar 2019. De Amerikaanse private equity-partij heeft dit jaar in Europa meer aan vastgoed gekocht en verkocht dan alle andere partijen die actief zijn in Europa. De investeerder kocht voor € 12 mrd en verkocht voor nog meer aan vastgoed: in totaal werd er voor € 14 mrd verkocht, waardoor het totale bedrag dat met de transacties gemoeid was, uitkwam op € 26 mrd. Ter vergelijking: nummer twee op de lijst, Patrizia, komt voor zijn totale transactiebedrag uit op € 9 mrd.
Wat voor partij is Blackstone eigenlijk? In elk geval is duidelijk dat Blackstone het aan zijn stand verplicht is om bovenaan zulke lijstjes te prijken. Het is een van de grootste investeerders ter wereld. In totaal heeft het bedrijf $ 538 mrd aan assets under management dat het investeert namens pensioenfondsen, family offices en staatsfondsen.

Overname Dream Global
Op vastgoedgebied is Blackstone sowieso de grootste: uit onderzoek van onder andere Inrev blijkt dat de Blackstone Groep in 2019 met bijna € 250 mrd aan assets under management ook bovenaan dat lijstje stond. Runner-up is Brookfield met € 180 mrd. Blackstone’s vermogen zit verspreid over alle vastgoedsectoren in core-plus fondsen, opportunistische fondsen en fondsen met vastgoedleningen.
Maar alles bij elkaar optellend en aftrekkend (€ 12 mrd acquisitie, € 14 mrd verkoop) blijkt dat Blackstone zijn exposure aan Europees vastgoed in 2019 dus iets heeft verkleind. Zo verkocht Blackstone in Nederland onder meer de Queens Towers in Amsterdam voor € 130 mln. De grootste aankoop in Europa was de overname van de Canadese REIT Dream Global voor € 4,2 mrd (C$ 6,2 mrd). De portefeuille bestond uit kantoren verspreid over Duitsland, Oostenrijk, België en Nederland van in totaal 1,8 mln m², verspreid over 215 objecten.
In Nederland zijn die kantoren gebundeld in Merin, waarvan de portefeuille bestaat uit meer dan 100 gebouwen. De laatste twee jaar heeft Merin nog kantoren aangekocht in Amsterdam (Sloterdijk en Zuidoost), Utrecht, Den Haag en Hoofddorp.

NIBC
De overname van het moederbedrijf van Merin is echter slechts een van de activiteiten waarmee Blackstone zich het afgelopen jaar op vastgoedgebied heeft beziggehouden in Nederland. Het van de beurs halen van zakenbank NIBC, dat een behoorlijke vastgoedtak heeft, werd veel breder in de pers uitgemeten. De portefeuille van NIBC is gevuld met zowel leningen commercieel vastgoed als met woninghypotheken voor particulieren. De overname is vorig jaar aangekondigd, maar Blackstone lijkt nu alles aan te grijpen om eronderuit te komen – of tenminste de prijs aanzienlijk te verlagen. Daartoe is Blackstone nu in onderhandeling met grootaandeelhouders JC Flowers en Reggenborgh.
Blackstone’s argument dat het businessplan van NIBC door De Nederlandsche Bank misschien niet goedgekeurd zal worden, wordt door beursvolgers niet al te serieus genomen. Belangrijker is dat de wereld nogal veranderd is tussen het doen van het bod en het gestand doen daarvan: Covid-19 is ertussen gekomen. Daarbij lijken de gewijzigde vooruitzichten van de bank een rol te spelen. In elk geval wekt Blackstone zelf de indruk dat het geen geldgebrek is waardoor de deal hapert: topman Stephen Schwarzman zei afgelopen april tegen Bloomberg dat hij grote kansen ziet voor bedrijven die nog geld te besteden hebben, zoals Blackstone zelf. Hij zei ‘agressief rond te kijken’ om de $ 150 mrd die nog in kas zit, uit te geven.

Blackstone in Nederland
Ook op vastgoedgebied maakt Blackstone zich op om verder toe te slaan. Afgelopen april werd bekend dat Blackstone € 9,8 mrd heeft opgehaald voor zijn zesde opportunistische vehikel voor Europees vastgoed, BREP Europe VI, en daarmee het doel van € 8 mrd ruim heeft overschreden. Dit fonds had met de overname van het Canadese Dream Global met Merin een goede aftrap.
Naast Merin heeft Blackstone exposure op de Nederlandse vastgoedmarkt als eigenaar van Multi Corporation, dat van ontwikkelaar inmiddels is omgevormd naar een asset en property manager van retailvastgoed. Nederlandse eigendommen vormen niet de hoofdmoot van de portefeuille, die in totaal ruim € 10 mrd groot is. Daarvan wordt echter een deel beheerd voor derden. In Nederland is Multi behalve bij Forum Rotterdam betrokken bij 14 wijkwinkelcentra.
Flow Real Estate is al veel langer dan Merin de beheerder van de kantoorpanden van Blackstone in Nederland. Het gaat dan om gebouwen als Acanthus en Toren B in Amsterdam Zuidoost, Weesperstaete en Zuiderhof aan de Zuidas. Flow is echter ook betrokken bij ontwikkelingen als de herontwikkeling van kantoorgebouw Tripolis aan de Zuidas, de plannen rondom de Jaarbeurs in Utrecht en diverse woningbouwprojecten in vooral Amsterdam. Flow beheert woningen voor Blackstone.

Kritiek van VN
Met die woningen is echter het een en ander aan de hand. In 2019 publiceerden de Verenigde Naties een zeer kritisch rapport over Blackstone. Daarin werd de investeerder beschuldigd van het schenden van het recht van mensen op veilige huisvesting. Blackstone, dat via allerlei entiteiten inmiddels de grootste huizenbezitter ter wereld is, zou huren verhogen, absurde bedragen vragen voor gewone onderhoudsklussen en zo mensen met lagere inkomens hun huizen uitjagen. Volgens de VN berokkent Blackstone daarmee woningmarkten over de hele wereld grote schade. De VN heeft dan ook brieven geschreven naar diverse regeringen om ze te waarschuwen voor deze praktijken en aangedrongen op het opstellen van regels om hun woningmarkten te beschermen tegen zulke private equity-partijen.
Blackstone is inmiddels eigenaar van zo’n 1425 woningen in de centra van Rotterdam en Amsterdam. Haavens, een bedrijf waar veel medewerkers van Flow zijn komen te werken, heeft de woningen in beheer. In de pers heeft Blackstone laten weten dat zulke beleggingen passen bij de wens van zijn investeerders langjarig in een stabiel product te beleggen. Waarde toevoegen kan onder meer door de zolders en kelders ook geschikt te maken voor bewoning.

Over Stephen Schwarzman
Toeslaan op momenten dat de prijzen laag zijn, is een strategie die Stephen A. Schwarzman (73) groot heeft gemaakt. Hij heeft Blackstone in 1985 opgericht samen met Peter Peterson, de inmiddels overleden oud-topman van Lehman, waar Schwarzman destijds ook werkte. Inmiddels mag Schwarzman Donald Trump onder zijn vrienden scharen en wordt zijn vermogen geschat op € 18 mrd – opgebouwd uit onder meer aandelen Blackstone en zijn bonussen. Het vermogen van Schwarzman is sinds de laatste telling echter wellicht wat geslonken: Blackstone verloor op de beurs aardig wat van zijn waarde omdat de met schuld volgehangen beleggingen van private equity in tijden van crisis als risicovol worden gezien. Schwarzman is nog steeds ceo van het bedrijf.