De vastgoedsector kan - en moet - in de transitie naar een duurzame samenleving een belangrijke rol spelen. De noodzaak hiervan is evident.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 17 december 2021
Joep Arts en Hans op ‘t Veld
Met alleen al de overstromingen afgelopen juli in Limburg, België en Duitsland in het achterhoofd, is het duidelijk dat klimaatverandering steeds dichterbij komt. Gelijktijdig bevinden we ons nog steeds in een pandemie, die het dagelijks leven van iedereen beïnvloedt. Toegang tot gezondheidszorg en voldoende goede en betaalbare huisvesting kan hier positief aan bijdragen. Samenwerking is hierbij de sleutel tot succes.
De vastgoedsector biedt volop kansen om bij te dragen aan de uitdagingen van de zeventien Sustainable Development Goals (SDG’s) van de Verenigde Naties. Deze kansen worden ook gezien door institutionele beleggers als pensioenfondsen en verzekeraars. De laatste jaren komt bij deze organisaties, onder meer door het maatschappelijk debat, steeds meer nadruk te liggen op maatschappelijk verantwoord beleggen. Het integreren van ESG-criteria (Environment, Social en Governance) is al ingeburgerd. Hoewel dit een stap in de goede richting is, moeten de ambities verder omhoog om de SDG’s in 2030 te halen. Om deze reden kijken beleggers steeds vaker naar het sturen op positieve maatschappelijke impact, ofwel impact investing. Dit gaat verder dan het beschouwen van financiële risico’s in de portefeuille, want hier gaat het om de gevolgen van beleggingen voor de maatschappij.
Volgens het Global Impact Investing Network (GIIN) worden impactinvesteringen gedaan met de bedoeling om naast een financieel rendement ook een positieve, meetbare sociale en ecologische impact te genereren. Hieraan zijn grofweg drie voorwaarden verbonden: intentionaliteit (heeft de investering een doelbewust positief maatschappelijk effect), additionaliteit (genereert de investering een verandering die anders niet was opgetreden) en meetbaarheid (zijn de maatschappelijke effecten van investering meetbaar). Als aan alle drie deze voorwaarden is voldaan, wordt gesproken van impact investing.
Kansen in de gebouwde omgeving
De vastgoedsector speelt een belangrijke rol bij de vraagstukken die in het kader van impact investing bestaan. Zo is de gebouwde omgeving volgens TNO verantwoordelijk voor veertig procent van de energieconsumptie en CO2-productie van Nederland. Hiermee heeft vastgoed een sleutelpositie met betrekking tot de oplossing van de milieuproblematiek. Daarnaast kan onder meer het toevoegen van zorg- en woningvastgoed een bijdrage leveren aan sociale vraagstukken als het tekort aan (betaalbare) woningen.
Inmiddels profileert zich een groeiend aantal vastgoedfondsen als impactbelegging. Een populaire impactstrategie is het focussen op betaalbare woningen, waarbij veelal wordt ingezet op het middenhuursegment. De vraag is echter of met enkel het investeren in middenhuurwoningen aan de bovenstaande drie voorwaarden wordt voldaan. Als bijvoorbeeld uitsluitend wordt voldaan aan het geldende middenhuurbeleid van een gemeente, is er niet zonder meer sprake van additionaliteit. Hieraan voldoen is vanzelfsprekend, investeerders kunnen het verschil maken door een stap extra te zetten.
Voorkom greenwashing
Het herpositioneren van een bestaand vastgoedfonds als een fonds met impactstrategie heeft veel voeten in aarde en vergt grootschalige strategische en administratieve wijzigingen. Als enkel een groen sausje wordt toegevoegd, met veel woorden en weinig daden, is er een hoog risico op greenwashing. Naast de geldende regelgeving is de Europese Unie bezig criteria op te stellen die hierin inzicht bieden. Investeerders zien dit probleem ook en hebben daartoe ook het initiatief genomen in het Sustainable Development Investments Asset Owners Platform (SDI-AOP). Dit samenwerkingsverband van grote internationale spelers als APG en PGGM beoordeelt beleggingen op impact. Investeerders doen er goed aan om te verkennen welke impact wordt beoogd en hoe deze kan worden gerealiseerd.
Neem de beoogde impact als startpunt
Sturen op positieve maatschappelijke impact, naast financieel rendement, vergt van organisaties veelal een verandering in bedrijfsvoering en strategie. Bij het implementeren hiervan wordt in veel gevallen gebruik gemaakt van instrumenten voor strategische planning. Het helpt hierbij om het resultaat (de impact) als startpunt te nemen en te focussen op de stappen die nodig zijn om een gewenst resultaat of verandering teweeg te brengen. Een veelgebruikt hulpmiddel is de theory of change.
Uit de recente MRE-scriptie van Joep Arts komt naar voren dat het operationaliseren, meetbaar maken en monitoren belangrijke uitdagingen zijn als het gaat om het realiseren van positieve maatschappelijke impact. Hier ligt een belangrijke taak voor de beheerders van vastgoedfondsen. Daarnaast is de betrokkenheid van stakeholders een cruciaal onderdeel in het proces van verandering. Het betrekken van stakeholders in besluitvorming kan positief bijdragen aan de bedrijfsvoering van organisaties en hun intrinsieke maatschappelijke doelstellingen. Alleen ga je sneller, samen kom je verder.
Over de auteurs
Joep Arts volgt de Master of Real Estate-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en is asset manager van het woningfonds van Bouwinvest. Hans op ‘t Veld is head of Responsible Investment bij pensioenbelegger PGGM en docent en research fellow aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).
