DEALFOCUS: Round Hill stapt in nieuwbouw Merwedekanaalzonee

Round Hill Capital, G&S Vastgoed en Boelens de Gruyter hebben een locatie gekocht in de Merwedekanaalzone. Ze ontwikkelen in het gebied tussen het Merwedekanaal en Park Transwijk een mixed-use stadsbuurt.
De twaalf kantoorgebouwen uit de jaren ’80 worden gesloopt om plaats te maken voor de nieuwbouw. Hoeveel woningen er exact komen is nog niet bekend. De gemeente stelt als eis dat 30% in het sociale segment valt en 25% in het middenhuur segment. Er is ook ruimte voor horeca, winkels en kleinschalige bedrijfsruimte.
De gemeente wil dat in de nieuwe wijk in de Merwedekanaalzone in totaal 6000–10.000 woningen worden gebouwd. De nieuwe stadswijk moet deels de verwachte Utrechtse inwonersstijging opvangen: de bevolking neemt tussen nu en 2030 toe van 345.000 naar 410.000.
Sinds zijn start in 2002 heeft Round Hill meer dan € 6 mrd aan kapitaal geïnvesteerd in Europees vastgoed. Sindsdien heeft het meer dan 100.000 wooneenheden in Europa gekocht en beheerd, waardoor het nu een van de grootste particuliere verhuurders is in diverse landen. De afgelopen vier jaar is Round Hill er ook in geslaagd om zijn woning- en vermogensbeheerportefeuille in Nederland vaste vorm te geven. In deze periode heeft het bedrijf regelmatig vastgoed aangekocht en de woningportefeuille omvat nu meer dan 10.000 eenheden. De eerste aankoop in Nederland was de portefeuille van het WIF in 2014, in totaal 4000 woningen. Later wist de vastgoedbelegger nog een aantal grote portefeuilles over te nemen, onder andere van Amvest, MN en Grouwels Vastgoed.

Proeftuin
Ontwikkelaars Boelens de Gruyter en G&S Vastgoed hebben vorig jaar het voortouw genomen bij de aankoop van het kantorenpark aan de Kanaalweg 14–19, zegt commercieel directeur Maarten de Gruyter. ‘Afgelopen zomer hebben we een bod ingediend bij eigenaar M7, die het Smart Business Park eerder samen met Blackstone had verworven als onderdeel van de Hansteen-portefeuille. Eind vorig jaar kregen we overeenstemming en al snel hebben we Round Hill Capital benaderd om in te stappen in het project.’
Vorig jaar stelde een eigenarencollectief met onder andere M7, Ramphastos (een beleggingsvehikel van Marcel Boekhoorn), Janssen de Jong en BPD een schetsontwerp op voor deelgebied 5 (24 hectare), waar het Smart Business Park deel van uitmaakt. Het collectief van in totaal 6 eigenaren werkte daarbij nauw samen met de gemeente Utrecht. De contouren en uitgangspunten voor de nieuwbouw werden hiermee vastgelegd, maar het plan biedt een hoge mate van flexibiliteit.
Jason Blackmore, algemeen directeur van G&S Vastgoed: ‘De woningen in de nieuwe wijk zullen variëren in hoogte, omvang, architectuur, typen en prijsklassen. Bewoners ontmoeten elkaar in de collectieve binnentuinen en de openbare ruimtes. In Merwede worden niet alleen auto’s gedeeld, maar ook spullen, voorzieningen en diensten. Ook zal de wijk functioneren als proeftuin voor het nieuwe stedelijk leven. Daarom is in het ontwerp nadrukkelijk ruimte voor innovaties op het gebied van mobiliteit, energie, gezondheid, sociale duurzaamheid en milieu. Doel is het creëren van een gezonde, energieneutrale en klimaatbestendige stadswijk. Parkeren kan straks alleen aan de rand van de wijk en in garages, waardoor auto’s uit het straatbeeld verdwijnen.’

Forward funding
Boelens de Gruyter, G&S Vastgoed (een dochteronderneming van VolkerWessels) en Round Hill participeren alle risicodragend in de ontwikkeling, waarbij de eerste twee de rol van ontwikkelaar op zich nemen. Ze hebben daarvoor een joint venture opgericht. De Amerikaanse vastgoedinvesteerder is de beoogde eindbelegger van de woningen.
Round Hill Capital participeert ook financieel in de ontwikkeling in de Merwedekanaalzone via de aankoop van het vastgoed. Het bestaande kantorenpark op een terrein van 4,3 hectare is aangekocht door een entiteit uit Luxemburg, gelieerd aan Round Hill Capital. Uit het Kadaster blijkt dat de aankoopsom € 42,9 mln bedraagt. Ook hieruit blijkt dat de rol van de Amerikaanse investment manager zich niet beperkt tot sec eindbelegger aan wie de woningen turnkey worden opgeleverd. In feite is het een vorm van forward funding dat Round Hill doet bij het Utrechtse project, door vanaf de start via de aankoop financieel stevig te participeren. Het nieuwbouwplan zal een totale investering vergen van circa € 300 mln.
De Gruyter had al een goed contact met de internationale investment en asset manager. De ontwikkelaar is in gesprek geweest met Round Hill over de verkoop van de Parool-toren en het Trouw-gebouw in Amsterdam. ‘Wij hebben dit project aangekocht van Stadgenoot en herontwikkeld naar The Student Hotel en commerciële ruimte. Round Hill kwam in beeld als eindbelegger, maar uiteindelijk is het verkocht aan een andere partij (Perella Weinberg, red). Ook hebben we samen met Round Hill geboden op het kantorencomplex Tripolis op de Zuidas, maar dat ging naar Blackstone. Nu in Utrecht hebben we het hoogste bod gedaan en gaan we wel gezamenlijk aan de slag.’
Volgens De Gruyter is de samenwerking voor een groot deel op basis van vertrouwen, in elkaar en in de markt, want een vastomlijnd ontwerp ligt er nog niet en het bestemmingsplan moet nog worden aangepast. ‘Persoonlijk en zakelijk kunnen we het goed met elkaar vinden; zo organiseren we samen met G&S ieder kwartaal de Amsterdamse vastgoedborrel. Ook hebben we met G&S Vastgoed al eerder een poging gedaan om gezamenlijk nieuwbouw te ontwikkelen, in dit geval in Amsterdam-Noord. Maar het Draka-terrein ging naar Hines en Provast.’
De investering van Round Hill, Boelens de Gruyter en G&S Vastgoed in de Merwedekanaalzone is vooralsnog beperkt tot het Smart Business Park aan de Kanaalweg. Maar Maarten de Gruyter zegt dat hij nog meer aankopen in het gebied ‘absoluut niet uitsluit’.

Vroegtijdig aan boord
Voor Nederlandse institutionele beleggers zoals Syntrus Achmea Real Estate & Finance en Bouwinvest is risicodragend participeren in nieuwbouwontwikkelingen al langer een gangbare praktijk. Buitenlandse beleggers wisten aanvankelijk vooral een positie te verkrijgen op de Nederlandse markt door bestaande woningportefeuilles over te nemen. Zo kreeg Patrizia de portefeuille van Vestia in handen en Round Hill die van het WIF. Nu deze mogelijkheden zijn opgedroogd door de grote druk op de woningmarkt, is het noodzakelijk vroegtijdig aan boord te komen bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten. Hines doet dit bij het Draka-terrein, First Sponsor tegenover de Amsterdam Arena (Oliphant Towers en Dreef Residential Tower, samen met Provast) en studentenwoningen specialist Greystar bij Holendrecht Centre (Amsterdam, met Blauwhoed), Sigma (Den Haag, Stebru), Bright (Rotterdam, Stebru) en Campus Diemen Zuid (Van Wijnen).
In Rotterdam treedt First Sponsor met Provast als ontwikkelaar feitelijk op als medeontwikkelaar van het project Boompjes 55–58 door het niet zelf te houden, maar door te stoten naar een belegger. Dit kantoor wordt herontwikkeld tot 344 appartementen. De 258 huurappartementen zijn verkocht aan CBRE Global Investors.