De beursgenoteerde winkelvastgoedfondsen laten nog steeds groei zien, maar analisten zien donkere wolken aan de horizon.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2017
Alle aan de Nederlandse beurs genoteerde vastgoedwinkelfondsen hebben onlangs hun cijfers gepresenteerd. Allemaal laten ze positieve resultaten laten zien: de nettowinsten worden in het zwart geschreven en de meeste huurinkomsten – met uitzondering van Vastned – laten ook like-for-like nog steeds groei zien.
Toch zijn de analisten van grote zakenbanken er niet gerust op. Goldman Sachs heeft Wereldhave en Eurocommercial een afwaardering gegeven en op verkopen gezet. De Amerikanen hielden Unibail-Rodamco op neutraal, maar verlaagden wel het koersdoel van € 257,00 naar € 252,00.
Ook andere analisten verwachten dat Unibail-Rodamco het lastiger zal krijgen: JP Morgan houdt ook het advies op neutraal, maar verlaagde het koersdoel van € 260 naar € 250. Credit Suisse verlaagde het koersdoel van € 234,40 naar € 222,30 en handhaafde ook het advies ‘neutraal’.
Aanslagen in Frankrijk
Credit Suisse vindt dat Unibail-Rodamco een groter risico loopt in Frankrijk, dat 50% van de portefeuille uitmaakt. Het winkelfonds is gevoelig voor de economische ontwikkelingen in het land, dat in het recente verleden geplaagd werd door terroristische aanslagen. In Frankrijk werd in 2016 voor 0,3% meer gekocht door consumenten, het laagste groeipercentage van alle Europese landen waar Unibail-Rodamco actief is. De huurders van Unibail-Rodamco in Frankrijk liepen overigens keurig in de pas: ook zij zagen hun verkopen met 0,3% toenemen.
Dat geldt niet voor het huurdersbestand van Unibail-Rodamco als totaal. Terwijl de nationale verkopen in de landen waar Unibail-Rodamco winkelcentra bezit met 1,6% toenamen, lieten de verkopen van de huurders van Unibail-Rodamco een groei zien van 1,4%.
De cijfers over 2016 weerspiegelden bij Unibail-Rodamco vooral de lastige Nederlandse markt. Bij de winkelcentra liet alleen de Nederlandse markt negatieve like-for-like nettohuurinkomsten zien: –6,3%. In Frankrijk zelf kwam dat nog uit op +3,2%.
Jaap Tonckens, cfo van Unibail-Rodamco, meldde bij de presentatie van de jaarcijfers dat de faillissementen van V&D en Perry Sport een bijzonder sterke invloed hebben gehad op de cijfers. ‘De Nederlandse markt kende een onevenredig groot aantal faillissementen in 2016 en dit had ook impact op ons bedrijf.’ Unibail-Rodamco had drie V&D-vestigingen in de Nederlandse portefeuille.
De Nederlandse markt drukt de cijfers van Unibail-Rodamco nu al meerdere jaren, maar Tonckens voorspelt dat dit in 2016 voor het laatst is gebeurd. De Frans–Nederlandse retailverhuurder is er opnieuw in geslaagd een groot aantal internationale retailers aan te trekken in 2016 en de Nederlandse economie trekt aan, voegde hij eraan toe. ‘We zien veel internationale retailers die naar Nederland komen. Velen van hen hebben nog een relatief lage penetratiegraad en tekenen binnenkort. We zien dat als een blijk van vertrouwen.’
Structurele tegenwind
Goldman Sachs baseerde zijn aanpassingen van de aanbevelingen van de fondsen op een Europees sectoronderzoek. Volgens de bank kampt de winkelvastgoedsector met structurele tegenwind, waarvan alle fondsen in meer of mindere mate last krijgen in de toekomst.
Volgens Goldman Sachs wordt het gat tussen de huurgroei bij vastgoed op A1-locaties en vastgoed op mindere locaties steeds groter. De bank verwacht dat de meeste markten tussen 2017 en 2020 voor winkelvastgoed van gemiddelde kwaliteit vlakke tot dalende huurinkomsten zullen laten zien.
Selectieve verkoop
Daarom werd het koersdoel voor Wereldhave door Goldman Sachs neerwaarts bijgesteld van € 49,00 naar € 40,80, terwijl het koersdoel voor Eurocommercial Properties daalde van € 44,90 naar € 37,20.
Ook Wereldhave beseft dat door vergrijzing, urbanisatie en online shopping de A1-locaties steeds beter zullen gaan lopen dan de secundaire locaties. De laatste twee jaar zijn gebruikt om de portefeuille beter te integreren, en de komende tijd zal in het teken staan van verbetering van die portefeuille. Groei door aankopen valt nauwelijks te verwachten, maar wel de selectieve verkoop van centra die niet in de portefeuille passen. De focus ligt op centra van 20.000 m² tot 50.000 m² in grotere steden met een sterke boodschappenfunctie. Het idee daarachter is dat de marges van supermarkten weinig last zullen hebben van online shoppen en vergrijzing.
Het upgraden van de centra moet eind 2018 afgerond zijn. De winkelcentra moeten in 2019 voor 85% ‘internetproof’ zijn: 85% van de centra moet formules bevatten die niet sterk reageren op de toename van het online shoppen. Wereldhave zegt dat het sinds 2012 het aandeel formules die niet gevoelig zijn voor internet verhoogd heeft van 74% tot 81%.
Ondertussen heeft Wereldhave het in 2016 in Nederland echter niet slecht gedaan. Terwijl Unibail-Rodamco de like-for-like netto huurinkomsten hier met –6,3% zag dalen, heeft Wereldhave deze in Nederland met 0,4% zien stijgen. Wellicht dat de uitgangspositie van Wereldhave meer ruimte bood voor groei – de in 2015 van Corio overgenomen winkelcentra waren wat versloft – maar er is ook hard gewerkt door package deals te sluiten met diverse retailers.
Uitdagingen
Ondanks de gerealiseerde like-for-like huurgroei in 2016, twijfelt Goldman Sachs ook aan de vooruitzichten van Eurocommerial Properties. Het fonds zal operationeel de nodige uitdagingen blijven kennen, zo denkt de zakenbank. De bezettingsgraad kan dalen doordat huurders in het retailsegment, vooral in Frankrijk, met lastige marktomstandigheden kampen. Eurocommercial belegt in winkelcentra in Frankrijk, Italië en Zweden. De inkomsten van Franse huurders gingen de eerste negen maanden met 3% omlaag.
Polarisatie in de markt
Ook de cijfers van Vastned werden niet juichend ontvangen. JP Morgan vond vooral de outlook voor 2017 tegenvallen. De polarisatie in de markt is in de cijfers van dit fonds goed terug te zien: de like-for-like nettohuurgroei op de premium city high streets bleef met 0,2% stabiel, maar op de mindere locaties daalden de inkomsten. Dat resulteerde in een negatieve like-for-like huurgroei over het totaal.
Volgens topman Taco de Groot kunnen nieuwe huurcontracten op de premium high streets aanzienlijk meer huurinkomsten genereren, maar op de mindere locaties kan zo 15% ingeleverd worden. Op de premium high streets profiteert Vastned bovendien van vraag die uit de online wereld komt: in Parijs en Utrecht werden er huurcontracten afgesloten met pure online retailers.
De doelstelling om 75% van de portefeuille uit premium city high streets te laten bestaan, is inmiddels op een haar na verwezenlijkt. Vastned heeft echter inmiddels besloten dat aandeel nog meer te vergroten: verkoop van de niet-premium city high streets is een optie. Dat deel van de portefeuille is in elk geval al een stuk afgewaardeerd – inclusief de portefeuille in Turkije. Door het lagere indirecte resultaat halveerde de nettowinst.
