Dunavast en Aedifica hebben precies een jaar geleden een joint-venture opgericht om samen zorgvastgoedgoed in Nederland te ontwikkelen. De respectievelijke ceo’s Aart Jan Verdoold en Stefaan Gielens voorzien een versnelling in het bouwen voor senioren.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2022
‘Onze toolbox is er van oudsher op gericht om investeerders met een langetermijnvisie zo goed mogelijk te faciliteren’, vertelt Stefaan Gielens in een terugblik op het ‘huwelijk’ tussen zijn Aedifica, de Belgische beurgenoteerde zorgvastgoedbelegger, en de combinatie Sonneborgh/Dunavast. Precies een jaar geleden besloten beide partijen € 100 mln te steken in de gezamenlijke ontwikkeling van nieuwe seniorerenhuisvesting. Gielens vervolgt: ‘Zeker in Nederland is er een niet-aflatende vraag naar nieuw zorgvastgoed, zeker als je daarin de componenten duurzaamheid en kwaliteit benadrukt. Alleen zijn wij zelf geen ontwikkelaar, daarvoor zoeken we partners.’
Massa
Je moet massa hebben om als ontwikkelaar van zorgvastgoed relevant te zijn, legt Aart Jan Verdoold uit. ‘Daarom hebben wij ook in 2021 een meerderheidsbelang in Sonneborgh genomen. Sonneborgh heeft alle disciplines in huis – van architecten tot ontwikkelaars met kennis van zaken over de zorg. Op die manier kun je ook je productieproces efficiënter inrichten. Tegelijkertijd is er ook altijd de vraag hoe je die pijplijn gaat financieren. Door de joint-venture zijn wij de preferred supplier van Aedifica in Nederland en andersom.’
De aanvankelijke € 100 mln om samen binnen één jaar nieuw zorgvastgoed te ontwikkelen was binnen no time ingevuld: er staan 12 middelgrote zorgresidenties op de radar, waarvan er 5 al getekend zijn door de JV. Een bescheiden volume, erkent ook Gielens. ‘Maar bij iedere samenwerking wil je ook eerst zien hoe het werkt, hoe het uitpakt. Het is nu tijd om een nieuwe stap te zetten, de horizon wat verder te leggen.’ De ambitie is dus groter: de komende jaren willen Sonneborgh/Dunavast en Aedifica voor € 250 mln aan nieuw zorgvastgoed in ons land realiseren.
Ambitieus
De ruime verdubbeling van het fonds lijkt ambitieus, getuige alle seinen in de mondiale economie die op rood aan het springen zijn: de rente loopt gestaag op en de inflatie is historisch hoog. Een oplossing voor de oorlog in Oekraïne en de daarmee gepaard gaande gascrisis en tekort aan grondstoffen is voorlopig nog niet in zicht.
Toch is Verdoold niet negatief gestemd. ‘Traditioneel vindt zorgvastgoed in Nederland zijn weg via beleggers en ontwikkelaars die een hoger ontwikkelrisico willen nemen. Tegelijkertijd was er de afgelopen jaren al sprake van een yield-compressie bij zorgvastgoed, in navolging van dalende rendementen in andere segmenten.’ Gielens voegt daaraan toe: ‘Natuurlijk leidt een stijging van de rente tot druk op aanvangsrendementen, maar deels wordt dit weer gecompenseerd door een hogere huurwaarde, juist door te blijven investeren in kwaliteit en duurzaamheid.’
Lees ook: Zorgwoning kan nauwelijks meer uit voor corporaties
Bijzondere kenmerken
Niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief valt er volgens hem nog wel een slag te maken in ons land als het om zorgvastgoed gaat. ‘De Nederlandse markt voor zorgvastgoed heeft een aantal bijzondere kenmerken. Meer dan 90% van het vastgoed wordt uitgebaat door non-profit organisaties. Twee derde van de transacties die jaarlijks plaatsvinden gaat naar hoofdzakelijk Nederlandse beleggers, vaak institutionele partijen. Toch zien we vooral de laatste jaren een toevlucht van grote, veelal Europese spelers, waaronder Aedifica. Wij vinden die verbondenheid van zorg en vastgoed niet verkeerd, omdat we ook elders gewend zijn om langjarige huurcontracten te sluiten met vaste exploitanten.’
Dat de markt maar mondjesmaat in beweging komt, heeft volgens Verdoold ook tot gevolg dat de voorraad zogeheten levensloopbestendige woningen niet alleen te klein is, maar vaak ook niet meer voldoet aan de wensen van ouderen. ‘Je hebt het vaak over oud bestaand vastgoed, of het nu gaat om verpleegtehuizen of eengezinswoningen waar mensen in zijn blijven wonen. Op een gegeven moment is de rek er natuurlijk wel uit met wat je nog kunt met aanpassingen. In combinatie met de dubbele vergrijzing en de groeiende zorgafhankelijkheid zet dat enorm veel druk op de ketel, terwijl je voor de bouwopgave niet alleen kunt leunen op de stichtingen en corporaties. Wij kiezen bewust voor de ontwikkeling van specialistisch zorgvastgoed, bijvoorbeeld voor mensen met Alzheimer. Niet alleen omdat die doelgroep helaas toeneemt, maar ook omdat het bouwen voor dergelijke specifieke doelgroepen ervoor zorgt dat je ook mensen met een lagere zorgvraag weer een woonplek kunt bieden.’
Lees ook: Vergrijzing en de kunst van het verleiden
Geclusterde woonoplossing
De koers op het scheiden van wonen en zorg vindt hij sympathiek klinken, maar hij vraagt zich af of het in de praktijk haalbaar is. ‘Om de zorg betaalbaar te houden kun je niet alle zorg neerleggen bij thuiszorg. Alleen bemiddelde senioren kunnen thuis alle zorg inkopen die ze willen. Een geclusterde woonoplossing waarbij indien gewenst ook zorg beschikbaar is, ligt meer voor de hand. In de praktijk blijkt ook dat senioren het juist prettig vinden om bij elkaar te zitten, juist vanwege het ontmoetingselement.’
Gielens vertelt dat Aedifica voor bijna 70% zit in residenties voor mensen met een zekere mate van zorgafhankelijkheid, het ‘hardcore’ zorgvastgoed. ‘Dat zorgt voor een belangrijke mate aan stabiliteit, want bij alle onzekerheid die er nu op de wereld is, gaan de demografische tendensen nog altijd maar één richting op. De vraag naar gespecialiseerd zorgvastgoed zal de komende jaren alleen maar blijven toenemen. Daarnaast zie je ook een ontwikkeling onder ouderen richting wat wij independent living noemen. Senioren willen heus wel bewegen naar een andere woning, maar fitte ouderen hechten daarbij sterk aan hun onafhankelijkheid. Het opent de weg naar meer gemengde complexen met ook wat reguliere woningen, waarbij ouderen op termijn kunnen doorstromen naar een woning met meer zorg of juist in dezelfde woning meer zorg kunnen afnemen. Tot nu toe was dat nog nauwelijks mogelijk, omdat de zorg en de bekostiging daarvan nog heel erg verkokerd zijn. Dit leidt tot schrijnende situaties van mensen die een verhuizing te lang uitstellen of die noodgedwongen van elkaar gescheiden worden als een van de partners hulpbehoevend wordt. Het is de uitdaging om de komende jaren die silo’s te doorbreken en een vloeiend aanbod te creëren. Alle Europese onderzoeken op dit vlak onder babyboomers hebben globaal dezelfde uitkomst: ouderen willen zelf kunnen kiezen hoe en waar ze oud worden.’
