De kantorenvraag in de regio Den Haag en Rotterdam liet de afgelopen periode een voorzichtig herstel zien. Dat blijkt uit onderzoek van JLL.
Hoewel de gebieden qua afstand relatief dicht bij elkaar liggen, zien we grote verschillen in trends. In de vandaag gepubliceerde kantorenspecial Rotterdam en Den Haag gaat JLL nader in op de ontwikkeling van beide kantorenmarkten.
Overheidssector stimuleert groei
De Haagse kantorenmarkt heeft zich de afgelopen jaren positief ontwikkeld. Door de grote transformatiedynamiek (circa 10-15% van de kantorenvoorraad) behoort het huidige kantorenaanbod tot het laagste van de grote steden.
Vanwege de aantrekkende economie en de groeiende vraag vanuit de overheidssector, is de verwachting dat de gebruikersmarkt de komende jaren verder gaat aantrekken. Naar schatting komen er tot aan 2025 circa 13.000 kantoorbanen bij, wat in theorie gelijk staat aan een groeiende kantorenvraag (12 m² vvo per werknemer) van circa 20.000 m² vvo per jaar. Samen met de huidige lage leegstand, dankzij de vele onttrekkingen, gaat ook Den Haag geconfronteerd worden met schaarste binnen het topsegment.
Deze schaarste wordt verder versterkt door de beperkte nieuwbouwontwikkelingen voor de “commerciële” verhuurmarkt. Gebouweigenaren, met name in het Beatrixkwartier, herkennen dit en zijn daarom al terughoudender in het verstrekken van incentives. De effectieve huurprijs laat in de betere gebouwen daardoor al een stijging zien. In het komende jaar is een stijging van de tophuur niet uitgesloten.
Ysbrand de Zeeuw, Head of Agency Offices Rotterdam en Den Haag bij JLL: “‘Den Haag is een stabiele kantorenmarkt dankzij de aanwezigheid van de overheid. Door de transformatie van leegstaande kantoren is de stad de afgelopen jaren ook steeds meer in trek geraakt als woonstad. Voor de komende jaren is de grootste uitdaging dan ook het faciliteren van zowel de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag. De gemeente anticipeert hierop door onder meer voormalige ‘werklocaties’ beschikbaar te stellen voor woningontwikkelingen. Dit zorgt voor meer gemengde gebieden, waardoor ook de kantooromgeving aantrekkelijker wordt.”
Schaarste hoogwaardige kantoren
De kantooropname in Rotterdam fluctueerde sterk in de afgelopen jaren. De gebruikersmarkt trekt langzaam aan en de interesse vanuit beleggers groeit.
De vooruitzichten voor de Rotterdamse kantorenmarkt zijn eveneens positief. Tot 2025 worden er circa 17.000 extra kantoorbanen verwacht, wat in theorie een additionele kantorenvraag van 200.000 m² vvo kan betekenen. Gezien de huidige trends wordt de grootste opnamegroei in het Centrum (RCD en Blaak gebied), Kop van Zuid en Alexandrium verwacht. Dit zijn de best bereikbare gebieden, met de modernste kantorenvoorraad en het hoogste voorzieningsniveau. In deze gebieden is er op korte termijn nog voldoende aanbod om nieuwe toetreders direct te huisvesten, maar in het A-segment dreigt schaarste van beschikbare ruimtes.
Om aan de groeiende vraag naar hoogwaardig kantorenvastgoed te kunnen voldoen worden er momenteel enkele kantoorgebouwen gerenoveerd. De verhuurbaarheid van deze kantoren is groot en we zien dat deze gebouwen veel nieuwe huurders aan zich weten te binden.
De tophuurprijzen blijven voorlopig nog ongewijzigd. Hieraan ten grondslag ligt de relatief hoge leegstand in de Rotterdamse topgebieden waardoor gebruikers ruime keuze hebben. Echter, in de top kwaliteit gebouwen is het aanbod beperkt. De huidige marktomstandigheden hebben ervoor gezorgd dat incentives in de beste gebouwen al aan het dalen zijn.
De Zeeuw voegt hier aan toe: “Gemeentelijke investeringen in het RCD werpen haar vruchten af en de kwaliteit van het gebied is verbeterd. Daarnaast zorgen de flexibele en creatieve kantoorconcepten voor een sterkere gebruikersmix die niet meer alleen geënt is op grote corporates. Tevens neemt de interesse van beleggers toe met dalende aanvangsrendementen tot gevolg.”
