Vooruitblik JLL op de beleggingsmarkt 2018

Dré van Leeuwen, hoofd capital markets bij JLL, en Sven Bertens, hoofd research bij JLL, deden onlangs onderzoek onder grote (inter)nationale beleggers. Hieruit bleek dat de sterke interesse in Nederlands vastgoed in 2018 en 2019 zal aanhouden. De beleggers verwachten in de komende twee jaar gezamenlijk in Nederland voor € 14,4 mrd aan vastgoed te gaan kopen en voor circa € 3,5 mrd te verkopen. Dit betekent een nettogroei van bijna 25% van hun totale vastgoedportefeuille naar circa € 54,9 mrd aan het einde van 2019. Bertens: ‘Ook in 2018 blijft het economisch fundament sterk en zal de afbouw van het opkoopprogramma van de ECB nog geen effect hebben op de vastgoedmarkt. Dit houdt in dat financieringstarieven laag blijven en de spread op vastgoed hoog blijft.’
Van Leeuwen ziet als belangrijke trend in 2018 dat beleggers verder de regio ingaan. ‘Vanwege de grote druk op Amsterdam is het beleggingsaanbod schaars geworden en zijn prijzen sterk gestegen. De belangstelling voor Utrecht, Den Haag en Rotterdam neemt verder toe. Zodra ook hier de prijzen stijgen, zullen beleggers hun horizon verder verbreden. Wij verwachten dat beleggers nog meer het land zullen intrekken en hun focus ook leggen op steden zoals Eindhoven, ’s-Hertogenbosch, Leiden en Amersfoort. Hier zijn zeer aantrekkelijke rendementen haalbaar en op termijn kan in deze steden wellicht zelfs de huur groeien.’

Risicoperceptie is veranderd
Bertens merkt dat de (ver)kopersgroepen verschuiven. ‘In 2012/2013 deed private equity kapitaal zijn eerste aankoop in Nederland, op een moment dat de Nederlandse vastgoedmarkt, vooral de gebruikersmarkt, redelijk zwak presteerde. Sindsdien zijn de diverse gebruikersmarkten sterk hersteld, waardoor de risicoperceptie is veranderd. Anno 2018 kijken vooral ‘core’ investeerders naar de beleggingsmogelijkheden in Nederland. Wij verwachten dat private equity de komende periode meer zal optreden als nettoverkoper. Kopers zijn in toenemende mate buitenlandse institutionele beleggers.’
De toegang tot directe vastgoedbeleggingen neemt volgens Van Leeuwen steeds verder af door de hoge transactiedynamiek. ‘Tegelijk hebben veel beleggingsfondsen hun allocatie naar vastgoed de afgelopen jaren juist verhoogd. Om toch te kunnen beleggen in vastgoed verwachten we dat kapitaal innovatiever wordt. Een van de mogelijkheden om exposure te krijgen in vastgoed is via investeringen in vastgoedfondsen. We verwachten dan ook een toenemend aantal fonds(her)structureringen, nieuwe joint ventures en transacties waar gedeeld eigendom van eigenaar zal wisselen.’
Bertens zegt dat uit de onderzoeken van JLL blijkt dat de ondervraagde beleggers hoofdzakelijk willen investeren in kantoren. ‘Interesse binnen de kantorenmarkt ging traditioneel uit naar core en core-plus product, maar de komende tijd is er ook duidelijke belangstelling voor andere risicosegmenten. 30% van de beleggers in kantoren zegt in value-add kantoren te willen investeren en bijna 40% in opportunistic en distressed kantorenvastgoed. De kantorenmarkt wordt gevolgd door de interesse in bedrijfsruimte en woningen. In deze sectoren willen de beleggers de komende twee jaar respectievelijk 25% en 24% nettogroei realiseren.’