Verdion koerst op DC’s met toegevoegde waarde

In mei 2020 kocht de Britten voor 17 miljoen euro een distributiecentrum van 24.000 m2 op bedrijventerrein Borchwerf I in Roosendaal. De aankoop maakte onderdeel uit van een investeringsprogramma van ruim 300 miljoen euro, Verdion’s eigen fonds VELF1, gericht op ‘last mile’ logistiek in Noord-Europa.

Toch bleef het, afgezien van de acquisitie en de komst van een nieuwe huurder, de afgelopen stil jaar stil rondom Verdion, maar daar gaat verandering in komen wat Florian Stöbe, hoofd investeringen Benelux en Duitsland, betreft. ‘De laatste twee jaar is er veel veranderd bij Verdion. Als ontwikkelaar hebben we snel grote slagen kunnen maken met nieuwbouw in Duitsland en de Nordics, Zweden en Denemarken in het bijzonder, al zagen we ook toen al kansen in Nederland getuige de aankoop in Roosendaal.

Strategische shift

Tegelijk maakte het bedrijf een strategische shift door waarbij het behalve de rol van projectontwikkelaar en investeerder ook die van assetmanager op zich neemt. ‘In deze tijd geldt wat ons betreft dat als je een logististieke ontwikkeling koopt, of dat nu gaat om een greenfield of een brownfield, je die ook zult moeten onderhouden. Tegelijkertijd is dit een aspect waar je het verschil kunt maken ten opzichte van concurrenten. Specifiek voor Roosendaal, geldt dat Verdion daar nu de expertise voor in huis heeft omdat ik in mijn vorige rol bij Deka en een andere nieuwe collega al ervaring in de Benelux hadden opgebouwd.

Op dit moment wordt er hard gebouwd aan de uitbreiding van het distributiecentrum in Roosendaal. In het vierde kwartaal van 2022 moet er een complete nieuwbouw van 8.800 m2 met BREEAM kwalificatie “Very Good” staan. Het pand krijgt mezzanine vloeren, laaddocks en kan, ook wat technische voorzieningen betreft, snel in tweeën worden verdeeld.

Flexibiliteit

De nieuwbouw past bij aangescherpte focus van Verdion om waarde toe te voegen aan bestaande logistieke ontwikkelingen. ‘Flexibiliteit is één van de meest belangrijke elementen bij duurzame logistiek. Daarnaast kijken wij uiteraard ook naar materialen die je kunt hergebruiken als zaken als laadstations voor elektrisch vervoer.’

Uiteindelijk is het volgens Stöbe de eindgebruiker die bepaalt hoe duurzaam een logistiek object wordt. ‘Die zal aan zijn klanten ook willen laten zien hij aan green lease doet. De huidige discussies over gas, fossiel en stikstof maken het voor huurder alleen maar belangrijker om na te denken over een duurzaam bedrijfsmodel, maar ook voor investeerders als ons. Wij willen ons voor lange tijd binden aan assets, daar hoort dan ook bij dat je werk maakt van verbeteringen.’

Lees ook: Duurzaam tot in iedere vezel

Stikstofproblematiek

Specifiek voor de Nederlandse logistieke markt heeft Verdion te maken met kwesties als de stikstofproblematiek en de verdozingsdiscussie. Helemaal uniek zijn dergelijke discussies echter niet, ook al wordt nu door critici van het strenge stikstofbeleid erop gewezen dat bijvoorbeeld Duitsland veel soepeler normen zou hanteren. Florian Stöbe, zelf een Duitser, relativeert het strenge Hollandse beleid. ‘Ook in Duitsland hebben we te maken met mensen die vastgoedontwikkelingen tegen willen houden omdat er sprake zou zijn van bijzondere flora en fauna. Ieder land waar wij werken heeft zo zijn eigen beleid en regelgeving. In die zin is de manier waarop wij in Nederland moeten dealen met de stikstofregels niet nieuw voor ons. Vastgoed is ook niet heel erg anders dan andere economische sectoren die er rekening mee moeten houden.’

Ten aanzien van de verdozingsdiscussie is de sector volgens Stöbe vooral gebaat bij duidelijkheid. ‘Het is in niemands belang dat er om de haverklap willekeurig grote dozen in het landschap opduiken. Wij kiezen er zowel bij green fields als bij brownfields voor om maximaal 60 tot 80 procent te bebouwen. Daarmee houd je het transport en de mobiliteit op eigen terrein en niet in de openbare ruimte. Dat is echt een standaard die we bij Verdion hanteren. Wat we besparen aan ruimte kunnen we inzetten voor vergroening.’

Value add distributie

De komende jaren wil Verdion, ook in ons land, doorzetten op de koers richting value add distributie centra. Het bestaande fonds voor last mile dc’s was met 320 miljoen euro al snel volgeschreven. Voor nieuwe ontwikkelingen hoopt Verdion binnen joint-ventures samen te werken met andere partners.

Daarbij richt het bedrijf zich wat ons land betreft nadrukkelijk op brownfields omdat op bestaande plots niet de hele stikstofexercitie opnieuw hoeft worden gedaan. ‘Specifiek voor Nederland geldt dat er hier nog steeds veel vraag is naar last mile logistiek, met name dicht bij de grotere stedelijke gebieden. In onze beleving heb je het dan over centra die niet verder dan 30 tot 45 minuten via de snelweg van de volgende grote stad afliggen. Die vraag is niet specifiek voorbehouden aan de Randstad maar zie je landelijk. Met name lokale bedrijven zijn nog altijd dringend op zoek naar ruimte om hun klanten te kunnen bedienen’

Gestegen bouwkosten

Ook de logistieke sector voelt volgens Stöbe de sterk gestegen bouwkosten. ‘Rendementen staan onder druk, maar daar hebben wij minder last van omdat we er voor de lange termijn inzitten. Als je kijkt naar de huurniveaus in logistiek dan waren die tot 2020 min of meer stabiel. De afgelopen jaren zagen we echter een sterke stijging van de huren, met name door een toenemende focus op de logistieke sector en daar bovenop vervolgens stijgende grondprijzen en rendementsdruk. Er is nog steeds ruimte voor groei omdat er nog steeds een tekort is aan hoogwaardige projecten en de grondstoffencrisis alleen maar voor meer vertraging zorgt. Van de verschillende vastgoedsectoren lijkt logistiek op dit moment aan het eind van de dag de winnaar, terwijl retail al jaren de hardste klappen krijgt. Wat niet wil zeggen dat logistiek immuun is voor crises, maar we zagen eerder dat herstel vaak snel komt. Op dit moment ben ik niet bezorgd, we zien nog voldoende vraag. Er is voor ons dus nog altijd ruimte om te groeien.’