Vastned verkoopt niet-strategisch vastgoed in Hilversum en Frankrijk en koopt core winkelpanden aan in Utrecht
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 23 november 2018
Vastned heeft in de eerste drie kwartalen van dit jaar voor € 64,3 mln aan ‘niet-strategische panden’ verkocht in Nederland en Frankrijk. Dat heeft de beursgenoteerde retailbelegger bekend gemaakt in zijn trading update over de eerste negen maanden van 2018. Onder andere werd een pand aan de Kerkstraat 55 in Hilversum verkocht en 12 units in het Centre Commercial Beaubreuil in Limoges.
De ‘core city assets’-portefeuille is uitgebreid door in Utrecht ter waarde van in totaal € 11 mln winkelpanden te kopen; in januari aan de Vredenburg 1 en begin mei werd de Drieharingstraat 2–8, 14–18 en 22 verworven. De omvang van de totale vastgoedportefeuille van Vastned komt daarmee uit ongeveer € 1,6 mrd per eind september 2018.
Een andere mijlpaal in deze periode was de opening van de flagship store van modemerk Uniqlo aan de Kalverstraat 11/Rokin 12 in Amsterdam.
In lijn met verwachtingen
Vastned noteert een huurstijging van 2% op de nieuwe core city assets huurcontracten afgesloten in de eerste 9 maanden van 2018. De bezettingsgraad van deze categorie bedraagt 96,7% per eind september. De belegger verwacht dat het directe resultaat voor 2018 uit zal komen tussen de € 2,15 en € 2,20 per aandeel.
In de eerste negen maanden van 2018 heeft Vastned 59 huurcontracten afgesloten voor in totaal € 8,2 mln, ofwel 10,8% van de totale jaarlijkse theoretische brutohuuropbrengsten. Er werden 23 huurcontracten voor core city assets afgesloten voor een totaalbedrag van € 6,4 mln, met een gemiddelde huurstijging van 2% (circa € 0,1 mln). Op de 36 huurcontracten die werden afgesloten voor mixed retail locations daalden de huurinkomsten met 10,1% (circa € 0,2 mln). Van de 59 nieuwe huurcontracten werden er 16 in het derde kwartaal 2018 afgesloten voor een totaalbedrag van € 1,1 mln. Hiervan werden 2 huurcontracten afgesloten voor core city assets en 14 voor mixed retail locations. Vastned sloot onder andere huurcontracten met Sessùn in Lille, Levi’s in Luik, AS Watson in Nijmegen en Okaïdi in Mechelen.
Taco de Groot, ceo Vastned: ‘Onze portefeuille heeft goede resultaten laten zien in de eerste negen maanden van 2018, in lijn met onze verwachtingen. Het aandeel core city assets bedraagt 81% en de bezettingsgraad van de gehele portefeuille bleef hoog en bedroeg 96,3% per eind september. De retailmarkt is en blijft voorlopig nog in transitie, waarbij retailers voorzichtig zijn met het openen van nieuwe winkels. De karakteristieken van een winkelpand en de locatie zijn daarbij zeer bepalend. De kwaliteit van onze portefeuille is verder verbeterd door de verkoop van verschillende niet-strategische panden in Frankrijk en Nederland. Daarnaast zijn food & beverage assets in de binnenstad van Utrecht toegevoegd aan onze portefeuille met core city assets.’
Historisch lage yields
Op Prinsjesdag is het belastingplan van de Nederlandse regering bekendgemaakt. Nadien heeft de regering door toenemende weerstand van de oppositie besloten om de voorgenomen afschaffing van de dividendbelasting en de daarmee samenhangende afschaffing van het FBI-regime te schrappen. Dit is goed nieuws voor Vastned, omdat het fiscale regime in Nederland ongewijzigd blijft. Vastned blijft wel pleiten voor een omzetting naar een REIT-regime voor vastgoedfondsen.
Op 19 oktober 2018 is de belegger gestart met een aandeleninkoopprogramma van maximaal € 40 mln. De Groot: ‘De investeringsmogelijkheden voor core city assets, waar Vastned waarde toe kan voegen, zijn momenteel beperkt en de yields hierop zijn historisch laag. Wij zijn van mening dat een aandeleninkoop op dit moment het beste alternatief is om rendement te genereren voor onze aandeelhouders. In de resterende maanden van dit jaar gaan wij stap-voor-stap voorwaarts in de uitvoering van onze strategie en wij verwachten een direct resultaat voor 2018 aan de bovenkant van onze eerder afgegeven range, tussen de € 2,15 en € 2,20 per aandeel.’
Dalende bezettingsgraad
In 2018 daalde de bezettingsgraad van de totale portefeuille van 98,1% eind 2017 naar 96,3% eind september 2018. De bezettingsgraad van de core city assets daalde van 99,6% naar 96,7%. Deze daling komt voornamelijk door het vertrek eind mei 2018 van Salvatore Ferragamo uit het pand aan de Calle de Serrano 36 in Madrid. ‘De onderhandelingen met kandidaat-huurders bevinden zich in een vergevorderd stadium en naar verwachting zal dit pand voor het einde van dit jaar zijn verhuurd’, aldus De Groot. De bezettingsgraad van de mixed retail locations steeg van 95,1% naar 95,5%, gedreven door nieuwe verhuringen in Nederland.
In het derde kwartaal van 2018 heeft Vastned zijn bestaande gesyndiceerde kredietfaciliteit heronderhandeld voor een bedrag van € 325 mln met een looptijd van 5 jaar tot september 2023. Tevens is een nieuwe lening met een looptijd van 7 jaar ten bedrage van € 50 mln afgesloten bij AXA Real Estate Investment managers SGP, dat handelt namens zijn klanten.
Vastned blijft voorzichtig optimistisch over de marktontwikkelingen, ondanks de beperkte investeringsmogelijkheden en de transitie van het retaillandschap. De goede en stabiele resultaten van de portefeuille bevestigen de juiste koers en Vastned gaat verder met de optimalisatie van de portefeuille en de focus op core city assets. Vastned bevestigt het dividendvoorstel voor 2018 van in totaal € 2,05 per aandeel.
