Ook de Nederlandse vastgoedsector zal worden geraakt door het wapengekletter in Oekraïne. Dit stelt Madeline Buijs namens internationaal vastgoedadviseur Colliers in een blog.
De invasie van Rusland in Oekraïne gaan we volgens Buijs, Chief Economist & Head of Research bij Colliers, ‘zonder twijfel’ merken in de Nederlandse economie. Ook de vastgoedsector blijft daarbij niet ongeschonden. ‘De combinatie van hoge inflatie en lagere consumentenbestedingen heeft vooral grote invloed op winkelvastgoed en woningbouw. Het succes van de vastgoedsector is sterk verweven met de economie. Wanneer het economisch voor de wind gaat, gaat het goed met de waarde van het vastgoed en andersom. Een eventuele recessie zal daarom ook de vastgoedsector raken. De ontwikkelingen volgen zich op dit moment in recordtempo op, wat ervoor zorgt dat er veel schommelingen op de markt zijn. De VIX-index – die de toekomstige volatiliteit in de markt meet – staat op een hoog niveau.’
Door deze volatiliteit is het volgens Buijs te vroeg om te voorspellen hoe groot de kans is op een recessie in Nederland, maar het staat volgens haar vast dat de Nederlandse economie wordt geraakt door de gevolgen van de sancties. Daarbij wijst ze op de oplopende energieprijzen die hun doorwerking zullen hebben in andere sectoren.
Rente laag houden
Buijs acht het gunstig voor de vastgoedsector dat de ECB door de invasie in Oekraïne waarschijnlijk langer zal wachten om de rente te verhogen, omdat de economische situatie hiervoor te onzeker is. ‘Mogelijk zal de centrale bank juist extra stimuleringsmaatregelen nemen om de rente laag te houden. Hierdoor blijft de rente waarschijnlijk langer laag. Dit effect kan worden versterkt doordat staatsobligaties als veilige haven worden beschouwd door beleggers in onzekere tijden.’
Import bouwmaterialen uit Rusland
Ontwikkelaars en aannemers krijgen in haar optiek te maken met verder oplopende grondstofprijzen, waardoor de bouwkosten nog hoger worden. ‘Vanuit Rusland worden verschillende bouwgrondstoffen geïmporteerd. De import vanuit Rusland bedraagt 3,5% van de totale import. Ruim 13% van bepaalde typen hout komt uit Rusland, 32% van de import van koper en 25% van de import van nikkel. Ingots – gegoten blokken staal – komen zelfs voor 42% uit Rusland. De kans bestaat dat deze producten lastiger naar Nederland te importeren zijn, wat de prijzen opdrijft. En juist de staalprijzen lagen al erg hoog.’
Nieuwbouw lastiger rond te rekenen
‘Al deze effecten zorgen voor uitdagingen in de vastgoedsector’, zo vervolgt Buijs in haar blog. ‘Door de verder stijgende bouwkosten wordt het een grote uitdaging om nieuwbouwprojecten financieel rond te krijgen, wat vooral erg slecht nieuws is voor de al zo krappe woningmarkt. De materiaalkosten van nieuwbouwwoningen stegen in de periode tussen oktober 2021 en januari 2022 al met zo’n 12,5% en in 2022 lopen ze verder op.’
Kans op winkelleegstand
De lagere consumentenbestedingen en het lagere consumentenvertrouwen zijn vooral direct voelbaar in de detailhandel. ‘Consumenten kunnen door de onzekerheid grote uitgaven uitstellen, zeker nu zij verwachten dat hun energierekening omhoog zal gaan. Hierdoor is er kans op meer winkelleegstand.’
Voor kantoren voorziet Buijs voorlopig geen grote dreiging, maar een potentiële recessie kan op de langere termijn volgens haar leiden tot minder kantorenvraag door een stijgende werkloosheid. Ze wijst er echter op dat het aantal vacatures vooralsnog op een recordniveau staat.
Voor logistiek vastgoed lijken de gevolgen wat haar betreft mee te vallen, ondanks dat de internationale handel beperkt wordt door de invasie. ‘Logistiek vastgoed is in Nederland steeds afhankelijker geworden van binnenlandse e-commerce zoals boodschappen.’
Russen komen niet
De sluiting van de luchtruimen voor Russische vliegtuigen heeft een direct effect op de toerismebranche, en dus ook gevolgen voor hotels. In 2021 kwamen 25.000 Russen naar Nederlandse hotels, 1,4% van het totaal aantal gasten. Zij waren goed voor 1,6% van de overnachtingen. ‘Daarbij komt dat veel vluchten tussen Europa en Azië flink om moeten vliegen en daardoor worden gecanceld’, aldus Buijs.
Lees ook: Label C: Werk aan de winkel voor gemeenten en eigenaren
Eerder van het gas af?
Ze wijst erop dat het conflict in Oekraïne ertoe leidt dat de afhankelijkheid van Rusland in onze energieconsumptie kritisch tegen het licht wordt gehouden. ‘Dat geeft extra druk om de energietransitie te versnellen. De verduurzaming van gebouwen kan én moet hier onderdeel van zijn.’
