Het Hembrug-terrein in Zaandam: een ooit kansloze ontwikkeling van € 400 mln als voorbeeld van gebiedsontwikkeling 2.0
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 23 maart 2018
Wie na de eeuwwisseling had gedacht dat het totaal verwaarloosde Hembrug-terrein nog eens de leerboeken van gebiedsontwikkeling zou halen, zou voor gek versleten zijn. Het was een terrein waar iedereen het liefst met een grote boog omheen liep. Anno 2018 is het echter een voorbeeld van hoe gebiedsontwikkeling aangepakt moet worden, zei staatssecretaris Raymond Knops (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) op 14 maart bij de overdracht van de locatie aan ABC Vastgoed, de nieuwe eigenaar. ABC Vastgoed mag het gebied, gelegen aan het Noordzeekanaal tussen Amsterdam en Zaanstad, nu tot herontwikkeling brengen, maar wel binnen de strikte kaders die door de verkoper als voorwaarde zijn gesteld.
Wie na de eeuwwisseling langs de hekken rond het terrein wandelde, zag veel met onkruid overwoekerde vlaktes en verwaarloosde en soms halfingestorte gebouwen die ooit onderdak boden aan onduidelijke activiteiten op militair gebied, die met veel geheimzinnigheid waren omgeven. Hier werden in de vorige eeuw de Hembrug-karabijn, kogels en handgranaten gemaakt, opgeslagen en uitgetest. In de jaren zeventig werd de machinefabriek verzelfstandigd en nam Eurometaal de productie van munitie op zich. In 2003 sloot het bedrijf zijn vestiging en kon de natuur zijn gang gaan, tot Defensie het terrein in 2012 overdroeg aan het Rijksvastgoedbedrijf.
Kansloos
Kansloos was het toen. Het terrein was onbekend en lag afgelegen, er stonden ongeveer 100 zwaar verwaarloosde gebouwen – waarvan minstens de helft met een monumentenstatus – op minstens even zwaar vervuilde grond en dat alles onder de rook van de Amsterdamse haven en de Zaanse industrie. Met name door vervuiling en geluidsoverlast leek woningbouw kansloos. Bovendien, in 2012 zat de vastgoedsector nog midden in de zware crisis en was er geen belegger of ontwikkelaar die zich aan asbest en mogelijk mosterdgas wilde vertillen.
Samen met provincie Noord-Holland en gemeente Zaanstad kwam het Rijksvastgoedbedrijf met een afsprakenkader om gezamenlijk voor de locatie een nieuw leven te bedenken en het gebied klaar te maken voor nieuwe doelstellingen en gebruikers. Daarvoor werd tien jaar uitgetrokken. Na vijf jaar was er echter inmiddels al zoveel belangstelling dat het in 2017 al verkocht kon worden aan de hoogste bieder, ABC Vastgoed.
Onder het hek door
Intussen stond het Rijk voor een megaklus toen het Hembrug-terrein in zijn portefeuille belandde. Vervuilde grond, verwaarloosde gebouwen, ontbrekende infrastructuur en asbest.
Stap voor stap werd de afgelopen vijf jaar de buitenruimte toegankelijk gemaakt, kwamen er straten en werd de telecominfrastructuur aangelegd. Ook de eerste gebruikers namen er hun intrek. Zodra er weer een gebouw aan een gebruiker werd opgeleverd, werd de openbare ruimte rond het pand aangepakt.
Snel groeiende belangstelling
ABC Vastgoed presenteerde het Rijksvastgoedbedrijf ambitieuze plannen voor het behoud en versterken van het bijzondere karakter van Hembrug en voor het verduurzamen van het terrein. Ook nam het bedrijf de herontwikkeling van een van de panden voor zijn rekening, om te laten zien hoe het met de historische panden zou omgaan.
Het wordt een gebied waar wonen, werken, creativiteit, historie, cultuur, weelderig groen en leven en ontspannen samenkomen, aldus Marcel Loosen, directeur van ABC Vastgoed: ‘Ik heb deze plek al vele jaren in het vizier. Ook ik ben een van degenen die jaren geleden onder het hek zijn doorgekropen om rond te kijken op dit geheimzinnige terrein. De grote angst hier is natuurlijk dat wij een soort IJburg gaan neerzetten. Daar is absoluut geen sprake van. We willen samen met de huidige bewoners en hier gevestigde ondernemers het gebied naar een volgende fase brengen, met respect voor de historie en de cultuur die het vastgoed hier vertegenwoordigt.’
Daarom ligt er nu ook geen uitgewerkt plan. Juist daardoor is er alle ruimte om met alle betrokkenen tot een verdere invulling te komen, aldus Loosen. ‘Het zou arrogant zijn als we meteen met een masterplan aankomen. Hembrug is een ecosystem dat al functioneert en er komt nog veel meer bij. Plannen maken moet je in samenspraak doen met de gebruikers.’
Voorbeeld voor overheid
Staatssecretaris Knops toonde zich zeer enthousiast over de gevolgde aanpak bij het terrein. Hij beschouwt het als een prachtig voorbeeld van gezamenlijke integrale gebiedsontwikkeling met aandacht voor geschiedenis, duurzaamheid, ondernemerschap, woningbouw en werkgelegenheid. ‘Uniek aan onze aanpak is dat we niet met een bestemmingsplan hebben gewerkt, maar met een afsprakenkader. Met harde afspraken en doelstellingen, maar ook met veel vrijheid voor creativiteit en nieuwe inzichten. Bijzonder was ook dat er een alliantie ontstond van partijen die e´cht hun verantwoordelijkheid wilden nemen, inclusief het dragen van financieel risico. Zoals we het hier hebben gedaan willen we het vaker doen: in nauwe samenwerking met medeoverheden en private partijen werken aan een ‘toekomstbestendige portefeuille’.’
Hembrug-terrein
Het Hembrug-terrein beslaat in totaal circa 43 ha, waarvan 12 ha (nog te saneren) bos. De transactie met ABC Vastgoed omvat de resterende ruim 30 ha.
De bijna 100 aanwezige gebouwen (waarvan circa 70 met een monumentale waarde) beslaan een oppervlak van 65.000 m². Daarvan is 30.000 m² al verkocht aan de huidige gebruikers.
Volgens de verkoopovereenkomst mag ABC Vastgoed daaraan ongeveer 115.000 m² bebouwing toevoegen. Het gaat hier om ruwweg 1000 woningen. Op het terrein zullen ook culturele voorzieningen, retail, horeca en een school komen, maar die worden zoveel mogelijk ondergebracht in de bestaande gebouwen. Een van de grote gebruikers is Alex Mulder, oprichter van uitzendorganisatie Unique. Die wil hier een museum vestigen.
Bij de tender tussen de vier consortia die voldeden aan de criteria van het Rijksvastgoedbedrijf was ABC Vastgoed met € 41 mln de hoogste bieder. Het hele projectvolume zal richting de € 400 mln gaan.
De ontwikkelaar legt de laatste hand aan een overeenkomst met een aantal pensioenfondsen (die de woningen zullen afnemen) en banken voor de financiering van het geheel. Ook steekt het bedrijf met zijn aandeelhouders eigen vermogen in het project. ABC Vastgoed laat zich bij de structurering van de transactie begeleiden door ABC Capital en Fakton.
Het vermogen dat op dit moment beschikbaar is, bedraagt ongeveer € 50 mln.
