Van der Heijde waarschuwt voor verval winkelcentra

Bureau Stedelijke Planning scoort redelijk goed: vijf van de zes redacteuren op een NL-redactievergadering kennen het onderzoeks- en adviesbureau met de algemene naam, of ze kennen de oprichter Pieter van der Heijde. Toch heeft het kantoor in de twintig jaar die het bestaat nooit reclame gemaakt, is het zelden op de voorgrond getreden en heeft het alle crises overleefd. Van der Heijde adviseert makkelijker (‘Houd er rekening mee dat er over drie jaar weer een crisis ontstaat’) dan dat hij over zijn bedrijf praat. Toch is daar best reden toe, nu het deze maand zijn twintigjarig bestaan viert en afgelopen maand een derde vestiging in Eindhoven is geopend.
We ontmoeten Van der Heijde in het na acht jaar nog steeds hypermoderne kantoor aan de Silodam in Amsterdam. Meestal werkt hij vanuit het nieuwe hoofdkantoor in het centrum van Gouda. Van der Heijde moet een goede organisator zijn, zo leid ik af uit een bijzondere prestatie. Als directeur–grootaandeelhouder van het adviesbureau slaagde hij erin op het toppunt van de crisis niet alleen zijn bedrijf in de markt te houden, maar ook nog te promoveren met een lijvige dissertatie, die is opgedragen aan zijn vriendin en vier kinderen (zie kader). Dat was volgens Van der Heijde gewoon een keuze: ‘De helft van de weekenden en de vakanties stak ik in het onderzoek.’
De meeste directeuren nemen nog wel eens wat tassen mee naar huis, maar Van der Heijde niet. ‘Ik neem nooit iets mee naar huis voor in het weekend. Nooit gedaan ook. Dat betekent overigens wel dat ik lange dagen maak van soms tien uur of meer. Dat probeer ik de laatste tijd iets beter te reguleren.’

Onzichtbaar
Van der Heijde zegt dat geld nooit een rol speelt in zijn keuzes. Dat blijkt wellicht uit de studie Sociale Geografie aan de Universiteit Utrecht. De Utrechters gelden in het vastgoed nu eenmaal niet als commerciële haantjes; sterker nog, ze zijn vaak onzichtbaar in het commercieel vastgoed. Toch startte Van der Heijde al tijdens zijn studie zijn eerste adviesbureau, dat zich vooral richtte op haalbaarheidsonderzoek voor hotels en leisure. Door deze activiteiten werd hij gevraagd om als marktonderzoeker te komen werken bij Amstelland Vastgoed (de rechtsvoorganger van AM).
Zijn focus op inhoud bracht hem bij de gemeente Den Haag als teamleider Ruimtelijke Ordening en senior beleidsmedewerker Economie. Achteraf realiseert hij zich pas hoe a-typisch het was om in 1997 een adviesbureau in de markt zetten. Hij had een jong gezin en begon uit het niets op een zolderkamer op de vrije markt. Veel adviesbureaus in het vastgoed (Stogo, Stec en Strabo) hebben een gesubsidieerde achtergrond, maar Bureau Stedelijke Planning moest direct zijn eigen broek ophouden. En de concurrentie was toen al fors. Van der Heijde koos ervoor om vanuit het perspectief van de integrale stad alle vastgoedsectoren (wonen, werken, winkelen en vrije tijd) te bedienen en deze waar mogelijk met elkaar te verbinden. Dat was toen gewaagd, want de markt was nog sterk sectoraal. Het pakte achteraf echter goed uit, zeker in de afgelopen periode, nu het adagium van integrale aanpak geldt.

Meer dan alleen overheid
In de crisis legde het bureau de kiem voor het succes nu: in de afgelopen drie jaar is de omzet verdrievoudigd. Het bureau bedient meer dan 100 gemeenten, zes regio’s, vier provincies en het Rijk. De private partijen zijn inmiddels even belangrijk. Het gaat om de lezers van dit blad, de beleggers Syntrus Achmea, Dela Vastgoed en Bouwinvest, zeven grote projectontwikkelaars, zes belangrijke woningcorporaties en een groot aantal retailbedrijven.
Het bureau evalueert al 20 jaar alle opdrachtgevers over de aangeboden diensten. Dit gebeurt aan de hand van twaalf criteria, waaronder kwaliteit ten opzichte van andere bureaus. De score ligt doorgaans tussen goed en zeer goed, maar op prijs scoort het bureau alleen ‘goed’. Een minpuntje is de ISO-certificatie die nog niet is gerealiseerd.
De eerste grote opdrachtgever van Van der Heijde was zijn vroegere baas, de gemeente Den Haag. ‘We hebben een langzame start gehad. Acquisitie is geen hobby van me. Ik moet het vooral hebben van tevreden opdrachtgevers en mond-tot-mondreclame. In die eerste jaren was het niet altijd gemakkelijk. Ik kan me een jaar herinneren waarin de kosten van het enige personeelslid hoger waren dan de omzet. Ik vond het ook een grote stap toen het bureau in 2002 verhuisde naar een echt kantoorpand in Gouda met drie nieuwe werknemers. Dit ervoer ik als een groter risico dan de start zelf.’
Het was in het begin moeilijk om senior adviseurs te vinden, maar met Murielle Hermsen, een specialist op het gebied van ruimtelijke ordening, en later Toine Hooft en Aart Jan van Duren van Ecorys, kreeg het bureau meer profiel. De laatste twee zijn bekende retailspecialisten. Bekende namen volgden, zoals Ries van der Wouden, voormalig adjunct-directeur van het Ruimtelijk Planbureau, Tineke Groenewegen (AM), Stephan Weijers (Arcadis), Frans Wittenberg (Stec), Rink Drost (BPD), Femke Wokke (Lidl) en Michiel Verlaak (Blauwhoed).

Gat in de markt
Van der Heijde werd pijnlijk geraakt door de crisis, toen hij vijf offertes op rij verloor. Hij ervoer de prijsdruk door de competitie met veertig bureaus en nam opdrachten aan zonder marge. Door dicht op de markt te zitten koerste zijn bureau echter toch succesvol door de crisis. Een ‘gat’ in de markt waren marktonderzoeken en herprogrammering op het gebied van winkels, wonen en kantoren. Daarnaast trof het bureau in de crisis al voorbereidingen voor het moment dat de woningmarkt zou gaan aantrekken. Het stond daardoor klaar toen het zover was.
Wat staat er nu op het programma? ‘Een onderwerp dat we in opdracht van NVM Business hebben aangepakt, is de nieuwbouw van kantoren. Dat was een paar jaar geleden nog vloeken in de kerk. Door de crisis was er een schrikbarend leegstandspercentage met een ban op nieuwbouw als gevolg. Nu is nieuwbouw van 300.000 m² per jaar noodzakelijk, met het oog op de regionale en internationale concurrentiepositie van de grote steden in Nederland.’
Van der Heijde denkt dat die schatting zelfs nog aan de voorzichtige kant is. ‘We kunnen de Brexit-impuls en de effecten naar de vraag naar duurzame kantoren nog niet helemaal inschatten.’ Het heeft ook tot vervolgonderzoek geleid: in opdracht van de gemeente Amsterdam heeft het bureau onlangs de kantorenmarkt in de hoofdstad in kaart gebracht, inclusief de ‘strategische locaties’ waar het meest behoefte is aan nieuwbouw.
Een ander onderzoek (voor VBO Makelaar) betrof de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten. Het bureau constateerde dit jaar dat het aanbod beperkt en verouderd is. Bovendien is de nieuwbouw van kleinschalige units door de crisis ingezakt.
Op het gebied van winkelonderzoek adviseerde het bureau bij de planvorming van de Mall of the Netherlands. Daarnaast is het momenteel actief met een marktruimtestudie voor de provincie Noord-Holland en vele marktonderzoeken en ruimtelijke onderbouwingen voor de ontwikkeling van winkelcentra in het hele land.
Ook op het gebied van woningen laat het kantoor zich niet onbetuigd, met de ‘Housing Price Forecaster’, een instrument voor de prognose van de prijsontwikkeling van woningen. Daarnaast bedient het bureau vele projectontwikkelaars en beleggers met marktonderzoek, Ladders, ruimtelijke onderbouwingen en conceptontwikkeling. Voor de NVM wordt jaarlijks de markt voor recreatiewoningen in beeld gebracht. Tot slot zijn er vele projectleiders van het bureau gedetacheerd bij gemeenten voor de planontwikkeling en realisatie van projecten en gebieden, zoals de Binckhorst in Den Haag.

Verpaupering
Als Van der Heijde echter een trend moet noemen die hem aan zijn hart gaat, is dat de leegstand in de winkelcentra in het suburbane gebied. Dat is een verrassing voor velen die de retail op de voet volgen. De meeste partijen maken zich vooral zorgen over de binnensteden, die moeten concurreren tegen de internetshoppers en nieuwe outletconcepten. Voor stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra hebben velen zich verzoend met leegstand. Sommige slagen erin met fitness, fysio en dokterspraktijken de leegstand enigszins te beperken. Volgens Van der Heijde is dat een schromelijke onderschatting van de problematiek, want deze winkelcentra hebben een verzorgingsgebied. Als deze winkelcentra verpauperen, trekken ze de omliggende buurten en wijken met zich mee. Binnensteden hebben veel meer kans om te revitaliseren. De situatie van de suburbane winkelcentra is een nieuw onderzoeksproject, waarmee Bureau voor Stedelijke Planning nog jaren aan de slag kan.

Pingpongspel bij de ontwikkeling van nieuwe stadscentra
Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning, is specialist in het krachtenspel tussen de diverse overheden en private partijen. Hij promoveerde drie jaar geleden op dit onderwerp, nadat hij jarenlang alle archieven omploegde en de sleutelfiguren interviewde over het ontstaan van Centrum Leyweg en Nieuw Laakhaven in Den Haag, en Centrum Kanaleneiland en Leidsche Rijn Centrum in Utrecht. Hij toonde aan dat – anders dan zij vaak zelf denken – gemeenten zeer bepalend zijn in het ontwikkelingsproces van nieuwe centra en dat de rol van private partijen en hogere overheden beperkt is.
Van der Heijde laat zien dat nieuwe centra in Nederland ontstaan vanuit de ambitie van lokale overheden. Zij willen de ruimtelijk–economische positie van hun steden versterken. Dat doen ze door uit te gaan van een sterke bevolkingsgroei en economie. Bij de planvorming van nieuwe centra zijn ze te bepalend voor het functionele programma en de stedenbouw. De hogere overheden spelen hierbij nauwelijks een rol, en ook de invloed van private partijen is veel minder groot dan verwacht. Voor een optimale ontwikkeling van nieuwe centra is het volgens Van der Heijde van belang dat de hogere overheden meer sturen op de hoofdlijnen van het programma van nieuwe centra. Hij vindt bovendien dat de marktkennis en expertise van private partijen beter tot hun recht moeten komen. De dissertatie (Nieuwe centra in Nederland; het krachtenspel in de arena van de stedelijke ontwikkeling) laat zich lezen als een spannend boek.