De stad Utrecht heeft de komende decennia een forse verstedelijkingsopgave. De sterke bevolkingstoename als gevolg van de verder aantrekkende economie en de benodigde woningbouw wil het stadsbestuur zoveel mogelijk binnen de ring voor elkaar zien te krijgen. Inbreiding en verdichten is het adagium. ‘Een uitdaging, maar zeker mogelijk.’
Door Eduard Voorn
Gepubliceerd in Locus 1 (zomer 2018)
Vanaf de zesde verdieping van het stadskantoor zijn veel bouwputten te zien. Torenkranen draaien en tillen dat het een lieve lust is. Aan alle kanten rondom het hagelwitte Stadskantoor van architectenbureau Kraaijvanger wordt er nijver gebouwd aan kantoren, de grootste fietsenstalling van de wereld, appartementen, leisure en de infrastructuur. In de verte is vandaag met enigszins heiig weer Leidsche Rijn Centrum te ontwaren. Gedurende het gesprek wijst Lennert Middelkoop, directeur Stedelijke Ontwikkeling & Economie van de stad Utrecht, met regelmaat naar buiten om zijn betoog kracht bij te zetten. Heel soms vergelijkt hij de Domstad nog met Rotterdam, waar hij eerder als topambtenaar belast was met de ontwikkeling van de stad, maar inmiddels heeft hij zijn hart verpand aan Utrecht. Hij betitelt gedurende het gesprek meer dan eens zijn stad als ‘de groene metropool ontwaakt’.
‘Er is een beweging gaande van een gemoedelijke en rustige naar een krachtige en bruisende stad. We hebben enorme potentie, zijn economisch sterk. Utrecht is een compacte, groene stad met daarom heen veel groene landschappen. We hebben zoals de andere G4-steden (Amsterdam, Rotterdam en Den Haag, red.) nog niet echt de stap gemaakt naar hoogbouw en verdichting, maar die zetten we nu in een hoog tempo. We omarmen die groei als kans om een gezond stedelijk leven voor iedereen neer te zetten. Deze topambitie durft nog geen andere gemeente zo stellig uit te spreken. Ik zeg overigens bewust metropool. De stad is het brandpunt van deze groene regio, maar daar horen onder meer Woerden, Nieuwegein, Maarsen en Houten natuurlijk ook bij.’
Alvorens Middelkoop de bouw- en economie-ontwikkelingen in zijn stad beschrijft, heeft hij eerst een boodschap die hij deelt met zijn ‘baas’, burgemeester Jan van Zanen. Het gaat om de samenwerking tussen de grote steden in en om de Randstad. Beide mannen bepleiten de belangen van Nederland als plaats om je als internationaal bedrijf te vestigen en te investeren. ‘Ik ben een groot voorstander van het samenwerkingsverband Holland Metropole. Wat zijn Den Haag, Utrecht, Rotterdam en Amsterdam op internationale schaal? De tijd is voorbij dat gemeentegrenzen allesbepalend zijn; die zijn voor investeerders geen realiteit. Voor het buitenland is de Randstad toch één stad? Het unieke van die stad is dat je in een half uur van de ene naar de andere kern bent. Uniek in de wereld. Als je kernen optelt, zit je op 7 à 8 miljoen inwoners, de omvang van een metropool.’
Middelkoop haalt met veel smaak een werkbezoek aan van een internationale delegatie van een Fortune 500-bedrijf. ‘Ze vertelden: ‘We reisden van Amsterdam op de Dam in een half uur naar iets verder in Amsterdam en nog steeds zien we grachten.’ Ze waren toen in het centrum van Utrecht. ‘Niet alleen is het hier rustiger, maar ik zag ook koeien onderweg hiernaartoe’, zei een van topfunctionarissen van het bedrijf. Het groen tussen de steden in de Randstad, maar ook daarbuiten, is geweldig.’
Hij eindigt de anekdote echter met een uitdagende opmerking: ‘Utrecht heeft in die strijd tussen de steden op het vlak van arbeidsmarkt en talent ontegenzeggelijk één voordeel: wonen. Het is hier namelijk heel goed toeven.’
Draaischijf Utrecht
De keerzijde van het goede wonen is dat veel Utrechters forenzend naar hun werk gaan. Elke ochtend en avond is het centraal station aan de voet van het stadkantoor een komen en gaan van mensen en kennis. De centrale ligging met veel groen in en om de compacte stad maken het een ideale woonstad én werkstad. Hier wonen immers de mensen die bedrijven nodig hebben als werknemers. Alleen houdt de stevige groei van werkgelegenheid in en om de stad momenteel geen gelijke tred met de enorme groei van de stad. ‘Door de natuurlijke ligging zijn wij in Nederland de plek waar vanuit vele kenniswerkers gaan werken in de stad en in de regio, maar ook heel vaak elders, zoals in Amsterdam. Er is nu in Utrecht echter een gebrek aan woningen in alle segmenten, waardoor de mobiliteit van en naar de stad sterk toeneemt.’
Van Zanen en Middelkoop zijn daarom op twee vlakken bezig: infrastructuur en verdichten. ‘De keuze van VodafoneZiggo voor het stationsgebied (gaat 16.500 m² huren, red.) is zo’n beweging om die mobiliteit tot juiste proposities terug te brengen’, gaat Middelkoop verder. ‘Om het de mensen die daar en bij andere bedrijven werken mogelijk te maken hier te wonen gaan we verdichten. Hiervoor is het aanpakken van de infrastructuur en het gebruik daarvan een randvoorwaarde. Zonder investeringen hierin kunnen we onvoldoende woningen realiseren.’
Het woord samenwerking valt als het gaat om mobiliteit. ‘We zullen echt moeten proberen werkenden goed te huisvesten in de directe omgeving van wonen. We zullen samen met de regiogemeenten, de provincie en het Rijk er keihard aan moeten trekken om huidige en nieuwe woongebieden te ontsluiten. Er moet een versnelling komen. Mobiliteit is een randvoorwaarde voor de groei die alle grote steden nu doormaken. Er wordt hier gewerkt aan een mix die voldoet aan de mobiliteitsbehoefte: het is en, en, en… We kiezen dus niet voor één vervoersvorm. Utrecht stad is bijvoorbeeld al heel sterk op gebied van fietsen. Er fietsen hier zoveel mensen dat we zelfs fietsfiles hebben. Lopen als vervoersvorm kan echter nog veel meer gebeuren, en het is nog gezond ook. Kortom, een netwerk van vervoersvormen – OV, fiets, lopen en auto – die tezamen de mobiliteitsbehoefte van stad en regio aankunnen en toekomstbestendig is.’
Nu de economie in de lift zit en de komende jaren nog zeker blijft toenemen, groeien ook de steden. Utrecht is daarin niet anders. Middelkoop verwacht dat zijn stad in 2040 meer dan 430.000 inwoners heeft. ‘Iets na 2025 passeren we de 400.000-grens, wat twee jaar eerder is dan onze prognose van het jaar ervoor. We laten Chinese groeicijfers van 20% zien. We houden rekening met circa 70.000 extra inwoners de komende jaren tot 2030. Met dat getal moet je wat.’ Bij die laatste zin wijst hij naar buiten, het gebied rond het centraal station en het Jaarbeursterrein. ‘Het is een schoolvoorbeeld van stedelijke verdichting. De middeleeuwse stad Utrecht krijgt er een modern stadscentrum bij en verdubbelt hiermee haar centrum.’
Meer middenhuur
Ruimtelijke Strategie Utrecht 2016 (RSU2016) is de koers waarin is vastgelegd hoe de stad zich de komende jaren moet gaan ontwikkelen. Middelkoop: ‘Een belangrijke keus daarin is de focus op binnenstedelijk inbreiding, omdat we die compacte stad en ook het groen eromheen als zeer waardevol zien in die strategie om gezond stedelijk leven te realiseren.’
Middelkoop benadrukt dat deze nota van twee jaar oud nog heel actueel is. Alleen op het vlak van middenhuur is er een aanvulling gekomen in de vorm van actieplan Middenhuur. ‘Hierin hebben we de markt duidelijk gemaakt waar we heen willen. We gaan daarin niet zover als Amsterdam met het opleggen van de 40–40–20-norm, maar we zijn duidelijk: ‘Beste markt en corporaties, er moet op het vlak van middenhuur worden bijgebouwd en wel met kwaliteit.’ We maken duidelijk waar we met deze stad naartoe willen. Een aantal partijen heeft zich hiervoor verenigd in een platform middenhuur Utrecht (PLAMU), wat optimistisch stemde en naar meer smaakt.’
Het woord samenwerking valt weer: ‘We organiseren het proces om te komen tot gezamenlijke afspraken en samenwerkingen. Het is niet een soort soft iets. Ik zie ontwikkelaars, vastgoedfinanciers en aannemers vaak. Mijn boodschap aan hen? Durf mij en mijn collega’s op te zoeken, aan te raken! Wees als bouwsector ambitieus en innovatief in oplossingen en samenwerking. En wacht daarbij niet tot ik ga bewegen.’
Binnenstedelijk bouwen
Middelkoop blijft zeggen dat een behoorlijk deel van de bouwopgave binnen de ring (A2, A12, A27 en N230) zal worden opgevangen. Niks bouwen in het groen, zoals inmiddels de verenigde ontwikkelaars (Neprom, red.) zeggen. ‘We hebben voldoende ruimte’, zegt Middelkoop luchtig: ‘Op voormalige NS-spoorterreinen worden 3600 woningen gebouwd, Stationsgebied biedt ruimte aan 5100 woningen, Merwedekanaalzone 6000 tot 10.000 woningen. En Leidsche Rijn klaar? Niks klaar! Qua woningprogramma is dat nog steeds de grootste: nog zeker 11.000 woningen te gaan.’
Middelkoop kijkt door zijn ‘verdichtingsbril’ ook naar kantoorlocaties aan de randen van de stad. ‘We nemen nu bijvoorbeeld Rijnsweerd en Papendorp onder de loep. Dat zijn nu homogene kantorengebieden, en dat is uit de tijd. We willen wonen en verblijven aan deze gebieden toevoegen. Zo komen er ook weer duizendtallen bij.’
Hij haalt in het verlengde van RSU2016 nog de NPD-strook in Overvecht aan. Zijn werk is namelijk niet alleen woningen organiseren, maar hij moet ook zorgen voor een gezonde economie. ‘Overvecht is ons kwetsbare gebied, daarom is de NPD-strook een belangrijk project. Er wordt woonvolume toegevoegd op het vlak van middenhuur en -koop en voor studenten, en we doen ook wat aan bedrijvigheid. Dit zijn mooie toevoegingen aan Overvecht. Er hoort een gezonde economie in deze wijk. Koppeling tussen economie en stedelijke ontwikkeling is ongeveer het belangrijkste wat je kunt doen. Visie op economie gaat om driehoek vestigingsklimaat, arbeidsmarkt en investeringsklimaat. Het hangt allemaal samen.’
Kennisstad Utrecht is dus ook bezig om werk naar zich toe te trekken. Middelkoop tempert echter onmiddellijk de gedachte dat dat alleen maar banen zijn voor hoogopgeleiden. Hij neemt als topambtenaar een opvallend standpunt in. Voor het draaiend houden van een leefbare stad kun je niet alleen bouwen op hoogopgeleide mensen, meent hij: ‘Die kunnen praktisch niet zo erg veel.’ Hij wil hiermee zeggen dat een stad niet alleen een gezonde opbouw moet hebben in woonmilieus, maar ook in de samenstelling van de beroepsbevolking en werkgelegenheid. Fietsen en auto’s moeten worden onderhouden, brood gebakken, dienstverlening bemenst. ‘Digitalisering betekent niet alleen werk voor hoogopgeleiden. De 3D-printer bijvoorbeeld wordt door een mbo’er geprogrammeerd, bediend en aan de gang gehouden. Verdichten van de stad Utrecht doen we dus voor iedereen. Het is voor ons hard werken om die vmbo’ers, mbo’ers en hbo’ers en wo’ers een plek in deze stad te bieden. Dat is in de huidige hoogconjunctuur en oververhitting van de woningmarkt werken tegen de vastgoedmarkt in – dure koopwoningen op vrije grond leveren voor marktpartijen meer op dan gestapelde sociale huurwoningen – maar de moeite waard. Noodzakelijk voor een gezonde en duurzame economie.’
