Dit jaar wordt een zware terugval verwacht van woningbeleggingen in Nederland. De terugval is zo groot dat het totale beleggingsvolume naar beneden wordt getrokken, ondanks het succes van logistiek.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
Over de hele linie neemt het transactievolume van vastgoedinvesteringen af, blijkt uit een rondgang op de beleggingsmarkt. Dat is ook het beeld dat CBRE schetst, de marktleider in advies over vastgoedbeleggingen.
CBRE verwachtte in het begin van dit jaar dat de markt in Nederland goed zou zijn voor € 20 mrd aan deals, maar dat volume is bij de halfjaarcijfers neerwaarts bijgesteld naar € 18 mrd.
Het volume zou met € 20 mrd voor Nederlandse begrippen al aan de lage kant zijn, hoewel dat altijd nog meer was dan in coronajaar 2021.
De teruggang is geheel te wijten aan de woningbeleggersmarkt. De seinen staan daar op rood. Zo heeft het grootste woningfonds van Nederland, Vesteda, 70% van de nieuwbouwprojecten geschrapt (zie het artikel op pagina 12).
Regulering
Deze grote veranderingen maken beleggers uiterst onzeker over woningbeleggingen. De onzekerheid begon toen de overheid in Nederland – in navolging van Duitsland – een steeds groter gedeelte van de markt ging reguleren. Die regulering voorkomt dat beleggers huurverhogingen kunnen doorvoeren.
Sowieso staat het doorvoeren van huurverhogingen conform huurcontracten ter discussie door de enorme discrepantie tussen de stijging van inflatie en lonen. Dit jaar is de verwachte inflatie 9,9% bij een loonstijging van 2,9%. Wanneer de huren verhoogd zouden worden met inflatie, zouden de huishoudens 7% uit hun buffers moeten halen. Een aantal huurders zal dit niet kunnen.
Verhuurders komen hoe dan ook in een lastig parket: als zij op hun strepen gaan staan, zal het percentage wanbetaling spectaculair toenemen. Gaan zij akkoord met huurverlaging, dan zullen de rendementen onder druk komen.
Logistiek redder in nood
De markt voor vastgoedbeleggingen moet het hebben van de steeds populairdere logistieke sector (zie het onderzoek vanaf pagina 41). Logistiek was in het eerste halfjaar goed voor bijna 40% van het totale beleggingsvolume. De verwachting is dat dit eerder zal toenemen dan afnemen door partijen die wel actief blijven in Nederland, zoals in deze editie het Duitse Garbe laat zien.
Het meest opvallend was in het eerste halfjaar de winkelbeleggingsmarkt. Retail was jarenlang het stiefkindje, maar is voor het eerst weer terug van weggeweest, met meer dan € 1 mrd aan deals. Zo heeft URW juist aangekondigd een winkelcentrum te willen afstoten (Zoetermeer of Amstelveen). Deze mogelijke transactie zal echter niet zijn meegenomen in de prognose van CBRE.
Desastreuze gevolgen
Veel grote beleggers zijn afwachtend over de kantorenmarkt. Op dit moment zijn er wel onderzoeken naar de trends naar thuiswerken, maar er is onvoldoende onderzocht wat dit betekent voor de toekomstige ruimtebehoefte. Wanneer gebruikers hun huur opzeggen omdat zij hun ruimtebehoefte gaan afstemmen op daluren in bezetting, kan dat desastreuze gevolgen hebben op de gemiddelde bezettingsgraad van kantoren. Zo ver is het echter nog niet. Een kantorenfonds als NSI is hier bijvoorbeeld veel optimistischer over, en de koers reflecteert dat beleggers het fonds daarin gelijk geven.
