Zorgvastgoed is niet langer een niche in de beleggingsmarkt. Institutionele beleggers willen hun portefeuilles binnen 2 tot 3 jaar verdubbelen
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 12 juli 2019
De beleggingsmarkt van Nederlands zorgvastgoed zit stevig in de lift. Dat blijkt uit de cijfers over de deals met zorgvastgoed die vorig jaar werden opgetekend. In 2018 werd een recordvolume geïnvesteerd van € 945 mln, een groei van 35% ten opzichte van 2017 (€ 700 mln). Het grootste deel van de transacties betreft zorgwoningen, met 95% van het totale volume. Het aandeel zorgwoningen in de totale woningbeleggingsmarkt komt daarmee uit op 10%. Adviseur Capital Value verwacht dat de investeringen over 2019 verder zullen toenemen, al blijft het aanbod achter bij de vraag. Doordat er onvoldoende kwalitatief zorgvastgoed beschikbaar kwam in 2018, kon niet al het beschikbare kapitaal voor dit segment aangewend worden. In vergelijking met 2017 is het aantal beleggers in Nederlands zorgvastgoed gegroeid. Vorig jaar kwam het grootste deel van het transactievolume voor rekening van een aantal Belgische beleggers. In 2018 ontstond volgens Capital Value meer evenwicht tussen investeringen door Nederlandse en buitenlandse beleggers.
Portefeuille fors uitbouwen
De belangrijkste Nederlandse institutionele beleggers met zorgfondsen zijn Bouwinvest, Syntrus Achmea Real Estate & Finance en Amvest. Zij hebben allemaal de strategie om de portefeuille fors uit te bouwen. Syntrus heeft het Achmea Dutch Healthcare Property Fund (€ 421 mln) ook opengesteld voor buitenlandse beleggers. De komende jaren moet het fonds groeien naar € 800 mln.
Amvest investeert via het Amvest Living & Care Fund onder meer in kleinschalige zorgcomplexen voor ouderen met een zwaardere zorgindicatie. Het is een onderwerp dat het goed doet bij de institutionele beleggers Aegon en PGGM, die vanaf het begin aandeelhouder zijn van Amvest. De belegger wil graag uitbreiden naar het segment lichte zorg, met meerdere zorgondernemers samenwerken en vernieuwende concepten ontwikkelen. Het in 2013 opgerichte fonds heeft 60 zorgcomplexen in beheer en 20 in ontwikkeling (eind 2018)
Erwin Drenth van Bouwinvest zei eerder in een interview met PropertyNL veel kansen te zien om te investeren in nieuwe woon–zorgcomplexen. Hij vindt dat veel bestaande verouderde zorgcomplexen – er zijn er ruim 2300 van 25 jaar en ouder – zich lenen voor herontwikkeling. Ze zijn verouderd en de kwaliteit sluit niet meer aan bij de wensen van de huidige generatie senioren en zorgbehoevenden. Nu wordt vaak nog gewone woningbouw gerealiseerd op dit soort plekken, maar de demografische ontwikkelingen nopen tot een ommezwaai in het beleid. Het zorgvastgoedfonds van Bouwinvest heeft een omvang van € 300 mln; dit moet in drie jaar tijd verdubbelen.
Verkeerd uitgangspunt
Woonzorg Nederland is een in ouderenhuisvesting en zorgwoningen gespecialiseerde corporatie die 41.500 wooneenheden in 193 gemeenten exploiteert (marktwaarde € 5 mrd). Daarvan worden 12.500 eenheden verhuurd aan zorgaanbieders voor intensieve zorg. Cees van Boven is sinds 2016 bestuursvoorzitter. ‘Het uitgangspunt in Nederland is dat mensen zo lang mogelijk thuis moeten blijven wonen’, zei hij tijdens de discussie over actuele trends in zorg- en seniorenhuisvesting op de Provada. ‘Dit is een verkeerde premisse, die vanuit de stijgende zorgkosten is ingestoken. Veel ouderen – vorig jaar 800.000 – komen mede hierdoor ten onrechte terecht bij de spoedeisende hulp. Ook leidt het langer zelfstandig wonen tot eenzaamheid, iets waar we als huisvestingsorganisatie met een maatschappelijke rol tegen willen strijden.’
Van Boven en Ronald Huikeshoven, directeur van AM, presenteerden tijdens de Provada een concept dat Woonzorg Nederland samen met AM ontwikkelt in Amsterdam. Het is geïnspireerd door het Friends-concept van AM op de Noordelijke IJ-oever. Dit was eigenlijk bedoeld voor jongeren en starters die samen voorzieningen delen, maar er bleek ook veel belangstelling voor van wat ze ‘stadsveteranen’ noemen, senioren die al veel langer in de stad wonen. Het ideaalplaatje is dat de stadsveteranen en jongeren samen in een complex komen te wonen. AM wil het concept uitrollen naar andere grote steden.
Belgische beleggers
Andere belangrijke spelers op de Nederlandse markt zijn de Belgische beursgenoteerde ondernemingen Aedifica en Cofinimmo. De eerste heeft een portefeuille in Nederland met een omvang van ruim 180.000 m² (stand medio vorig jaar). Van de totale vastgoedportefeuille ter waarde van € 1,7 mrd is 13% belegd in Nederland. Hier betreft het ongeveer 50 gebouwen met in totaal 1600 plaatsen. Dit aandeel is groeiende en het afgelopen jaar zijn er meerdere complexen bijgekomen.
Tijdens dezelfde discussie over trends in zorg- en seniorenhuisvesting op de Provada sprak chief investment officer Charles-Antoine van Aelst van Aedifica over een ontwikkel-pipeline van € 150 mln, waarvan veel geïnvesteerd zal worden in zware zorg. ‘We gaan altijd een langetermijnrelatie aan met de exploitant en zijn actief in het hele land, want overal is zorgvastgoed nodig. Aedifica sluit geen rechtstreekse huurcontracten met bewoners, maar heeft een overeenkomst met de exploitant of zorginstelling.’
Cofinimmo heeft voor in totaal € 3,7 mrd aan vastgoed in bezit, waarvan € 1,9 mrd zorgvastgoed. Van deze € 1,9 mrd is 11% belegd in zorggebouwen en -woningen in ons land.
Transacties geëxplodeerd
Dat zorgvastgoed kansen biedt voor beleggers, bleek ook tijdens de presentatie van Dimitry Melchiors op de Provada. Hij is ontwikkelingsmanager op het gebied van zorgvastgoed, begeleidde zorgvastgoedtransacties als gemachtigde van het College Sanering Zorginstellingen en ontwikkelde in opdracht het nieuwe Rosa Spier Huis. Tevens is Melchiors actief als ontwikkelaar van commercieel vastgoed en als managing director verbonden aan projectontwikkelaar Equilis Nederland. ‘Het aantal zorgvastgoedtransacties is de afgelopen jaren geëxplodeerd’, aldus Melchiors. De waardeontwikkeling loopt parallel met die van de prijsontwikkeling in de woningmarkt. Bruto-aanvangsrendementen van 4,5–7% zijn gebruikelijk, waarbij beleggers vooral interesse hebben in jong vastgoed.
Volgens Melchiors zijn er aan de andere kant veel zorginstellingen in Nederland die vastgoed willen verkopen, maar daarvoor is toestemming vereist van het College Sanering Zorginstellingen. Een van de eisen is dat de opbrengst marktconform moet zijn, bij projecten met scheiding van wonen en zorg wil dat zeggen minimaal 70% op basis van de WWS-huurprijzen. Hij pleit voor een open en transparant verkoopproces.
Zorgvastgoed is door de vergrijzing een groeimarkt, in 2040 zal het aandeel 65+’ers in de Nederlandse samenleving 26% bedragen; een derde van hen is dan 80. Somatische aandoeningen als dementie zullen vaker voorkomen, dus ook verzorgingshuizen die daarin gespecialiseerd zijn. Melchiors: ‘Nederland staat aan kop in Europa als het gaat om de potentiële vraag naar woon–zorgcomplexen.’
Gerelateerde artikelen:
