Sinds de start van de innovatieleergang met Tias zijn de wereld en het vastgoed sterk veranderd. Vastgoed is niet meer het symbool van inertie. Honderden innovaties strijden om voorrang, van ‘game changers’ in de retail tot blockchain. Een gesprek over het belang van innovaties, maar ook hoe je het proces van innovatie organiseert binnen het vastgoedbedrijf.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2017
De verandering begint al bij Tias, School for Business & Society, zelf. De businessschool die geassocieerd is met Tilburg University en Eindhoven University of Technology heeft deze zomer een nieuwe vestiging geopend in hartje Utrecht. De (internationale) studenten kunnen met een paar stappen van Utrecht CS (binnen een half uur van Schiphol) in interactieve sessies de laatste inzichten delen met bijvoorbeeld prof. Dirk Brounen, die voor de vastgoedwereld Tias en zijn VastgoedLab op de kaart heeft gezet.
Adj. professor en associate dean, Menno Maas, vormt de verbindende schakel tussen theorie en praktijk. Hij zette woningfonds Amvest op, was directeur van ING Real Estate Development en zat in de board van DTZ in Londen. Nu geeft Maas colleges en masterclasses, is actief met programmering, van onder andere het nieuwe Advanced Real Estate Program, en valt met de aanhuur van het Utrechtse gebouw soms even terug in zijn oude vastgoedrol. ‘Na de zware crisis is er nu weer geld en ruimte om te innoveren. De demografische veranderingen, de urbanisatie, de technologische doorbraken – alles roept om innovatie. In het vastgoed zie je dat overigens nog maar weinig. Uit een internationaal rapport van McKinsey blijkt dat vastgoed slechts 1% spendeert aan Research & Development, terwijl andere kapitaalintensieve bedrijfstakken als de automobiel- en vliegtuigindustrie tussen de 3,5% en 4,5% doen. Er valt dus veel te winnen.’
Hoe verklaar je het gebrek aan noodzaak van innovatie in de vastgoedsector?
‘Integendeel, de noodzaak is zelfs zeer groot. Denk aan de gevolgen van digitalisatie, maar ook het ‘footloose’ werken en de flexibilisering van de werkplek. Maar het gaat ook om de maatschappelijke verandering van focus: gebruik in plaats van eigendom. Denk ook aan nieuwe businessmodellen. Of het nu gaat om retail, logistiek, zorg of hotellerie – iedereen heeft of krijgt te maken met een nieuwe manier van werken.’
Waarom dan toch die geringe financiële investeringen?
‘Ik snap de aversie tegen wat we noemen ‘radical and disruptive innovation’. Vastgoed wordt vanouds gekenmerkt door ‘incremental innovation’ – een geleidelijke en stapsgewijze verandering die mensen nauwelijks opmerken. Vastgoed is nog steeds een gesloten, niet-transparante markt, waarbij een klein groepje de grootste beslissingen kan nemen. Het kapitaalintensieve karakter, het snelle geld, de focus op unieke transacties – het zijn maar enkele van de vele factoren die disruptie in het vastgoed tegenwerken. Maar we doen nu een aantal jaren studie naar innovatie in het vastgoed en onderscheiden een aantal nieuwe segmenten.’
Welke zijn de belangrijkste?
‘Je ziet veel gebeuren op het gebied van smart buildings en ‘data drive management systems’, met in het verlengde daarvan real estate fintech en transactional platforms. Deze trends worden gevoed door de maatschappelijke trends van knowledge sharing, shared use, footloose services en automatisering van transacties. Met name in de USA en de UK zie je een nieuwe generatie start-ups die wel toegang heeft tot internationaal kapitaal en razendsnel met bijvoorbeeld nieuwe datamodellen of cocreatie met klanten verandering bewerkstelligt.’
Zijn er concrete voorbeelden te geven?
‘Een gebouw als de Edge in Amsterdam laat goed zien hoe een ontwikkelaar (OVG), een techpartner (onder andere Philips Lighting) en een huurder (Deloitte) samen het duurzaamste kantoor hebben ontwikkeld. Qua duurzaamheid zijn de nieuwe hoogbouw van Lingotto (Haut in Amsterdam) en flexibele duurzame woningen van Sustainerhomes nieuwe interessante innovaties. Maar ook worden nieuwe services als Bundles (huur van wasmachines per wasbeurt) en Snappcar (huurauto’s) steeds meer aangeboden bij appartementencomplexen. En om dicht bij huis te blijven: kijk op Ventu.nl – een nieuw businessmodel waar makelaars een continue stroom aan data kunnen halen. Ik vind theorie net zo belangrijk als businesscases.’
Hoe internationaal zijn jullie eigenlijk?
‘In onze MBA- en MScBA-opleidingen hebben we veel internationale studenten, met name uit Azië. Voorts hebben we veel uitwisselingsprogramma’s met andere businessschools in de VS, Zuid-Amerika, Zuid-Afrika en vooral China.’
Tot slot: waaraan is in het vastgoed de meeste toegevoegde waarde te creëren met de masterclass?
‘Ik denk daarbij niet aan het opleiden van uitvinders, maar in het creëren van een klimaat voor succesvolle innovatie: het interpreteren van trends, het organiseren en implementeren van innovatie. Dat is het succes van de masterclass, waaraan we ook vervolg willen geven. Vaak stuurt een organisatie een slimme jonge werknemer. Het is onze taak dat hij geen ‘lone wolf’ blijft, maar de organisatie mee krijgt.’
Masterclass Innovatie
Op 10 en 11 oktober 2017 is er voor een beperkt aantal beslissers in het vastgoed de Masterclass Innovatie in de Vastgoedsector met vier leerdoelen.
• Beheer en verbeter de innovatiecapaciteit van uw organisatie
• Overwin de uitdagingen bij innovatieprocessen in uw organisatie
• Zet uw medewerkers in als katalysator van innovatie
• Schep de juiste cultuur en structuur voor duurzame innovatie
Thema’s zijn innovatie op het gebied van herontwikkeling, nieuwe financieringsvormen, big-data analyse, social media marketing, partnering en ketenintegratie.
Voor informatie over deelnamemogelijkheden of komende workshops kunt u contact opnemen met Sasja Albersen, marketing director bij PropertyNL (albersen@ propertynl.com).
Wilt u inhoudelijke informatie of reageren op het gesprek tussen Wabe van Enk en Menno Maas: enk@propertynl.com en m.maas@tias.edu.
Business case Ventu
Een interessant voorbeeld is waarom PropertyNL vorig jaar Ventu introduceerde.
Maas: Was dat omdat de klanten daar om vroegen, was de technologie veranderd, nam de concurrentie toe of was er kapitaal beschikbaar?
Van Enk: ‘Het is lastig om één driver te vinden. PropertyNL is sinds de oprichting al bezig met aanbod/transactie-onderzoek. Door de overname van een ict-bedrijf hebben we de kennis in huis gekregen om het onderzoek met big data te completeren. We hebben bijvoorbeeld twee keer zo veel aanboddata als twee jaar geleden en zes keer zo veel gebouwen in de database, maar ook klanten, kapitaal en concurrentie speelden een rol.’
Maas: Daar ben ik benieuwd naar. Data worden niet alleen meer gebruikt om te beschrijven en te analyseren, maar ook om te voorspellen en gedrag te beïnvloeden.
Van Enk: ‘We werken prima samen met vastgoedadviseurs, maar we zagen dat Funda als portaal aan waarde won. De makelaars keken ons aan en wij keken de makelaars aan. Toen hebben we intern gezegd: als PropertyNL de rol op zich wil nemen als dataverzamelaar waardoor de vastgoedadviseur zijn werk beter kan doen, dan moet je dat bewijzen met vernieuwende concepten zoals Ventu. Dat betekent een model waar de zoeker gefaciliteerd wordt en de klant van de vastgoedadviseur betaalt voor de datadienst.’
Maas: Hebben jullie onderzoek gedaan naar vergelijkbare diensten?
Van Enk: ‘We hebben gekeken naar de Amerikaanse vastgoedmarkt, zoals Costar, en veel geleerd van de ontwikkelingen in reisbranche, zoals het van oorsprong Nederlandse initiatief Booking.com. Voor de uitwerking van systemen zien we veel in co-creatie met makelaars, maar ook met zoekende eindgebruikers, eigenaren en financiers van vastgoed. Het vastgoedadvies zelf is nog verdeeld: sommigen denken dat je op een bepaalde schaal informatie kunt monopoliseren, zodat een klant niet om je heen kan. In andere branches, zoals de reisindustrie, bleek monopolisering niet mogelijk, zelfs niet voor de marktleiders. In de reisindustrie kunnen zelfs grote hotelketens als Hilton en Accor niet om Booking en Expedia heen. Wij mikken op moderne vastgoedadviseurs die uit vele bronnen het beste voor hun klant destilleren – of het nu eigen informatie is of gekochte informatie van Ventu.’
Maas: Hoe snel gaat de ontwikkeling en heb je ook internationale aspiraties?
Van Enk: ‘Wij hebben nu als betalende klant 495 makelaars van de 2100 makelaars die zich bezighouden met commercieel vastgoed. Het streven is natuurlijk alle 2100 makelaars die betrokken zijn bij de objecten, zodat iedereen beschikt over de juiste leads en de informatie over de zoeker in het specifieke gebied en naar het specifieke gebouw. Daarin is Ventu uniek. De markt veroveren we met push- en pull: makelaars die zelf big-data tools willen hebben voor hun klant en klanten van makelaars die bij hen om Ventu vragen, omdat ze dan beter zicht hebben op hoe het gaat met de verhuur of verkoop van hun gebouw. Het kost tijd, omdat het gaat om een nieuwe werkwijze en het interpreteren van nieuwe data over de vraagzijde van elk specifiek commercieel gebouw in Nederland.’
Maas: Over het buitenland heb ik je niet gehoord.
Van Enk: ‘We doen al tien jaar lang onderzoek naar beleggingen in commercieel vastgoed in Europa met PropertyEU. De ervaringen van Ventu koppelen we aan die van PropertyEU. De eenvoudigste tool is voor buitenlandse partijen die in Nederland zijn geïnteresseerd. De tweede stap is complexer – een Europese versie van het al het beleggingsvastgoed – en de derde is de moeilijkste: al het aanbod in Europa met terugkoppeling van leads en vraagzijde-informatie, net zoals Ventu. Voor de derde versie is het nog te vroeg, maar voor de Europese beleggingssite maken we vorderingen.’
