Special leegstandbeheer 2017:

Tijdens een bijeenkomst in oktober in Rotterdam besloot een groot aantal leegstandbeheerders tot de oprichting van een nieuwe brancheorganisatie voor leegstandbeheerders. Dit is een volgende stap in de verdere professionalisering van de sector, na de oprichting van de Vereniging van Leegstandbeheerders Nederland (VLBN) in 2009 en het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) het jaar erop.
De VLBN, die nu 6 leden heeft, wordt omgeturnd naar een brancheorganisatie die open staat voor alle gecertificeerde bedrijven. Het initiatief voor de bijeenkomst in oktober kwam van Ton Ruhe, sinds januari 2015 voorzitter van de VLBN, en Hamit Karakus, voorzitter van het KLB. De bijeenkomst was goed bezocht en iedereen was overtuigd van de noodzaak de VLBN om te toveren tot een bredere brancheorganisatie die zich niet alleen zal bezighouden met kennisontwikkeling en belangenbehartiging, maar ook met lobbywerk en overleg met de overheid.
Ruhe was verheugd over de grote opkomst: ‘Dit is het startpunt voor de toekomst, waarbij alle aanwezigen mogen meebeslissen over hoe de nieuwe VLBN eruit komt te zien.’ Er was discussie over toetredingsvoorwaarden, stemrecht en de rol van het KLB versus de VLBN. Het doel is de nieuwe brancheorganisatie per 1 januari 2018 op te richten.
Karakus: ‘De overheid en de markt verwachten dat een professionele brancheorganisatie en een onafhankelijk keurmerk een positieve invloed zullen hebben op goed beheer van leegstaand vastgoed.’

Nut en noodzaak
Het nut en de noodzaak van professioneel leegstandbeheer blijft onverminderd groot, ook nu voor het eerst sinds vele jaren de landelijke kantorenleegstand weer iets is teruggelopen. Met 13% is die echter nog steeds fors te noemen en bovendien neemt de winkelleegstand toe. Het recente onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving bevestigt dat er sprake is van een tweedeling in de markt. Er zijn grote verschillen tussen en binnen regio’s zichtbaar, constateert het PBL in zijn rapport ‘Divergentie op de kantorenmarkt’. Ook op de lange termijn is niet te verwachten dat de behoefte aan kantoren de huidige voorraad zal overstijgen. Wel is er sprake van een mismatch tussen kwalitatieve vraag en aanbod. De maatschappelijke effecten van leegstaande kantoren blijken beperkt; dit is in eerste instantie een probleem van de eigenaar. Van verloedering van hele gebieden of negatieve externe effecten, zoals lagere huizenprijzen in de omgeving, is nog geen sprake. Vanuit de eigenaar gezien is er echter wel degelijk de noodzaak om verval van het vastgoed, vandalisme en kraken te voorkomen.
De impact van winkelleegstand is veel groter; dit straalt af op de binnensteden, wijken of zelfs de gehele gemeente. Zo hebben steden als Schiedam, Roosendaal en Heerlen last van hoge leegstandcijfers. Zij hebben baat bij de komst van tijdelijke gebruikers, pop-up stores of startende ondernemers die invulling kunnen geven aan de panden en kunnen zorgen voor levendigheid in de binnenstad.
De landelijke winkelleegstand in Nederland is in tien jaar tijd opgelopen van 5,4% in 2007 naar bijna 10% nu. Dit betreft ongeveer 3 mln m² leegstaande winkelmeters. Werk aan de winkel dus voor leegstandbeheerders overal in het land.

Corporaties
Een derde driver voor de sector zijn de corporaties. Hoewel die sinds het bewind van Stef Blok minder mogelijkheden hebben om hun bezit te vernieuwen en te vervangen door duurdere huur- en koopwoningen, gaat de herstructurering van wijken met een eenzijdige goedkope verouderde woningvoorraad gewoon door. Dat gebeurt weliswaar door meer te renoveren en minder sloop/nieuwbouw uit te voeren, maar hoe dan ook is tijdelijk beheer in aanloop naar de uitvoering noodzakelijk. Want van dichtgetimmerde huizen wordt niemand blij.
Tijdelijke bewoning via antikraak en de leegstandwet biedt soelaas, en corporaties zijn dan ook belangrijke opdrachtgevers voor de 22 bedrijven die beschikken over een KLB-keurmerk, evenals gemeenten en institutionele en private vastgoedbeleggers. Tijdelijk gebruik door bewoning vormt nog altijd de hoofdmoot van de activiteiten van leegstandbeheerders, maar tijdelijke verhuur van bedrijfs- en kantoorruimte en winkels vindt ook veel plaats. Daarbij zijn het vaak creatieve en startende ondernemers of kunstenaars die leegstaande ruimte in gebruik nemen. Sommige leegstandbeheerders, zoals Maximus Vastgoedbeheer of Interveste, doen daarbij actief aan community building, waarbij de ontmoeting tussen gebruikers gefaciliteerd wordt. Een onderneming als Camelot gaat in zijn dienstverlening nog verder en treedt ook op als ontwikkelaar van transformatieprojecten. Verschillende leegstaande kantoorgebouwen in onder andere Zwolle, Enschede, Amsterdam, Breda, Eindhoven, Delft, Utrecht en Arnhem zijn zo omgevormd tot wooncomplexen voor studenten of starters. Inmiddels heeft Camelot een portefeuille opgebouwd met 3900 units in eigen exploitatie of in aanbouw.

Bijzondere panden
In de beheerportefeuille van de gecertificeerde bedrijven zitten niet alleen kantoren en woningen, maar ook bijzonder vastgoed. Een voorbeeld daarvan is het voormalige klooster Mariënburg in ’s-Hertogenbosch, dat een nieuw leven heeft gekregen als onderwijsgebouw en wooncomplex. Naast de universitaire opleiding JADS (Jheronimus Academy of Data Science) zijn er ook 77 nieuwe appartementen ontwikkeld, die door Gapph worden verhuurd. Dit betreft geen tijdelijke verhuur op basis van de leegstandwet, want de appartementen worden aangeboden vanaf € 813 per maand.
De voormalige gevangenis aan het Wolvenplein in Utrecht heeft dankzij Bewaakt & Bewoond een tijdelijke invulling gekregen als hotspot De Vrije Wolf, een complex met werkplekken, cultuur, evenementen en een koffiebar. Dit gebeurde in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf.

Leegstand in China blijft een probleem
De leegstandcijfers in Nederland vallen mee in vergelijking met China. Daar zijn complete winkelcentra, wijken of zelfs hele steden uit de grond gestampt, waar de bewoners, gebruikers en bezoekers nog jaren op zich laten wachten. Berucht is de New South China Mall in de miljoenenstad (bijna 9 mln) Dongguan in de Pearl River Delta, een stedelijk gebied met 60–120 mln inwoners, afhankelijk van hoe je de grenzen trekt. In deze ‘megalopolis’ staat het grootste winkelcentrum ter wereld qua verhuurbaar vloeroppervlakte (660.000 m²). Het is eigendom van de Founder Group, een conglomeraat en dochter van Peking University. In 2005 ging het complex open, maar van de 2350 winkelunits bleven er meer dan 2000 tien jaar lang ongebruikt. Aan de aankleding heeft het niet gelegen: het winkelcentrum is ingedeeld in zones geïnspireerd door de steden Amsterdam, Parijs, Rome, Venetië, Egypte, het Caribisch gebied en Californië. Er is onder meer een 25 meter hoge replica van de Arc de Triomphe te vinden, de Campanile van het San Marco Plein, een 2 kilometer lang kanaal met gondels en een 553 meter lange achtbaan. Het probleem was dat de meeste inwoners van Dongguan hier helemaal geen geld voor hadden. De laatste paar jaar gaat het beter met de mall, dankzij de nieuwe eigenaar, die geïnvesteerd heeft in renovatie en marketing, en dankzij de nieuwe strategie om zich te richten op de middenklasse. CNN constateerde twee jaar geleden dat veel is opgeknapt en veel meer winkels geopend zijn. Concrete bezettingscijfers zijn echter niet voorhanden.
1500 kilometer naar het noordoosten vinden we in Shanghai (25 mln) een winkel- en wooncomplex dat gemodelleerd is naar het Pentagon, maar dan nog groter. Na de oplevering in 2009 bleven ook hier de retailers en bezoekers weg en sindsdien staat het € 170 mln kostende project grotendeels leeg. De hoop is nu gevestigd op het overspill-effect van het vorig jaar geopende Shanghai Disney Resort, dat 8 kilometer verderop ligt.
Het probleem van overaanbod beperkt zich niet tot deze twee winkelcentra; de Chinese Academy of Social Sciences voorspelt dat over vijf jaar een derde van de winkelcentra in China dicht zal zijn en de rest moet zich vernieuwen om te overleven. Er zijn in het hele land nu 4000 malls en in de pijplijn tot 2025 zitten er nog eens 7000. En dit terwijl online shopping via Alibaba en andere sites aan een ongekende opmars bezig is. In de middelgrote steden in China hebben de inwoners twee keer zoveel winkelmeters tot hun beschikking als in Japan en Zuid-Korea.
Een ander voorbeeld van een ‘ghost city’ is het Kangbashi District bij de stad Dongsheng in Binnen-Mongolië. Kangbashi District is een compleet nieuw gebouwde stad op 25 kilometer afstand van de oude stad Dongsheng. Na de oplevering in 2010 stond 98% van de woningen leeg, maar inmiddels is de bezettingsgraad verbeterd en wonen er 153.000 mensen (eind 2016). De bedoeling is een stad met 1 miljoen inwoners te bouwen, twee keer zo veel als de oude stad Dongsheng, die 600.000 bewoners telt. De ontwikkeling is gefinancierd met de inkomsten uit de steenkoolindustrie.
Onderdeel van de ontwikkeling was het project Ordos 100, van de Chinese kunstenaar Ai WeiWei en het Zwitserse architectenbureau Herzog & De Meuron. Zij werkten eerder samen bij het ontwerp voor het Olympisch Stadion in Beijng. Honderd architecten uit 30 verschillende landen werden uitgenodigd om 100 verschillende villagebouwen te ontwerpen voor dit verlaten gebied in de woestijn. Veel gebouwen werden nooit afgebouwd en de weinige architectonische hoogstandjes die wel (half) gerealiseerd zijn staan er verlaten bij. De leegstand is hier in ieder geval mooi aangekleed.