Rotterdam verschiet van kleur

Met pijn in het hart zien Rotterdammers de achterzijde van het voormalige postkantoor aan de Coolsingel tegen de vlakte gaan. Maar het wordt ‘spectaculair’, verzekert Jan van de Ree. Als gebiedsontwikkelaar van het centrum – grofweg het gebied tussen het centraal station en de Nieuwe Maas – stuurt hij 16 gemeentelijke projectmanagers aan. De gevel van het klassieke pand uit 1923 en de monumentale hal blijven intact, tegen de achterkant wordt een woontoren van 155 meter aangebouwd. Met in het oude deel een vijfsterrenhotel, horeca en winkels is de functiemix vrijwel compleet.
Geen kantoren? Hier niet, elders in de buurt volop, zegt Esther Roth, die zich als projectmanager Ruimtelijke Economie met het binnenstedelijke werklocatiebeleid bezighoudt. Meer nieuwe kantoren, veel meer nieuwe woningen en rustig aan met retail, dat is in een notendop het streven voor de binnenstad.
Rotterdam heeft lange tijd een transformatiebeleid gevoerd waarbij een aantal kantoren in het centrum andere functies kregen en weinig nieuwbouw werd toegestaan. ‘Maar daar is wel behoefte aan’, zegt Roth. ‘Corporates willen na een aantal jaar toch weer naar een nieuw kantoor.’ Dan is er nog de groep bedrijven, vaak in de wat hippere hoek, die de binnenstad verkiest boven minder centraal gelegen kantoorlocaties, zoals Brainpark. Roth: ‘Dat heeft te maken met de war on talent: jongeren die bij de Coolblue’s van deze wereld werken, willen bovenop een OV-knooppunt zitten, met om de hoek urban sports en leuke cafés.’

Gekanteld
De kantorenmarkt is gekanteld, constateert collega Van de Ree. Toen hij in 2016 als gebiedsontwikkelaar van het Rotterdamse centrum begon, stuitten de plannen voor een nieuwe toren met kantoormeters naast het centraal station nog op weerstand bij beleggers. Dat werd Tree House, een ontwikkeling van Provast die onder meer vertraging oploopt door verzet tegen het kappen van oude platanen op de locatie. Van de Ree: ‘De meeste marktpartijen wilden destijds niet dat we nieuwe meters zouden toevoegen. Twee of drie jaar later volgde de oproep: hé gemeente, waarom kunnen we nog niet starten?’
Ruimte voor nieuwbouw is volgens projectmanager Roth vooral beschikbaar in het Central Business District, rond Weena, Coolsingel en Blaak. Zo zal aan het Weena de dubbele woon- en werktoren The Modernist verrijzen, een ontwikkeling van Maarsen Groep.
Een andere trend die Roth ziet, is de behoefte aan grotere kantoorvloeren. Daarvoor kunnen bedrijven zich mooi vervoegen bij de Beursgallery aan de kop van de Koopgoot. Het voormalige onderkomen van de V&D en Hudson’s Bay wordt nu getransformeerd, wat kantoorvloeren gaat opleveren van ongeveer 5000 m². Wat voor soort ondernemingen daarin geïnteresseerd zijn? ‘Projectmatige bedrijven’, meer kunnen de collega’s er niet over loslaten. Roth: ‘Er is vooral veel interesse in oppervlakten rond 1500–2000 m², waarbij veel meters worden ingeruimd voor ontmoetingsplekken. Terwijl bedrijven hun kantoor voorheen verdeelden over vijf gestapelde vloeren, willen ze er nu liever één of twee.’

Meer binnenstadsbewoners
Het opvoeren van de woningbouw is in alle grote steden top of mind, maar in Rotterdam is dat niet iets van de laatste paar jaar. Na de verwoestende bombardementen in de Tweede Wereldoorlog en de wederopbouw die volgde, woonden er nog maar weinig Rotterdammers in het centrum, vertelt Van de Ree. 15 jaar geleden al zette de gemeente in op meer binnenstadsbewoners: 60.000 erbij, was toen het streven. Inmiddels staat de teller op zo’n 40.000 en de stad bouwt stevig door voor die nieuwe bewoners. Hoogbouw, dat wel, maar die is in sommige gevallen afgestemd op gezinnen. Zie het geroemde project Little C aan de Coolhaven, en ook de gestapelde drielaagse eengezinswoningen in de door BPD ontwikkelde Maasbode, vlakbij de Leuvehaven. Alles overtreffend (in Nederland) is het plan voor The Rise aan het Hofplein (door RED Company), met drie woontorens, waarvan de hoogste liefst 250 meter moet worden. Daarmee zou de wolkenkrabber zelfs de Zalmhaventoren ruimschoots voorbijstreven. ‘Je mag de superhoogte in aan de hoogbouw-as die loopt van de Wilhelminapier via Coolsingel en Weena naar het centraal station’, aldus Van de Ree. ‘20 jaar geleden vonden we 100 meter hoog, 10 jaar geleden 150 meter en inmiddels zijn we de 200 meter gepasseerd. Al is het geen doel om daar 400 meter van te maken, hoor. Het gaat de gemeente om kwaliteit op straat, niet om steeds hogere gebouwen.’
En schiet het allemaal een beetje op? Het kán hard gaan, zegt Van de Ree. Als voorbeeld noemt hij woontoren The Terraced Tower aan de Boompjes: na drie jaar planning plus drie jaar bouwtijd konden de nieuwe bewoners er terecht. Maar tegenvoorbeelden zijn er ook, zoals de Zalmhaventoren, die mede door complexe bezwaarprocedures alleen al zo’n 15 jaar aan plantijd kostte.

Investeren in OV
Een toename van bewoners in het centrum heeft effect op de voorzieningen en de infrastructuur. ‘De stad verschiet van kleur’, aldus Roth. ‘Dat geeft natuurlijk druk op de openbare ruimte. Alles is in gebruik.’ Het is aanleiding voor een ingrijpende opknapbeurt van het centrale metrostation Beurs, onderdeel van het project Hart 010. De Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) wil hierin, mogelijk met hulp van het Rijk, fors gaan investeren. Hart 010, naar een plan van architectenbureau Mecanoo en ontwikkelaar Local, voorziet ook in de transformatie vanaf volgend jaar van kantoorgebouw De Coolse Poort, dat dankzij de bordeauxrode gevel fraaie bijnamen heeft: de Aubergine of de Rode Kroot. In een later stadium moet het naastgelegen kantorenblok aan de Westblaak plaatsmaken voor hoogbouw. Daar komen 550–700 koop- en huurwoningen, plus ruimte voor werkplekken, horeca en winkels.

Met een loepje door de stad
Nee, aan marktpartijen hoeft de gemeente niet meer te trekken, zegt Van de Ree. ‘In voorgaande jaren was dat soms wel zo, maar op dit moment is Rotterdam zó in trek dat we eerder op de rem moeten trappen. De partijen lopen zelf met een loepje de hele stad door te akkeren om plekken te vinden voor woningen en hotels.’
Al zo’n 20 jaar geleden realiseerde de dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam zich hoe handig het zou zijn om samen op te trekken met de markt. Via het toen opgerichte Platform Ontwikkeling Rotterdam (POR) voert de gemeente op gezette tijden informeel overleg met beleggers, ontwikkelaars, makelaars en adviseurs. Van de Ree: ‘In vertrouwen delen we zaken met elkaar. Voor ons werkt het bijvoorbeeld goed om in deze setting nieuwe beleidskaders te toetsen.’ Een voorbeeld is de wens van het college om in het centrum betaalbare woningen te realiseren. Van de 18.000 geplande woningen moet de helft in het sociale of middeldure segment vallen.
Of de marktpartijen daar meteen voor in waren? Van de Ree lacht. ‘Nou, ze werden er niet heel blij van. Maar wij hadden als Rotterdam eigenlijk geluk dat Amsterdam al eerder wat extremer is gaan zitten. Wij vragen middelhuur voor 15 jaar, met een jaarlijkse index van de CPI plus 1,25%. Amsterdam is strenger. En vergeet niet: in Rotterdam waren de prijsstijgingen de afgelopen jaren het grootst.’

Ruime bestemmingsplannen
Hoe groot is tot slot de retailmalaise in Rotterdam? Dat valt in de binnenstad nogal mee, zegt projectmanager Roth. In het kernwinkelgebied is nog geen sprake van substantiële leegstand, al zijn er wel plekken waar winkeliers het lastig hebben. ‘De loop verschuift op sommige plekken, daar heeft bijvoorbeeld de wat westelijker gelegen Van Oldenbarneveltstraat last van. Door de Markthal is de oostkant interessanter geworden. Maar het transformeren van winkelpanden is niet nodig, in die fase zitten we nog niet.’
Dat is volgens Van de Ree ook te danken aan de ruime bestemmingsplannen die de gemeente hanteert. ‘Veel winkelpanden hebben wij bestemd voor centrumdoeleinden, een vrij breed begrip dat ook een verandering naar horeca mogelijk maakt. De stad is de afgelopen jaren zoveel populairder geworden dat er ook veel behoefte was aan extra horeca. Dat heeft in heel wat gevallen leegstand voorkomen.’ Een afwijkende situatie dus van Amsterdam, met zijn overmaat aan horeca? Klopt, in de Rotterdamse binnenstad is de balans over het geheel genomen nog goed, stelt Roth. Al is het uitkijken dat er niet te veel overlast ontstaat, zeker nu het aantal bewoners rap stijgt. ‘We hebben wel horecagebiedsplannen. Vergunningen blijven nodig voor zaken die drank schenken en tot laat open zijn. Daar zit onze sturingsruimte. Om de twee jaar herijken we deze plannen en bekijken we in welke buurten de druk te hoog wordt. Daar geven we geen vergunningen meer af.’

Groene stadslongen
Kun je als nieuwe stadsbewoner nog wel ergens tot jezelf komen in het Rotterdamse centrum, waar verdichting en opschietende high-rises de toon zetten? Met verschillende stadsprojecten krijgt Rotterdam volgens de gemeente ‘groene stadslongen’. Eentje neemt de razend drukke verkeersrotonde Hofplein op de schop. In het midden komt een parkachtig gebied, is het plan. Op den duur moeten daar vooral nog trams rijden. De Rotterdamse binnenstad blijft wel bereikbaar met de auto, maar de vanzelfsprekendheid om voor elk wissewasje de stad te kruisen moet verdwijnen, aldus Van de Ree. ‘Hofplein wordt ook een verblijfsgebied voor bewoners. Niet dat je daar stil gaat zitten luisteren naar de vogeltjes, maar je kunt daar dan wel op een fijne manier de grote stad beleven.’

Toplocaties
De rubriek Vestigingslocaties brengt de ‘toplocaties’ in beeld die het Rijk in 2017 benoemde in de ruimtelijk-economische ontwikkelingsstrategie (REOS), ter versterking van de belangrijkste groeiregio’s van Nederland. In de reeks gemengde zakencentra deze keer de Rotterdamse binnenstad. In vorige afleveringen kwamen de Zuidas in Amsterdam en de stationsgebieden van Utrecht en Eindhoven voor het voetlicht.