Rondetafelgesprek Zeeland: Een streek apart

Cijfers liegen niet, maar interpretatie ervan is een tweede. De Zeeuwse makelaars – Jaap Bruggeman (Bruggeman Bedrijfsmakelaardij), Paul Fermont (Faasse en Fermont), Nico Fierloos (Arca Retail), Pieter Nienhuis (Synchro Bedrijfshuisvesting) en Paul Saman (Kindt & Biesbroeck) – die in Middelburg bijeenkomen om het reilen zeilen op de vastgoedmarkt van Zeeland te bespreken, plaatsen met kennis van zaken wat kanttekeningen bij de officiële opnamecijfers in de diverse segmenten. Grote transacties maken soms het verschil tussen een goed en een slecht jaar; de impact op een gebied waar relatief weinig vastgoedactiviteit is, is dan groot.
Zeeland is een streek apart. De provincie bestaat voor meer dan een derde van zijn oppervlak uit water. Het heeft veruit het minste aantal inwoners van alle Nederlandse provincies. Met 380.000 Zeeuwen blijft de provincie in inwoneraantal de stad Utrecht net voor. Middelburg is de grootste en belangrijkste stad, maar de gemeente Terneuzen heeft meer inwoners. Toerisme en recreatie zijn belangrijke bronnen van inkomsten. Tot er in 2003 een tunnel kwam van Ellewoutsdijk naar Terneuzen, kon je Zeeuws-Vlaanderen alleen bereiken via het water, en over land alleen via België.

Veel kleine transacties
Op vastgoedgebied zijn er in Zeeland vooral veel kleine transacties. In 2018 was er een behoorlijke opname van kantoorruimte, namelijk 18.000 m². De bedrijfsruimtemarkt liet in de jaren 2016, 2017, 2018 een dalende lijn zien. De winkelmarkt in de belangrijkste winkelstad Middelburg vertoont eenzelfde tendens. De leegstand zoals uitgedrukt in aanbod/voorraad is in de hele provincie in alle segmenten zeer laag, onder het landelijk gemiddelde. Is er krapte in de provincie? Wat zijn de trends?
Paul Fermont van Faasse en Fermont werkt vanuit het kantoor in Goes en doet transacties in de gehele provincie. Terugkijkend stelt hij vast dat 2014 en 2015 een lage opname in kantoorruimte lieten zien. Pas daarna deed zich een herstel voor. ‘In Midden-Zeeland is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod’, zegt hij. ‘Om allerlei redenen ligt transformatie vaak moeilijk. Er is maatschappelijk vastgoed dat beschikbaar is en in sommige gemeenschappen zijn er ook scholen en gedateerde zorgvastgoedobjecten die getransformeerd zouden kunnen worden. De vraag correspondeert daar echter niet mee.’ De cijfers op het gebied van bedrijfsruimte laten een piek zien door twee grote transacties, en voor 2018 mist hij een grote transactie in Vlissingen-Oost. Daardoor schetsen de cijfers een ontwikkeling die in werkelijkheid anders ligt.
Faasse en Fermont doet veel beleggingsadvies. Fermont: ‘Opvallend is dat er de laatste twee à drie jaar veel grondaankopen zijn geweest. Belgen hebben percelen aangekocht in Zeeuws-Vlaanderen en bedrijven die de groei hebben uitgesteld zijn nu ook kopers van grond.’ Hij ziet veel groei in Goes en de nodige investeringen in de Kanaalzone, dat wil zeggen: het gebied tussen Terneuzen en Gent. Die twee steden liggen nog geen 40 km van elkaar; de grens loopt halverwege. Zeeuws-Vlaanderen kan wat Fermont betreft profiteren van België. ‘Gent en Antwerpen groeien, de overloop kan naar Zeeuws-Vlaanderen en zelfs Midden-Zeeland.’

Nieuw bedrijventerrein
Paul Saman van Kindt & Biesbroeck is actief in Zeeuws-Vlaanderen in vrijwel alle segmenten, zelfs af en toe woningbeleggingen. ‘Bedrijfsruimte en logistiek doen we niet’, zegt Saman. Retail is belangrijk voor Zeeuws-Vlaanderen omdat daarmee ook winkelend publiek van elders kan worden gelokt, met name Vlamingen. Ze komen naar Sluis, Terneuzen en Hulst. Saman: ‘Crux is: hoe maken we de winkelgebieden nog wat aantrekkelijker?’
De kantorenmarkt draait in het gebied redelijk goed, met als grote speler Dow Chemical in Terneuzen. Bewoners zijn moeilijk over te halen naar Zeeuws-Vlaanderen te komen. Ook de expats van bijvoorbeeld Dow zitten volgens Saman toch liever in Middelburg of zelfs Gent, en nemen het woon–werkverkeer op de koop toe. Voor wat betreft recreatie gebeurt er veel in Cadzand-Bad, waar veel tweede huizen zijn gebouwd, voor eigen gebruik en verhuur.
Volgens Pieter Nienhuis van Synchro Bedrijfshuisvesting heeft iedereen wel kunnen profiteren van de aangetrokken economie. Hoewel er ook nog leegstand is in Goes, draait de markt voor bedrijfsruimte er goed. ‘Er is binnenkort zelfs uitgifte van nieuw bedrijventerrein’, zegt Nienhuis, die zich ook wel zorgen maakt over wat er daardoor wordt achtergelaten. In Vlissingen-Oost is er op het gebied van bedrijfsruimte een nieuwe dynamiek, door onder meer de windmolenparken. Anderzijds is het in Middelburg en Vlissingen over het algemeen qua uitgifte van grond nu rustiger dan in Goes. Nienhuis: ‘Goes doet het goed als gemeente. Ze zijn klantvriendelijk en responsief. Het is een commerciële gemeente, die bereid is mee te denken en oplossingen zoekt.’
Op de kantorenmarkt ziet Nienhuis nog wel leegstand, ook verborgen leegstand. De vierkantemeterprijs is gedaald, de incentives zijn relatief hoog en de huurcontracten zijn vaak kort. Volgens Nienhuis heeft Goes al sinds 2017 een voormalig belastingkantoor van 5200 m² in aanbod. Fermont beaamt dat er een probleem is, en voegt eraan toe: ‘In Goes is ook nog een voormalig gebouw van het waterschap dat niet eens meer wordt aangeboden.’ ‘Anderzijds is er wel degelijk transformatie gaande, bijvoorbeeld van scholen’, zegt Nienhuis.

Meer profiteren van toerisme
De winkelmarkt in Zeeland is een apart verhaal, omdat hij erg seizoensgebonden is. Zes maanden van het jaar is er veel activiteit door recreatie en toerisme, de andere zes maanden is het aantal winkelmeters per inwoner eigenlijk opvallend hoog. Daar doorheen spelen landelijke trends, zoals groei van de online verkopen en grote beeldbepalende ketens die failliet gaan of sterk inkrimpen, zoals V&D en Blokker. ‘Wat leegstaat, wordt moeilijk opgevuld’, zegt Nico Fierloos van Arca Retail. ‘Dan blijven alleen de winkelgebieden in de grote steden over. Daar is het winkelklimaat nog het best.’
Ook Fermont ziet dat het hier en daar moeilijk gaat. De leegstand neemt toe en het kost moeite om iets van de grond te krijgen. Het ontwikkelen van een foodkavel in Goes nam drie jaar in beslag. In kleinere gemeenschappen zie je volgens Fierloos hoogstens dat mensen iets beginnen in een leegstaande ruimte en boven de winkel gaan wonen. Fierloos constateert ook dat grotere beleggingsmaatschappijen vastgoed in Zeeland verkopen, en regionale beleggers pikken dat op. In Terneuzen is aan de Kennedylaan een winkelgebied waar onder meer Action en Big Bazaar zich hebben gevestigd. Dat gebied leeft nu op, maar het schept door de verplaatsingen ook weer leegstand hier en daar elders in de stad. Nienhuis: ‘Winkels in Goes en Middelburg lopen goed als je een anker hebt, zoals Albert Heijn. Dan ontstaat er traffic en willen anderen er ook wel zitten.’
De vraag is hoe winkels beter kunnen profiteren van het toerisme. Naast de grote steden als Middelburg en Vlissingen zijn de beste badplaatsen wat dat betreft Cadzand, Domburg en Renesse. Daarnaast zijn er Hulst en Sluis, maar ook Veere en recenter Zoutelande.
Jaap Bruggeman van Bruggeman Bedrijfshuisvesting wijst erop dat het seizoen al enorm is opgerekt in vergelijking met vroeger. ‘Voorheen had je acht of negen weken seizoen, nu al veel langer. Van het toerisme kan door het jaar heen maandenlang worden geprofiteerd’, zegt Bruggeman. ‘Walcheren deed het van oudsher het best, maar Zeeuws-Vlaanderen is enorm aangetrokken. Schouwen-Duiveland blijft wat achter, omdat daar veel horecabedrijven en dan vooral strandpaviljoens beperkte openingstijden hebben.’ Volgens Bruggeman gaan de meeste dagtoeristen naar Walcheren en Zeeuws-Vlaanderen vanwege het grote achterland en de goede verbinding. Schouwen-Duiveland kan daar minder van profiteren door het beperkte wegennet.

Kustvisie
Om het eigene van Zeeland te behouden en niet onder de voet te worden gelopen door toeristen is er enkele jaren een Kustvisie ontwikkeld, die de woningbouw aan de kust moet beperken. Niemand wil ‘Belgische toestanden’, waar van Knokke tot Oostende een langgerekt lint van bebouwing is. Het Belgische voorbeeld heeft er overigens wel toe geleid dat Belgen graag naar Zeeland komen.
Op het gebied van de horeca zijn er nog genoeg kansen. Bruggeman houdt zich vooral met horeca bezig en hij denkt dat aan de kust nog veel mogelijkheden zijn. In het oosten van Zeeuws-Vlaanderen zijn steeds minder ondernemers bereid om het in de horeca te proberen, is zijn ervaring. En in het algemeen is er vaak de parkeereis die in plannen moet worden uitgewerkt, anders komt er alsnog geen goedkeuring voor. Bruggeman: ‘Horeca heeft het ook moeilijk als er geen terras is. Juist in het seizoen dat er toeristen komen, willen mensen buiten zitten. Zaken in Goes en Middelburg zonder terras hebben het dan vaak niet gemakkelijk.’ Wat het westen van Zeeuws-Vlaanderen wel weer uniek maakt, zijn de drie sterrenrestaurants, één in Sluis en twee in Cadzand. Dat zijn het hele jaar door trekkers. Bruggeman: ‘En als er een heel goede kok in de keuken staat, heb je geen terras nodig.’ Zeeland als geheel is trouwens de provincie met de meeste sterrenrestaurants van Nederland: zeven in totaal.

Beleggen in woningen
Beleggingsmogelijkheden zijn er volgens de vastgoedadviseurs in Zeeland vooral in woningen. Saman zou een investeerder adviseren om een appartement naast een zorgcomplex te kopen en Fermont ziet wel kansen in een complex met zorgwoningen.
Nienhuis denkt dat het toch het best is iets te kopen in het kustgebied, en wel specifiek een winkel met een woning erboven in Domburg. Het toerisme blijft volgens hem toch een economische motor. Fierloos raadt aan in Middelburg te beleggen en wel op het eerste gedeelte van de Lange Delft, een belangrijke winkelstraat in de Zeeuwse hoofdstad. Bruggeman denkt dat de horeca aan de kust altijd goed rendeert. Er is in het algemeen nauwelijks leegstand daar.

Foto Sylvia Weenink
op de foto v.l.n.r.
Jaap Bruggeman (Bruggeman Bedrijfsmakelaardij)
Paul Fermont (Faasse en Fermont)
Pieter Nienhuis (Synchro Bedrijfshuisvesting)
Paul Saman (Kindt & Biesbroeck)
Nico Fierloos (Arca Retail)