Is het typerend voor de huidige kantorenmarkt in Utrecht? Het nieuw te openen World Trade Center naast station Utrecht Centraal heeft voor het merendeel huurders die niet uit Utrecht komen.
Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 23 maart 2018
Louis Bakker (Oranjeborch Bedrijfsmakelaars), Michiel Bijmolt (JLL), Siebe de Boo (CBRE), Tjeerd de Boorder (Binc Bedrijfshuisvesting), Marco van Diggelen (IBG Brecheisen), Erik de Jager (IJsselstreek Zakelijk), Jeroen Koevermans (MVGM Bedrijfshuisvesting), Debby Mutsaers (Zuijdplas & Partners Bedrijfshuisvesting) en Anneke Rosman (Waltmann Bedrijfshuisvesting) bespraken onlangs tijdens een bijeenkomst in Villa Jongerius de huidige vastgoedmarkt in de Domstad en de directe omgeving. Net als in andere grote steden profiteert Utrecht van de aantrekkende markt en laat de opnamegrafiek van de kantorenmarkt al enkele jaren een stijgende lijn zien.
Toch zit er nog wel een rafelrandje aan de markt. De leegstand aan kantoren schommelt officieel nog tussen de 14 en 15%, wat relatief hoog is. Hier zitten kansloze panden tussen, maar ook gebouwen op moeilijke locaties. Als het gemiddelde cijfer zo hoog is, maar de markt tegelijkertijd een hausse laat zien, is er iets aan de hand. Tegenover gebieden waar nauwelijks aan de vraag kan worden voldaan, staan dan gebieden met nog steeds een leegstand van boven de 20% – dat kan niet anders.
Tweedeling
‘De tweedeling in de markt is duidelijk’, zegt Erik de Jager van IJsselstreek Zakelijk. ‘Het marktmechanisme is zijn werk aan het doen. Stedelijke gebieden hebben een grote aantrekkingskracht en de dynamiek is daar groot. Diverse plaatsen rondom Utrecht daarentegen hebben een aantal kansloze panden en daarmee houden we ons niet meer bezig.’ Volgens De Jager is dat een ‘logisch verhaal’, hoewel hij merkt dat dat bij sommigen als arrogant overkomt. Alsof een vastgoedadviseur zich te goed zou voelen voor een bepaald gebied! Het gaat hier echter om een zakelijke afweging.
Tjeerd de Boorder van Binc Bedrijfshuisvesting beaamt het geschetste beeld. ‘Utrecht kent dynamische gebieden en randgebieden. Wat kansrijk is en wat als kansloos wordt beschouwd, is op dit moment heel duidelijk’, aldus De Boorder. Hij ziet bewegingen in de markt van bijvoorbeeld partijen die uitwijken van Amsterdam naar Utrecht. Verder verwacht hij dat als deze markt zich verder ontwikkelt, sommige partijen weer uitwijken naar bijvoorbeeld Zeist. ‘Overloop is op een bepaald moment in de cyclus altijd weer mogelijk.’
Stationsgebied is booming
Met name het stationsgebied van Utrecht is booming. Het is al geruime tijd één grote bouwput met op maaiveldniveau omleggingen voor het verkeer en in de hoogte hijskranen. ‘Gebouwen zijn in ontwikkeling en er is ook al veel verhuurd’, zegt Marco van Diggelen van IBG Brecheisen. ‘De opname neemt toe en de prijzen stijgen. PropertyNL is een voorbeeld van een partij die naar Utrecht komt vanuit Amsterdam. Voor Utrecht zijn de prijzen behoorlijk hoog, maar voor Amsterdam heet dat normaal. Dat geeft de verhoudingen wel weer.’ Volgens Van Diggelen is het op de diverse kantorenparken een ander verhaal. Hij noemt Rijnsweerd en Papendorp als voorbeelden van gebieden waar de sfeer moet worden verbeterd. De openbare ruimte en voorzieningen zouden meer aandacht moeten krijgen. Van Diggelen: ‘We hebben het er met de gemeente over gehad: je moet kijken vanuit de gebruiker. Die gebieden moeten aantrekkelijker worden, misschien wel door bijvoorbeeld werken met wonen te verbinden.’
Volgens Michiel Bijmolt van JLL wordt er soms wat negatief gedaan over Papendorp, maar is dat wel een gebied waar dingen gebeuren en waar eigenaren fors hebben geïnvesteerd in faciliteiten in hun gebouwen. ‘Papendorp kende in het afgelopen jaar een aantal grote transacties, zoals SVB en Bol.com’, zegt hij. ‘De huurprijzen stijgen en de incentives gaan omlaag.’ Bijmolt wijst daarnaast op het grote aantal transacties in het stationsgebied en noemt als sprekend voorbeeld VodafoneZiggo, dat 16.500 m² huurt. De hausse die aan de opnamekant te zien is, merkt Bijmolt ook onder beleggers. ‘Beleggers hebben een sterke behoefte aan aantrekkelijke gebouwen met nog enige leegstand. De prijzen gaan omhoog, het rendement gaat verhoudingsgewijs, in procentpunten gerekend, omlaag.’
De Zuidas van Utrecht
De Boo noemt naast VodafoneZiggo in Hoog-Catharijne, waar CBRE als verhurend makelaar bij betrokken was, als voorbeelden van succesvolle transacties in het stationsgebied de huurtransacties van onder meer Aalberts Industries, IT Mobile en Ultimaker. Met al die aandacht voor het succes van Utrecht-centrum, dat wel de ‘Zuidas’ van Utrecht wordt genoemd, vergeten volgens Anneke Rosman van Waltmann Bedrijfshuisvesting gemeente en eigenaren soms dat huurders ook elders op zoek zijn naar kantoorruimte. ‘Iedereen wil hip en happening en daar is op andere plaatsen vaak ook geld voor’, zegt ze. ‘Er moet horeca zijn, maar je moet ook veilig kunnen parkeren, waarbij ik dan bijvoorbeeld denk aan het gebied Lage Weide. Om dat te bewerkstelligen moet de overheid meewerken.’
Volgens Siebe de Boo van CBRE is het verhaal over het stationsgebied wel zo ongeveer af. Bijna alles wat beschikbaar is, is opgenomen, en dat geldt ook voor wat er nog wordt gebouwd. Beter is het om te focussen op de toekomst. De volgende locatie met perspectief is volgens hem Kanaleneiland, dat grenst aan het centrum. ‘Daar zijn nog grotere metrages mogelijk en het ligt gunstig ten opzichte van de binnenstad en de A12’, zegt hij. Le Mirage aan de Vliegend Hertlaan is een voorbeeld van een pand in het gebied.
Rosman noemt Kanaleneiland ‘een voorbeeld van een succes’. ‘De opname is gestegen’, zegt ze. Direct aan de A12 heeft Van der Valk een viersterrenplushotel laten bouwen en dat is een stimulans voor het gebied. Het naastgelegen nieuwbouwkantoor ‘De Winthont’ met een oppervlakte van 10.000 m² is nagenoeg geheel verhuurd. ‘De combinatie van factoren geeft een enorme meerwaarde en het hele gebied profiteert ervan.’ De Jager haakt daarop in: ‘De krapte in het centrum is goed, want in de volgende fase gaan andere gebieden ook profiteren’, zegt hij.
Nog een slag
In een tijd dat de economie goed draait, ontstaat volgens Jeroen Koevermans van MVGM Bedrijfshuisvesting een verschuiving en verhuizing naar goede panden. ‘Als je de data analyseert, zag je de hausse aankomen’, zegt hij. ‘Huurcycli zijn verkort van vijf- naar twee- of driejarige contracten, bedrijven verlaten oude panden en willen iets beters.’ Het waren allemaal voortekenen van de huidige markt. Hij verwacht nog een slag van organisaties die in panden zitten die niet up-to-date zijn gehouden. ‘Wie zijn werknemers wil behouden, moet ze soms iets extra’s bieden, bijvoorbeeld in de vorm van betere huisvesting.’
De buitengebieden van Utrecht, zoals Houten en Nieuwegein, hebben klappen gehad door de crisis. Volgens Louis Bakker van Oranjeborch Bedrijfsmakelaars is de vraag naar kantoorruimte daar nog zwak. Transformatie van kantoren naar woningen is nog steeds gaande. Debby Mutsaers van Zuijdplas & Partners Bedrijfshuisvesting is vooral werkzaam in Houten en ze ziet dat het aanbod duidelijk is gedaald. Er is het een en ander aan transformaties geweest, maar er zijn ook transacties. Mutsaers: ‘Het is sowieso een enorme verademing: groei in de buitengebieden.’
De Utrechtse markt voor commercieel vastgoed staat er op dit moment goed voor, maar naast meer facilitering van voorzieningen door de overheid van kantorenparken, zijn er twee onderwerpen die de vastgoedadviseurs bezighouden. Ze vallen ook deels samen. Ten eerste is er de voorverhuureis, die voorschrijft dat een gebouw voor 60% moet zijn verhuurd alvorens een bouwvergunning wordt verstrekt. Ten tweede is het misschien tijd om bij elk transformatieplan extra goed te kijken of hier geen kantoormeters worden vernietigd die de markt over een jaar nodig heeft.
Medewerking van gemeente
De Boo zou graag zien dat de voorverhuureis van 60% verdwijnt. ‘Dat is niet reëel meer’, zegt hij. ‘Gebouwen zijn al gauw 15.000 m², maar huurders van 10.000 m² zijn dun gezaaid.’ Het is volgens De Boo noodzakelijk dat de gemeente deze eis herziet om nieuwe ontwikkelingen van de grond te krijgen.
Bakker: ‘Het is heel belangrijk dat de gemeente op genoemde punten bereid is mee te denken.’ En Koevermans laat erop volgen: ‘We willen zeker niet dat er wordt gebouwd voor de leegstand, maar je moet natuurlijk geen bedrijven mislopen. Als ik 4500 m² heb verhuurd in een pand van 10.000 m², moet ik dan tegen de huurder zeggen dat hij maar even geduld moet hebben? Je moet anticiperend handelen en de trend en golven in de markt goed volgen.’ Volgens De Boo is bijvoorbeeld in Amsterdam in 2017 de opname teruggelopen, niet omdat de huurders er niet waren, maar omdat er geen panden meer waren.
‘We willen de markt best zijn gang laten gaan, maar we willen ook vooruitkijken’, zegt De Jager. ‘De gemeente moet ons vragen hoe wij de markt zien, daar zijn wij voor.’ Volgens Koevermans is er in het kader van de roep om transformatie door verduurzaming van panden nog wel een kwalitatieve slag te maken. Het argument dat transformatie zo goed is voor de woningsector, overtuigt hem niet. Koevermans: ‘De woningnood wordt niet opgelost door transformaties.’
Beleggers
Voor beleggers is er nog wel wat te halen in Utrecht, al moeten ze niet te lang wachten. Volgens Mutsaers gaat het op dit moment zo goed dat er weinig objecten over zijn. ‘Beleggers die nu nog willen instappen, zullen zien dat het meeste al voor hun neus is weggekaapt.’ Al is op de lange termijn het perspectief overal nog vrij goed.
Met dat in het achterhoofd liggen er volgens Koevermans kansen in de maakindustrie, en vooral in alles wat vervolgens moet worden opgeslagen en gedistribueerd. Een voorbeeld is volgens hem bedrijventerrein Het Klooster in Nieuwegein, dat goede vooruitzichten biedt. Daarnaast noemt hij bedrijfsruimte in Barneveld, ‘waar net zoveel rendement mee te halen is als kantoren elders’.
De Jager zou beleggers aanraden te investeren in logistiek op Lage Weide en perifere detailhandel in Leidsche Rijn. ‘Daar behaal je successen. Het is een opzet naar Amerikaans voorbeeld, maar één die hier net zozeer opgang doet als daar.’ Ook anderen, zoals Bakker, noemen logistiek en detailhandel. ‘In Nieuwegein komt op goede bedrijventerreinen nog wel eens iets vrij dat aantrekkelijk geprijsd is’, zegt Bakker. Wat betreft retail wijst hij naar de meubelboulevard op Kanaleneiland, die na een upgrade weer een goede toekomst zou hebben.
Voor Van Diggelen is alles binnen de Singels nog altijd aantrekkelijk als belegging en de gebieden Kanaleneiland en de Noordersluiszone tipt hij als kansrijk voor de toekomst. ‘Logistiek gaat rendement opleveren voor beleggers’, zegt hij.
ABBA
Koevermans adviseert beleggers hun keuzes te maken op grond van het ABBA-principe: kies in A-steden voor B-panden en in B-steden voor A-panden. Dat kan niet misgaan!
Wie goed om zich heen kijkt, kan volgens De Boorder in de stad Utrecht nog wat kleine objecten vinden met een goed rendement. Retail is volgens hem niet zo gemakkelijk door de regelgeving vanuit de provincie. Een object waar volgens hem iets mee moet gebeuren is het voormalige V&D-pand in Zeist. ‘Het wachten is op snelle reacties op concrete initiatieven’, zegt hij.
In Leidsche Rijn Centrum zijn volgens Bijmolt nog weinig kantoren. ‘Als je daar wat zou kunnen ontwikkelen, heb je een interessant object op een goede en levendige locatie. Station en snelweg in de buurt met een mix van vastgoed eromheen’, zegt hij.
Volgens De Boo is het centrum van Utrecht nog steeds een gebied dat alleen is weggelegd voor de core beleggers. Daarnaast ziet hij Rijnsweerd als een ‘stabiel’ gebied. ‘Dat behoudt voldoende aantrekkingskracht door zijn ligging tegen de binnenstad aan en ingeklemd door de Uithof.’ Voor wie nog verder wil rondkijken is er volgens De Boo nog het centrum van Amersfoort. Ook Rosman noemt naast het centrum van Utrecht eveneens Amersfoort. ‘Daar kunnen beleggers nu nog wel scherp inkopen’, denkt ze.
Op de foto
Achterste rij v.l.n.r.:
Tjeerd de Boorder (Binc Bedrijfshuisvesting)
Debby Mutsaers (Zuijdplas & Partners Bedrijfshuisvesting)
Siebe de Boo (CBRE)
Jeroen Koevermans (MVGM Bedrijfshuisvesting)
Michiel Bijmolt (JLL)
Erik de Jager (IJsselstreek Zakelijk)
Anneke Rosman (Waltmann Bedrijfshuisvesting)
Voorste rij v.l.n.r.:
Marco van Diggelen (Brecheisen Bedrijfsmakelaars)
Louis Bakker (Oranjeborch Bedrijfsmakelaars)
