De vastgoedmarkt in Limburg kent veel uitdagingen. Maar als markt en overheid in Limburg de handen ineen slaan, is er juist een kans dat de provincie voorop kan lopen bij vernieuwing van de gebouwenvoorraad.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 12 juli 2019
Logistieke bedrijvigheid, de campussen Smart Services Campus in Heerlen, de Chemelot Campus in Geleen en de Health Campus Maastricht en Woonboulevard Heerlen en de Designer Outlet Roermond zijn succesverhalen in Limburg. Het is echter heel belangrijk dat de lokale MKB-ondernemer niet wordt vergeten, zo blijkt uit een rondetafelgesprek met Stefan Bouwman (Hauzer & Partners Bedrijfsmakelaardij), Guido Berntsen (Saelmans Bedrijfsmakelaardij), René Vaassen (AB&P Vaassen), Maarten Kirkels (Hermans Bedrijfsmakelaars), Peter Titulaer (JLL), Roy Broekmans (Royworks De Makelaar), Didier Boek (Boek en Offermans), Marc van den Berg (MVGM Bedrijfshuisvesting), Guus de Bock (Aelmans Adviesgroep) en Maurice van Zandvoort (Brck Bedrijfsmakelaars). In het fraaie kasteel Limbricht nabij Sittard bogen zij zich onlangs over de actuele marktontwikkelingen in Limburg.
Limburg heeft nog meer dan andere delen van Nederland te maken met structurele veranderingen in de economie die grote impact hebben op de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt. Institutionele beleggers schrikken daarvoor terug, maar er komen nieuwe, meer ondernemende partijen voor in de plaats. Boek: ‘We hebben hier te maken met een terugtrekkende beweging van institutionele partijen. De nieuwe eigenaren zijn veel meer lokale partijen.’ Ook Kirkels ziet de opkomst van de particuliere belegger.
Van Zandvoort: ‘Dat geldt ook voor de eigenaar–gebruiker. Van een verhouding 70/30 verhuur/verkoop zijn we naar een verhouding 30/70 verhuur/verkoop gegaan.’
Maastricht trekt kantoren aan
De verschillen tussen de vier steden met een serieuze kantorenvoorraad in Limburg (Maastricht, Heerlen, Venlo, Roermond, red.) zijn groot. Boek: ‘In Maastricht trekken de kantoren goed aan. Het is de enige stad met echt vraag en aanbod. In andere steden is sprake van bedrijven die zich terugtrekken uit de kantorenmarkt.’
Boek wijst op de positieve ontwikkelingen bij de campussen in Limburg: de Smart Services Campus in Heerlen, de Chemelot Campus in Geleen en de Health Campus Maastricht. De thematische benadering in deze gebieden slaat aan. Boek: ‘We zien vooral bij kantoren een sterke tendens richting verkoop. Grote gebouwen worden ingekocht. De gemeenten hobbelen achter de markt aan als het gaat om die ontwikkeling. Moet je bestemmingen uitruilen? Je moet keuzes durven maken.’
De Bock meent dat transformatie van kantoren afhangt van de gemeente. ‘Er is een roep om meer flexibiliteit.’ Vaassen bevestigt het sombere beeld voor de markten buiten Maastricht: ‘De kantorenmarkt in Roermond maakt slechte tijden door. Van kantoren gaan we naar woningen.’
Kirkels zegt dat er bij kantoren vraag is naar kleinere metrages van 50–150 m². ‘In dat segment sluit het kwalitatieve aanbod niet aan bij de vraag.’ Broekmans ziet in Sittard en omgeving echter wel heel veel lokale verplaatsingen. ‘Maar inderdaad, kantoren komen meer en meer leeg te staan. Een probleem is wel dat er weinig ondersteunende financiering is als je een dergelijk pand wilt aanpakken.’
Ook Bouwman, die veel actief is in Venlo, ziet veel transformatie van kantoren naar woningen in die stad. ‘Maar daardoor is er in Venlo ook weinig leegstand. Medewerking van gemeentes voor dergelijke transformaties is derhalve cruciaal.’
Retail: dramatisch verhaal
Alle aanwezige vastgoedadviseurs schetsen een somber verhaal als het gaat om de winkelmarkt. Berntsen: ‘Retail is een dramatisch verhaal, of je het nu hebt over de binnenstad of pdv/gdv.’ Van den Berg: ‘De ene na de andere winkel gaat failliet.’ Van Zandvoort: ‘Zelfs Maastricht heeft er last van.’ Van den Berg uit zijn verbazing dat ook nu nog gemeenten dromen van winkelontwikkelingen in hun centrum. ‘We zien een echte shake-out bij retail. Het is dramatisch dat men veel te weinig luistert. Een voorbeeld is de herijking van het centrum van Heerlen. Waarom wordt daarbij niet meer geluisterd naar de bedrijfsmakelaar?’
Van Zandvoort vindt dat er in Heerlen teveel van hetzelfde is. ‘Daarbij heb je te maken met grote leegstand. Maastricht is daarentegen nog steeds booming, met grote landelijke ketens. Ook de aanloopstraten in Maastricht krijgen het echter moeilijker.’ Volgens Vaassen houdt de winkelmarkt op A-locaties in Roermond zich redelijk goed. ‘Elders gaat het moeilijk.’
Bedrijfsruimte: gemengd beeld
Bij bedrijfsruimte/distributie zien we een gemengd beeld in Limburg. Zo vertelt Vaassen dat de markt voor bedrijfshallen ten zuiden van Roermond richting Echt prima loopt. ‘De lokale belegger laat zich gelden.’
Berntsen zegt dat het beeld rond Venlo wat minder gunstig is: ‘Bedrijfsruimte loopt bij mij in de regio moeizaam. Er is weinig kwaliteit beschikbaar. We zien nu wel een overkill aan ontwikkelingen, maar het MKB kunnen we moeilijk bedienen.’ Kirkels vindt dat diverse gemeenten (te) laat de deskundigheid van marktpartijen hebben geraadpleegd om te komen tot een goede verkaveling van bedrijventerreinen. ‘Daardoor ontstaat er nu een mismatch tussen vraag en aanbod.’ Titulaer denkt dat Weert een nieuwe logistieke hotspot kan worden, gezien de beschikbaarheid van hoogwaardige nieuwe logistieke ontwikkelingen en bovenal de beschikbaarheid van arbeid. ‘Dit is echter nog vrij onbekend; het is daarom nog een uitdaging om partijen daar naartoe te krijgen.’
Meer naar het zuiden, rond Maastricht Airport, zijn de ontwikkelingen weer anders. De Bock: ‘Op Aviation Valley gebeurt een en ander.’ Aviation Valley, het bedrijventerrein dat wordt ontwikkeld bij Maastricht Aachen Airport, is vorig jaar in één klap voor de helft uitgegeven. Rien Leeyen (die zijn vermogen onder meer verdiende met een nertsenfokkerij, red) maakte met zijn Leeyen Vastgoed de aankoop bekend van 27 hectare. De ondernemer wil er grootschalige logistieke bedrijfsgebouwen neerzetten. Van de Berg wijst erop dat het grensoverschrijdende bedrijventerrein Avantis bij Kerkrade het qua aanbod heel moeilijk heeft. ‘Er zijn geen grote kavels meer te krijgen.’ Hij noemt een belangrijke factor waarom grootschalige distributie in Zuid-Limburg soms minder gemakkelijk van de grond komt: ‘We hebben te maken met vergrijzing en een tekort aan arbeidskrachten.’
Roda-boulevard
Belangrijk is dat de ontwikkelingen rond het station van Roda JC (de Roda-boulevard) in Kerkrade nu wel van de grond komen. De Roda-boulevard moet zich verder ontwikkelen tot het stedelijk dienstenterrein van Kerkrade, waar de thuishaven van Roda JC, het Parkstad Limburg stadion, het ankerpunt is.
Het noordelijk deel concentreert zich op de thema’s sport en leisure. Het Leisuredome is daarbij een belangrijke ontwikkeling. Het Parkstad Limburg stadion biedt nieuwe formules in de sector leisure en sport nog ruimte, vooral in de Zuidtribune. Daarnaast zijn formules in de sectoren doe-het-zelf, bouw- en tuinmarkten en diverse horeca goed vertegenwoordigd.
Het zuidelijk deel van dit terrein wordt juist gekenmerkt door modern gehuisveste, meer kleinschalige bedrijven en het regiokantoor van Imtech. Langs de N281 zijn nog enkele zichtlocaties beschikbaar voor bedrijven uit de sectoren handel, distributie en productie, die zich op de (boven)regionale markt richten.
Van Zandvoort: ‘Bedrijfsmatig is er behoefte aan specifiek vastgoed. Het moet passen. Ik zie in Limburg initiatieven voor grote logistieke ontwikkelingen, maar lokale ondernemers worden nog onvoldoende gefaciliteerd.’
Railterminal Venlo
Wat betreft logistiek is en blijft Midden Noord-Limburg dé hotspot, zegt Titulaer. ‘De prijzen gaan verder omhoog. Er is weinig leegstand en er is sprake van een grondschaarste. Voor de eigenaar/gebruiker is er bijna niets meer. Verder zien we dat steeds meer huurcontracten langer dan vijf jaar zijn.’
Bouwman vindt dat Venlo het goed doet. ‘De nieuwe Railterminal Greenport Venlo wordt momenteel gebouwd.’ De railterminal met opslag en parkeerplaatsen voor trailers is in totaal 28 hectare groot – een slordige 48 voetbalvelden – en wordt in de logistieke hotspot nummer 2 van Nederland de grootste railterminal van het land.
Ook de provincie gaat miljoenen extra geld in Greenport Venlo stoppen. Dit geld is bedoeld voor de vastgoedtak van het terrein. De campus wil groeien, maar alle gebouwen die er nu staan zijn naar verwachting medio 2019 gevuld. Bouwman: ‘Ik kan dit allemaal alleen maar toejuichen, het is alleen jammer dat het MKB een beetje wordt vergeten. Er is een tekort aan MKB-kavels.’
Ondernemersfonds
Boek zegt dat Limburg gebaat is bij een nauwe samenwerking van markt en overheid, juist omdat er zulke grote uitdagingen zijn. ‘Dan kun je vooruit lopen op de markt elders in Nederland.’ Van den Berg noemt als voorbeeld het ondernemersfonds in de gemeente Heerlen dat in juli van start gaat. Hij is daar zelf als een van de kwartiermakers bij betrokken. Heerlen is verdeeld in zeven gebieden, die in handen zijn van gebiedsmanagers. Deze managers trekken vanaf 1 juli op met georganiseerde ondernemerscollectieven. Samen, met behulp van een financiële injectie van het fonds, kunnen dan brede initiatieven ontplooid worden voor ondernemers. Boek: ‘Een dergelijk initiatief bevordert dat er specifieke keuzes worden gemaakt over welke bedrijvigheid werkt in combinatie met welk vastgoed. En dat loont, daarvan ben ik overtuigd.’
Foto Paul Steinbusch
Achterste rij v.l.n.r.
René Vaassen (AB&P Vaassen)
Peter Titulaer (JLL)
Marc van den Berg (MVGM Bedrijfshuisvesting)
Guido Berntsen (Saelmans Bedrijfsmakelaardij)
Guus de Bock (Aelmans Adviesgroep)
Voorste rij v.l.n.r.
Stefan Bouwman (Hauzer & Partners Bedrijfsmakelaardij)
Roy Broekmans (Royworks De Makelaar)
Didier Boek (Boek en Offermans)
Maurice van Zandvoort (Brck Bedrijfsmakelaars)
Maarten Kirkels (Hermans Bedrijfsmakelaars)
