Op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt is in de eerste zes maanden van 2019 een recordaantal huurwoningen verkocht. Niet eerder lag het investeringsvolume in Nederlandse huurwoningen zo hoog als in de eerste helft van dit jaar.
Dat blijkt uit een binnenkort te verschijnen publicatie van ABC Capital, onderdeel van de ABC Vastgoed Groep. Volgens de in woningbeleggingen gespecialiseerde vastgoedadviseur kochten beleggers circa 27.900 woningen met een onderliggende waarde van om en nabij de € 5,75 miljard euro. Daarbij ging het om aankopen door professionele beleggers van in complexvorm gebouwde appartementen, eengezinswoningen en studio’s.
Nederlandse beleggers meest actieve spelers
Van de beleggers die in het eerste halfjaar op de woningmarkt opereerden, waren Nederlandse beleggers het meest actief. In totaal werd door hen voor € 3,22 miljard euro in belegging genomen. Pensioenfondsen voerden hierbij de boventoon. Daarnaast lieten ook particuliere beleggers en vastgoedfondsen zich gelden. Opvallend was dat het grootste deel van de aankopen betrekking had op nieuwbouw, dat wil zeggen in aanbouw zijnde of nog te bouwen complexen. In dit segment van de markt werd ongeveer € 2,54 miljard euro belegd, en wel hoofdzakelijk in de vorm van zogenoemde ‘single asset transactions’.
Buitenlandse beleggers vooral op zoek naar bestaande portefeuilles
Hoewel Nederlandse beleggers in belangrijke mate het beeld bepaalden, werd ook door buitenlandse beleggers flink geïnvesteerd in huurwoningen, mede vanwege de zoektocht naar rendement als gevolg van de aanhoudend lage rente. Wat daarbij opviel, was dat de belangstelling zich vooral richtte op portefeuilles (grote volumes) en in veel mindere mate op ‘single assets’. In tegenstelling tot de Nederlandse beleggers werden door de buitenlandse investeerders in hoofdzaak bestaande woningen gekocht. Van de circa € 2,53 miljard euro die buitenlandse fondsen in Nederlandse huurwoningen staken, had € 2,17 miljard euro betrekking op bestaande complexen.
Sterke concentratie op centrale deel van Nederland
In geografische zin werd de beleggingsmarkt gedomineerd door aankopen in de Randstad en enkele aangrenzende regio’s, ook wel het ‘Rompertje’ genoemd. Harmen de Raad senior vastgoedadviseur van ABC Capital: “Vooral Nederlandse beleggers hebben een voorkeur voor dit gebied, waarbij met name woningen in de vijf grote steden en hun randgemeenten gewild zijn”. Via ‘single asset transactions’ werd door Nederlandse beleggers circa € 1,71 miljard euro in de G4 gestoken, deels door vroegtijdig in het ontwikkelingsproces woningen aan te kopen.
Aanvangsrendementen nauwelijks van hun plaats
Ondanks de grote vraag van beleggers naar huurwoningen en de toegenomen onderlinge concurrentie als gevolg van het relatief beperkte aanbod, deden zich in de eerste zes maanden van 2019 geen noemenswaardige prijsstijgingen voor. In het algemeen gesproken bleven de aanvangsrendementen redelijk stabiel, ook al doordat op tal van locaties de rendementen inmiddels historisch laag zijn. In steden als Amsterdam en Utrecht lagen de bruto aanvangsrendementen rond de 4 %, terwijl in Rotterdam en Den Haag de rendementen met een verschil van circa 50 basispunten iets daarboven lagen. In andere grote steden lag het bruto aanvangsrendement rond de 5%.
Toenemende zorgen
Of de vraag van beleggers naar huurwoningen het hoge niveau kan vasthouden, moet worden afgewacht. Niet zozeer vanwege een gebrek aan belangstelling, als wel een bij de vraag achterblijvende bouwproductie als gevolg van lange vergunningenprocedures. Ook de hoge grondprijzen en stijgende bouwkosten zouden een rem kunnen zetten op de vraag naar huurwoningen, zeker als de stijgende kosten niet kunnen worden doorberekend in de huurprijs. Nu al trachten enkele grote steden de woningmarkt te reguleren door aan het prijsniveau in het middensegment van de huursector een maximum te stellen. Een dergelijke regulering kan leiden tot een terughoudende opstelling van beleggers aangezien hierdoor het rendement-risicoprofiel verandert, aldus Harmen de Raad van ABC Capital.
