Rabo ruimt op

Vastgoedbank FGH Bank houdt dit jaar op te bestaan en Bouwfonds IM, met vooral veel asset management voor vastgoed, is geslonken naar € 2,1 mrd. Met de afbouw van deze vastgoedactiviteiten heeft Rabobank als laatste van de banken het huis opgeschoond. Beide onderdelen zijn verkocht aan entiteiten die eerder onder de eigen Rabo-vlag hingen. Alleen woningontwikkelaar BPD is nog over. Met de verkoop van € 1,3 mrd aan leningen aan RNHB en het nog uitfaseren van de laatste restjes van de portefeuille dit jaar, komt er een einde aan de ooit zo grote FGH-bank.
Het kan verkeren: 10 jaar na de crisis valt dan ook het doek voor FGH. Wat SNS al eerder lukte met de afbouw van Property Finance, is de Rabobank nu ook gelukt met FGH.
FGH-bank was sinds 2003 onderdeel van de Rabobank. In 2007 bedroeg de leningproductie van FGH nog € 6,3 mrd, zo blijkt uit het langlopende financieringsonderzoek van PropertyNL. In 2016 was de kredietportefeuille geslonken naar € 11,3 mrd, met een leningproductie van € 800 mln. In de eerste helft van 2017 bedroeg die leningproductie nog € 403 mln.

Nog steeds groot
Met een leningproductie van € 403 mln was FGH in 2017 nog steeds de derde financier van commercieel vastgoed in Nederland. ING REF was de grootste en is op basis van leningproductie nog steeds het grootst, maar lang nam FGH de tweede plek in. In 2015 kwam het omslagpunt, en werd ABN Amro groter in commercieel vastgoedfinanciering dan FGH.
In 2016 lanceerde Rabobank Rabo Real Estate Finance, in het kader van de integratie van vastgoedbank FGH binnen de Rabobank. Afbouw was noodzakelijk om tot balansverkorting van de bank te komen. Bovendien bleek uit de uit de crisis stammende affaires als Eurocommerce en TCN dat de risico’s ook niet klein waren.
Klanten die wel pasten binnen het profiel van de Rabobank mochten naar Rabo REF, anderen bleven bij FGH. FGH werd uitgemanaged. De nu aan RNHB verkochte leningportefeuille bestaat uit Nederlandse klanten met voor het grootste deel performing loans.

Geen onbekende
RNHB is geen onbekende voor FGH. RNHB Hypotheekbank ontstond in 2008 door een fusie van Rijnlandse Hypotheekbank en Nederlandse Hypotheekbank. De vastgoedbank was destijds een dochter van FGH.
In 2016 verkocht FGH deze dochter met € 1,7 mrd aan vastgoedleningen (ruim 9000 leningen) en circa 60 medewerkers aan een consortium bestaande uit Carval Investors en Vesting Finance (een dochteronderneming van Arrow Global Group).

Investeerders
Carval Investors is een wereldwijd leidende speler op het gebied van alternatieve investeringen en investeert vooral in zogenaamde krediet-intensieve activa. Momenteel heeft Carval Investors zo’n $ 10 mrd onder beheer en is het actief in 79 landen.
Vesting Finance is marktleider op het gebied van credit management en financial servicing en beheert schuldenportefeuilles voor zichzelf en voor derden. De totale waarde van de dossiers die Vesting Finance beheert, bedraagt zo’n € 3,7 mrd (cijfers 2016). Vesting Finance is specialist in het voorkomen en terugdringen van betaalachterstanden.
Arrow Global is actief op het gebied van koop en beheer van kredietportefeuilles. Zij kopen portefeuilles van onder andere banken, creditcardmaatschappijen en telecombedrijven. Bij Arrow Global werken ongeveer 1400 mensen in de UK, Portugal, Nederland, België en Frankrijk. Arrow Global, inclusief Vesting Finance, dat in mei 2016 werd overgenomen, heeft een jaaromzet van zo’n £ 220 mln en is beursgenoteerd op de London Stock Exchange.
Terwijl FGH bezig is met de laatste restjes, heeft RNHB groeiambities. Ivo Knottnerus, ceo RNHB: ‘RNHB wil zijn business uitbreiden door organische groei en selectieve portefeuille-acquisities. In die lijn verwelkomen we de klanten van FGH, en kijken we uit naar verdere samenwerking met de FGH-klanten.’

Groeiambitie
Groeiambitie heeft ook Primevest Capital Partners, dat een management buy-out is van Bouwfonds Investment Management (IM). Primevest Capital Partners zet de parkeergaragefondsen, het Duitse communicatie-infrastructuurfonds en twee individuele woningmandaten van Bouwfonds Investment Management voort onder leiding van hetzelfde management. Managing partner Bart Pierik: ‘We zijn eigenlijk een scale-up met een behoorlijke portefeuille en een stabiele kasstroom.’
De portefeuille van Primevest Capital Partners is nu € 1,3 mrd groot en is volledig tot stand gekomen via de management buy-out. Van de portefeuille bestaat € 900 mln uit parkeergarages verspreid over heel Europa en € 400 mln uit individuele woningmandaten van twee Duitse institutionele partijen. De woningen staan in Duitsland, Oostenrijk, Denemarken en Nederland.
Het derde onderdeel dat de Rabobank aan Primevest heeft overgedragen betreft een nieuw fonds met communicatie-infrastructuur in Duitsland. Pierik: ‘Dat fonds is nog niet gevuld, maar heeft al wel een behoorlijke pijplijn aan ontwikkelprojecten en de eerste investeringen zijn gedaan. Gezien de opgave voor de aanleg van communicatie-infrastructuur in Duitsland verwachten we dat het fonds zeer aantrekkelijk is voor Duitse institutionele beleggers.’

Commonwealth Investments
De management buy-out is gesponsord door Commonwealth Investments, een multi-client family office met onder meer de familie Dreesman (V&D). Pierik en andere voormalige medewerkers van Bouwfonds IM, zoals Hans-Peter Renk (Residential), Bas van Dongen (Communication Infrastructure), Ruud Roosen (Parking) en Walter Kuppens (Finance & Risk en afkomstig van Foruminvest) zijn allen partner geworden. Het bedrijf heeft zich gevestigd aan de Maliebaan in Utrecht, en heeft ook een vestiging in Berlijn.
Commonwealth investeert alleen in het managementbedrijf en als entiteit niet in de fondsen. Pierik: ‘Daar willen we een strikte scheiding in aanbrengen, zodat we geen belangenverstrengeling krijgen.’ Commonwealth is vergelijkbaar met private equity, maar heeft volgens Pierik wel een langere investeringshorizon.

Klein
Met de relatief kleine omvang van de assets under management is het de doelstelling van Pierik en de zijnen om te groeien. Pierik: ‘Met Parking hebben we een gevestigde fondslijn en met woningen zijn we ook sterk. Communicatie-infrastructuur is voor Duitsland een opkomende markt, waarvoor we veel belangstelling zien bij Duitse institutionelen. Het fonds staat uiteraard ook open voor Nederlandse beleggers, maar daar zien we vanwege de structurering van de fondsen meestal weinig kruisbestuiving in.’
Kruisbestuiving met een ander onderdeel van de voormalige Rabo Vastgoedgroep, woningontwikkelaar BPD, was er volgens Pierik ook al nauwelijks: ‘We waren goede zusjes, maar we hadden geen eerste recht van koop of gedwongen winkelnering. Wat dat betreft verandert er weinig.’ Met de huidige woningmarkt zijn beleggers steeds meer gedwongen vroeg in te stappen in woningontwikkelingen om überhaupt product te kunnen verwerven.
Volgens Pierik was de management buy-out een ingewikkelde transactie. ‘Er moesten bedrijfsonderdelen uit elkaar getrokken worden. Bovendien waren er vanwege de benodigde vergunningen in verschillende landen ook meerdere toezichthouders bij betrokken.’

Afbouw Bouwfonds IM
Met deze management buy-out heeft Rabobank weer een stap gezet in de afbouw van de activiteiten van Bouwfonds IM. Eerder al werd bekend dat CBRE GI de aandelen van de Berlage-portefeuille, bestaande uit Bijenkorf-, V&D- en Hema-panden, van Bouwfonds IM en IEF Capital had verworven. Ook werden eerder al de Nederlandse activiteiten in communicatie-infrastructuur van de hand gedaan, evenals de Unit Agri.
In totaal is Bouwfonds IM nu voor € 6,3 mrd afgebouwd naar de huidige € 2,1 mrd. Bouwfonds IM-directeur Jaap Gillis krijgt hier dan ook steeds minder te doen. Bouwfonds IM stond al sinds 2014 in de etalage. Onderdeel van Bouwfonds IM is nu onder meer nog het Bouwfonds European Residential Fund, een samenwerking met Catella.
De verkopen maken deel uit van de strategie om het geheel van Bouwfonds IM af te bouwen. Met de afbouw is Rabobank een van de laatste banken die dit pad bewandelt, andere banken hebben na de crisis het afstoten van het asset management al eerder afgerond. Zo nam CBRE de investment-managementfondsen van ING al in 2011 over.

Stil in Hoevelaken
Door het afstoten van Bouwfonds IM en de verhuizing van woningontwikkelaar BPD naar Amsterdam is het stil geworden op de voormalige Bouwfonds-locatie in Hoevelaken. Plannen zijn in de maak om hier uiteindelijk zo’n 150 woningen te realiseren.