Hilversum, de grootste stad in het Gooi, is bezig aan een topjaar. De verwachting is dat er een kantooropname wordt gerealiseerd die boven de 30.000 m² ligt.
Tekst Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 22 december 2017
De mediastad steekt op dit moment met kop en schouders boven andere steden in de regio uit. Niet alleen kantoren doen het goed, ook de bedrijfsruimtemarkt en retail kennen een opgaande lijn. Hoe gaat dit verder? Schaarste verhoogt de druk op koop- en huurprijzen voor nieuwe toetreders, die om die reden misschien elders gaan rondkijken.
Vijf makelaars waren onlangs bijeen op landgoed de Hooge Vuursche om hun licht te laten schijnen over vastgoedontwikkelingen in de Gooi en Vechtstreek. Bas Bakker van Castanea Bedrijfsmakelaars, Maurits Kuppens van Van Lonkhuizen Makelaars, Leonard van Loon van Siewe Bedrijfsmakelaardij, Allard Welling van ID Bedrijfsmakelaars en Mark Wiegers van IBG Nienaber Bedrijfsmakelaars kennen de regio vanuit hun expertise.
Vraag naar flexibiliteit
Die regio kent naast Hilversum onder meer de samengevoegde gemeenten Stichtse Vecht en Gooise Meren. Het gebied loopt van Weesp en Muiderberg in het noordwesten tot ruwweg de lijn Baarn en Lage Vuursche in het zuidoosten. De A27 en vooral de A1 doorsnijden de regio en vormen levensaders voor bewoners en bedrijven. De aanwezige vastgoedadviseurs zijn zeer te spreken over de goede infrastructuur in het gebied, die zorgt voor een goede ontsluiting en bereikbaarheid. Het is een drukke, volle regio, waardoor buitenlandse gasten weleens denken dat ze nog steeds in Amsterdam zijn.
De Gooi en Vechtstreek ligt natuurlijk ook onder de rook van Amsterdam, en Maurits Kuppens van Van Lonkhuizen Makelaars uit Weesp constateert een overloop naar zijn deel van de regio vanuit de hoofdstad. ‘Wij zien dat niet alleen in Weesp, maar ook in Diemen en Almere’, zegt hij. Wat hem opvalt aan de bedrijfsruimtemarkt op dit moment is dat zoekers ofwel grote metrages huren voor vijf jaar, dan wel kleine metrages kort huren. ‘Gek genoeg zijn dit de trends’, zegt Kuppens. ‘Organisaties willen graag zoveel mogelijk flexibiliteit.’
Allard Welling van ID Bedrijfsmakelaars, die de markt vooral kent vanuit zijn taxatiepraktijk, ziet eveneens een goed draaiende bedrijfsruimtemarkt en ‘een kantorenmarkt die nu stappen gaat zetten’. Daarnaast valt hem vooral de retailmarkt op. ‘Winkels komen uit een diep dal weer omhoog’, zegt Welling.
Volgens Leonard van Loon van Siewe Bedrijfsmakelaars doet Hilversum het ‘heel goed’, en hij krijgt bijval van Bas Bakker van Castanea Bedrijfsmakelaars. ‘We gaan naar een heel mooie opname dit jaar, meer dan 30.000 m²’, zegt hij. ‘Arenapark, Stationsplein en Mediapark doen het allemaal goed.’ De afgelopen jaren hebben daarnaast een aantal succesvolle transformaties plaatsgevonden. Op dit moment houdt de gemeente Hilversum verdere transformaties tegen, omdat ze de opgaande kantorenmarkt wil kunnen blijven faciliteren. Bakker: ‘Misschien denken ze dat sommige locaties nog kansrijk zijn, maar dat is vaak niet zo. Ze zouden de markt zijn werk moeten laten doen en geen stolp over de stad moeten zetten.’
Kortere cyclus
De Hilversumse markt is sterker dan die van de directe omgeving, maar doet het volgens de aanwezige vastgoedadviseurs ook veel beter dan Almere en Amersfoort. Omdat het steden van enig formaat zijn, zijn het vergelijkbare locaties – hoewel dat niet betekent dat vestigers ze werkelijk gaan vergelijken. Ze weten vaak al waar ze naartoe willen. Dichter bij Hilversum zijn Baarn, Bussum, Eemnes en Huizen plaatsen van bedrijvigheid in de regio. Ze blijven wat achter in dynamiek bij Hilversum, ook al omdat het vaak gaat om plaatselijke vervangingsmarkten. ‘We hebben in feite negen jaar crisis achter de rug, met herstel in de afgelopen twee jaar’, zegt Kuppens. ‘De volgende cyclus wordt geen negen of zeven jaar, maar veel korter. We hebben nu nog een of twee jaar en daarna durf ik het niet meer te voorspellen.’
Hoewel sensatiezoekers enkele jaren geleden het einde van Hilversum als mediastad voorspelden, is deze voorspelling niet uitgekomen. Integendeel, de mediasector is alleen maar sterker geworden. ‘Naast Mediapark is er Arenapark, waar een grote diversiteit aan bedrijven is, zoals Nike, Rabobank en het NCOI-opleidingscentrum’, aldus Bakker. Veel beslissers wonen ook in Hilversum. Bakker kent verder een aantal voorbeelden van Amsterdamse bedrijven die een kantoor in Hilversum openen waar gasten worden ontvangen of dat iets gunstiger ligt voor sommige medewerkers.
Versnipperde bedrijventerreinen
Een onderwerp waar nog wel wat over te zeggen valt, is de functie van bedrijventerreinen in het Gooi. Er ligt van alles, maar het is grotendeels versnipperd. Over de locatie Crailo wordt al heel lang gepraat, maar er gebeurt vrij weinig. De achtergrond daarvan zou zijn dat Hilversum en Laren initiatieven willen nemen, maar de gefuseerde gemeente Gooise Meren ligt dwars. Nieuwe gebieden zijn er niet in de regio. De bestaande bedrijventerreinen worden bevolkt door eigenaar–gebruikers en beleggers. Kuppens: ‘Ik ken daar voorbeelden van, en in de praktijk werkt dat vaak niet.’ Op sommige plaatsen is het wel zo dat beleggers kunnen profiteren van de gestegen grondwaarde, en wie zijn bezit goed heeft onderhouden en is blijven investeren, kan daar profijt van hebben. Door de hoge grondprijzen en schaarste in deze regio is het voor eigenaren makkelijk om ook in de opstallen te blijven investeren.
Horeca aanjager van retail
Hilversum heeft ook een revival doorgemaakt op retailgebied. Volgens Bakker loopt de leegstand terug en is deze op A-locaties zelfs nagenoeg geheel ingevuld. Dit heeft zeker ook te maken met de oplevering van het gerenoveerde Hilvertshof en de nieuwe landelijke ketens die zich daar gevestigd hebben. De stad staat nu zelfs op sommige ranglijsten van beste winkelgebieden. ‘Het winkelgebied is wel geslonken’, zegt Welling. ‘Het is vooral de kern van Hilversum die het goed doet.’ Wat daarbij opvalt, is dat de horeca sterker aanwezig is dan ooit. Die sector groeit en in combinatie met winkels kan dat voor een stadscentrum als dat van Hilversum goed uitpakken.
Van Loon zag een trend in middelgrote Engelse stadjes, waar de grootwinkelbedrijven de kleine neringdoenden verjagen, maar de horeca groeit er. ‘Die ontwikkeling zien we ook hierheen overwaaien.’ Een andere tendens is om in winkelcentra iets meer horeca te hebben dan voorheen. Volgens sommigen is dat wat het Gelderlandplein in Amsterdam-Buitenveldert succesvol maakt. Het is een mix die retail meerwaarde geeft boven internet – de concurrent bij uitstek van de traditionele winkel.
De Gooi en Vechtstreek is van oudsher een regio van hoogopgeleiden, tweeverdieners met of zonder kinderen. Ze kunnen het zich veroorloven uit eten te gaan en maaltijden te laten bezorgen. Aanbieders die actief zijn in dat segment van de horeca vestigen zich op centraal gelegen locaties, vooral in Hilversum dus, en spelen daarop in.
Een andere trend is waarneembaar in Bussum. Winkels worden hier en daar kantoren. Op de keper beschouwd niet eens zo vreemd, want beide vastgoedvormen hebben baat bij goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid in de buurt.
Gemeenten moeten sturen
De diverse trends die de adviseurs waarnemen, maar die natuurlijk ook worden waargenomen door ondernemers, zouden gemeenten tot sturend beleid moeten bewegen. Faciliteren en stimuleren is wat een gemeente in een dergelijke situatie kan doen. Van Loon moedigt op dat punt de gemeente aan: ‘Ontwikkel een visie. De vraag is waar we naartoe moeten, en dat moet zijn uitwerking krijgen in beleid.’
Mark Wiegers van IBG Nienaber Bedrijfsmakelaars pleit voor een ‘makelaarsdesk’ in elke gemeente. ‘Je wilt dat de gemeente meedenkt en faciliteert’, legt hij uit. ‘Je ziet vaak dat ambtenaren op het stadhuis interimmers zijn, die de stad of de regio helemaal niet kennen. Van hen kun je weinig verwachten.’
Die faciliterende rol is welkom bij de aanwezige vastgoedadviseurs, hoewel ze het erover eens zijn dat de gemeente Hilversum het uiteindelijk misschien niet eens zo slecht doet. Wel was in het verleden een bedrijf als TCN degene die de gemeente in een bepaalde mate ertoe aanzette. Grotere gemeenten hebben sowieso de voorkeur om mee te werken. Stichtse Vecht doet het beter dan de gemeenten die erin zijn opgegaan, zoals Loenen en Maarssen.
Verlanglijstje
In een op dit moment goed draaiende locatie als Hilversum blijft er nog altijd wat te wensen over. Hoge kwaliteit is een troef. De vraag naar vastgoed neemt niet af, omdat aan kwaliteit geen concessies worden gedaan. Waarin zouden beleggers en ontwikkelaars die de Gooi en Vechtstreek in het vizier hebben kunnen investeren? Op vastgoedgebied kansen genoeg voor wie interesse heeft in dit gebied, zo lijkt het.
Desgevraagd antwoordt Bakker dat hij, als hij advies moest geven, partijen zou aanraden duurzame, kwalitatief goede kantoren op de goede locaties te kopen. Kuppens denkt aan verzamelcomplexen van bedrijfsruimte, herkenbare panden van goede kwaliteit. Ook Van Loon heeft een voorkeur voor ‘goede bedrijfsruimte, want die is er nauwelijks’. Welling zou investeren in kantoren, want de prijsverwachting is goed. Wiegers ziet brood in het opkopen van bedrijventerreinen en de grond uitleveren in particuliere erfpacht.
