De geografische ligging van Gouda is gunstig, maar het lukt de stad niet om die te verzilveren. Het economisch potentieel van Gouda wordt ondergewaardeerd. ‘Ze huren bij wijze van spreken liever voor tien keer zoveel in Rotterdam.’
Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 26 april 2018
Dat Alphen aan den Rijn en Gouda worden gerekend tot één vastgoedeconomisch gebied – Zuid-Holland Oost – mag verbazen. Volgens vastgoedadviseurs uit het gebied is er nauwelijks overloop. Anderzijds nodigt de geografische ligging ertoe uit te fantaseren over de mogelijkheden die de regio biedt ten opzichte van de steden Rotterdam, Den Haag en Leiden. Geschikt voor forenzen om te wonen, backoffice-kantoren en distributie. Toch lijkt het gebied die functie maar in beperkte mate te hebben. Imagoprobleem? Of zijn er andere factoren die een rol spelen?
Over deze en andere vragen bogen zich onlangs vijf vastgoedadviseurs uit het gebied in een zaal in het oude stadhuis van Gouda. Mark van Burken (Basis Bedrijfshuisvesting Gouda), Dick Heesen (Basis Bedrijfshuisvesting Alphen aan den Rijn), Christiaan van der Hulst (Van ’t Hof Bedrijfshuisvesting Gouda), Stefan de Jong (Jansen de Jong Bedrijfsmakelaardij Alphen aan den Rijn) en Maarten van Welie (Abram Makelaardij Gouda) kennen de streek en hebben in de diverse delen ervan hun eigen specialismen.
Prijsdruk
Volgens Maarten van Welie van Abram Makelaardij Gouda zijn er nog veel kantoren in Gouda en in de nabijgelegen Krimpenerwaard in aanbod. Wel is er verkoop geweest van een aantal kantoren aan particuliere beleggers die met verhuur wel een rendement weten te halen. ‘Grote huurtransacties blijven uit en een prijsdruk naar beneden lijkt het geval.’ De bedrijfsruimtemarkt doet het goed. Er is krapte op de markt en weinig aanbod. Op retailgebied valt de opname wat tegen en staan de huurprijzen onder druk. ‘Je ziet dat winkels verdwijnen en dat er transformatie van die panden plaatsvindt’, zegt Christiaan van der Hulst van Van ’t Hof. Dat beaamt Mark van Burken van Basis Bedrijfshuisvesting Gouda: ‘Transformatie van winkels op aanloopstraten is al jaren aan de gang. Doordat de prijzen zijn gedaald en het sentiment positief is, worden nu weer transacties gedaan.’ Winkels die het goed doen hebben volgens Van Welie meestal ook een onlinesegment, ‘want het is zonder afzet via internet voor retailers niet meer te doen’.
Wat Stefan de Jong van Jansen de Jong opvalt in de huidige markt is de toegenomen snelheid van handelen. ‘Het duurt nu eerder een paar weken dan een paar maanden voordat een transactie is afgerond’, constateert hij. ‘Ontwikkelaars zijn weer serieus op zoek naar projecten.’ Er is volgens De Jong meer dynamiek in de markt en banken zijn vaker bereid mee te werken met financiering. In de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt is de nodige dynamiek, alleen met de retail gaat het wat minder. Vooral de laatste tijd is er veel verhuurd en verkocht. Dat lijkt in strijd met sommige cijfers, die over deze regio laten zien dat Zuid-Holland Oost achterblijft bij het provinciaal gemiddelde.
Ook Dick Heesen van Basis Bedrijfshuisvesting Alphen aan den Rijn bestrijdt dat beeld. ‘Juist in de laatste maanden zijn er veel transacties geweest.’ Voor Alphen staat een cijfer van 25% leegstand in de kantorenmarkt, maar Heesen herkent dat niet. ‘Het geeft een vertekend beeld’, zegt Heesen. ‘De laatste tijd is er wel 20.000 m² getransformeerd. Langs de N11 staan nog wel slechte panden, maar de kwalitatief goede kantoren in Alphen zijn verhuurd.’
Ondergewaardeerd
Eigenlijk geldt dat volgens Van Burken ook voor Gouda. ‘Rond het station, waar de meeste hoogwaardige kantoren liggen, is er nauwelijks nog iets te vinden’, zegt hij. ‘Er is nog steeds vraag naar goede kwaliteit, maar er is weinig aanbod.’ En Van Welie voegt daaraan toe: ‘Ontwikkelaars durven niet in te stappen, want het bruto aanvangsrendement is nog te laag door de te lage huurprijzen.’
Van der Hulst karakteriseert Gouda als ‘de rotonde van Zuid-Holland’. ‘De geografische ligging is gunstig, maar de stad trekt daar weinig profijt van. Er is geen specifiek soort zoekers dat naar Gouda komt. Alphen heeft dat wel.’ Het economisch potentieel van Gouda is volgens Van der Hulst ondergewaardeerd. De kwaliteit van het vastgoed valt tegen en ‘bepaalde gebruikers krijgen we hier niet heen’, zegt hij.
‘Van bedrijvenpark de Goudse Poort word je op dit moment nog niet vrolijk’, zegt Van Burken. ‘Het is jammer dat aan de hoofdader nog structurele leegstand is. De Goudse Poort zit echter in de lift door eigenaren die hun panden volledig revitaliseren. Tevens heeft de GoStores Gouda het terrein een impuls gegeven’, zegt hij.
Volgens Van Welie probeert Gouda zich sinds 2005 op de kaart te zetten. Een van de initiatieven die daarin passen is de komst van de Franse Supinfo International University naar de stad. De status van de plannen van deze brede ICT-opleiding is op dit moment onduidelijk, hoewel najaar 2018 nog steeds als startdatum wordt gegeven. De aanwezige vastgoedadviseurs hebben hun twijfels over of dit inderdaad op korte termijn van de grond komt. ‘In de praktijk blijkt dat startende IT’ers niet in Gouda willen zitten’, zegt Van Welie. ‘Ze huren bij wijze van spreken liever voor tien keer zoveel bij Spaces in Rotterdam.’
Beeldvorming
Het is de beeldvorming waaraan iets moet worden gedaan, aldus Van der Hulst. Er wringt iets. Van Burken geeft het voorbeeld van Ortec, dat een vestiging had in Gouda. Toen het bedrijf ging uitbreiden, verhuisde het naar Zoetermeer, hoewel de gemeente Gouda zijn uiterste best heeft gedaan Ortec te behouden. ‘Gouda zou door zijn ligging best een kantorenstad kunnen zijn, maar dan moet je ook de woonruimte kunnen aanbieden voor mensen die er werken’, vindt Van Burken. Alphen zou in dat geval meer de stad zijn voor de bedrijfsruimte.
Goudse Poort is een gebied waar nog veel uitdagingen liggen. Niet alleen lijkt het weinig binding te hebben met de karakteristieke binnenstad – veel mensen die er werken zouden eens de moeite moeten nemen het centrum in te gaan – maar er is ook nog veel leegstand. Vorig jaar bedroeg die nog circa 45%. Langzaamaan wordt de transformatie naar wonen ingezet. Het distributiecentrum van Blokker is een goed voorbeeld. Grote kans dat hier over een jaar of zes gewoond wordt, denkt Van Welie. Deze hoek van de Goudse Poort zal dus langzaam maar zeker meer een woonfunctie krijgen.
Hij denkt ook dat in het gebied rond het centrum nog wel ruimte is voor kantoren van hoogwaardige kwaliteit. Daar zijn ook investeringsmogelijkheden voor beleggers, volgens Van Welie. ‘Verouderde, verhuurde kantoorgebouwen rond het station zijn nu nog rendabel in te kopen. Als ze tegen woningen aan liggen, is transformeren straks een mogelijkheid, waardoor er een tweede exit-mogelijkheid is voor investeerders. Tot die tijd leveren de kantoren een prima rendement.’
Woningen en bedrijfsruimte
Voor beleggers zijn Goudse woningen aantrekkelijk, menen de meeste vastgoedadviseurs. ‘Woningen zijn zeer ondergewaardeerd’, zegt Van Burken. ‘Als belegger zou ik me ongans kopen aan woningen, vooral die tot ongeveer twee ton. Daarvoor kun je hier nog een pand in de binnenstad kopen.’ Bedrijfshallen zijn voor beleggers ook aantrekkelijk, denkt hij, ‘vooral die van 500–1000 m²’. Dit zijn ook objecten die het in tijden van crisis nog steeds goed doen.
Ook Van der Hulst vindt woningen interessant voor beleggers, maar noemt daarnaast bedrijfsruimte. ‘Transformeerbare kantoren in de periferie voor een goede prijs kunnen aantrekkelijk zijn. Het zijn objecten voor de lange termijn, misschien moet je een adem hebben van tien jaar.’
Ook Heesen noemt woningen en bedrijfsruimte. ‘Onder beleggers zijn woningen ‘hot’, maar ook distributiecentra. Die laatste hebben lage, maar zeer constante rendementen.’ Het verdienmodel van winkels bestempelt hij als ‘lastig’. Om dat te illustreren noemt hij MediaMarkt, dat zijn winkels aan het inkrimpen is.
De Jong vindt woningen op zich aantrekkelijk als beleggingsobject, maar het wordt bijvoorbeeld in Alphen aan den Rijn al moeilijk om geschikte objecten te vinden. Bedrijfshallen kunnen ook aantrekkelijk zijn. Hij raadt beleggers een goede balans aan tussen de twee. Voor kantoren is hij wat huiverig. Om die op een kwalitatief goed peil te houden moet je er voortdurend in investeren, omdat de eisen veranderen en normen – denk aan het energielabel – strenger worden.
Investeren is volgens Van der Hulst ook een mogelijkheid, maar nieuwbouwprijzen zijn zo hoog, zegt hij, ‘dat het moeilijk is om rendement te halen met op zichzelf goede ideeën’. Beleggers zouden zich daarom vooral beperken tot bestaand vastgoed, want doordat de rendementen in dat segment nog behoorlijk zijn achtergebleven, zit daar potentie.
Op de foto v.l.n.r.
Christiaan van der Hulst (Van ’t Hof Bedrijfshuisvesting)
Maarten van Welie (Abram Makelaardij)
Dick Heesen (Basis Bedrijfshuisvesting)
Mark van Burken (Basis Bedrijfshuisvesting)
Stefan de Jong (Jansen de Jong Bedrijfsmakelaardij)
