‘Tijdens de vastgoedcrisis werd ons voorgehouden: ‘Een middelgrote onafhankelijke vastgoedontwikkelaar als Provast heeft geen toekomst meer.’ En nu horen we: ‘Jullie hebben het ideale model voor de branche’.’
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in Locus 1 (zomer 2018)
Arno van der Voort schudt zijn hoofd, want hij weet dat Provast de vastgoedcrisis niet alleen zonder kleerscheuren is doorgekomen, maar nu zelfs voor een schaalsprong staat. Mede dankzij de structuur met partners. ‘Bij de oprichting van Provast stond ons die partnerstructuur al voor ogen. Daarmee zijn we een buitenbeentje tussen de collega-ontwikkelaars. En er is geen twijfel dat we hiermee zullen doorgaan.’
Provast startte in 1985 als ontwikkelaar die zich richt op binnensteden, waarbij zoveel mogelijk op het totale gebied wordt ingezoomd. De werkterreinen omvatten het complete stedelijke weefsel aan wonen, werken, winkelen en recreëren. Het vastgoedbedrijf heeft sindsdien een groot aantal gebouwen en gebiedsontwikkelingen op de kaart gezet, vooral in de Randstad, in en rond Amsterdam, Rotterdam en thuisstad Den Haag (zie kader), met een enkel uitstapje naar bijvoorbeeld Zwolle.
Vijf of zes partners is het maximum. Er zijn sinds 1985 partners met pensioen gegaan en voor hen zijn er nieuwe in de plaats gekomen. Sinds januari is het vijftal weer compleet, met het aantreden van Boudewijn Hellingman, sinds 2012 ontwikkelaar bij Provast. ‘Er zijn bijvoorbeeld wel advocatenkantoren of accountants met 30, 40 of meer partners, maar voor de besluitvaardigheid van een risicodragend bedrijf als Provast is het huidige aantal partners prima’, zegt Van der Voort. ‘Wij zijn ons er heel erg van bewust dat we met elkaars portemonnee werken.’
Slagvaardig
Ieder van de vijf partners heeft zijn eigen projecten en verantwoordelijkheden. Martijn Dirks is verantwoordelijk voor acquisitie en commercie op het vlak van kantoren en woningen. Van der Voort: ‘Hij houdt de markt in de gaten en loert op kansen.’ Hans de Jong is sinds 2012 managing partner. Anton Koomen is gespecialiseerd in kantoor- en gebiedsontwikkeling. De net aangetreden Boudewijn Hellingman houdt zich bezig met acquisitie en voert de regie over projecten tot en met het moment van oplevering. Arno van der Voort is eveneens managing partner. Met De Jong draagt hij de verantwoordelijkheid voor de bedrijfsmatige kant van het bedrijf. Zaken als financiën, personeelszaken en PR liggen op hun bureau. Iedere maandag komen alle zaken op tafel tijdens de partnerlunch. Hellingman: ‘Ons DNA bevalt ons nog steeds goed. Dankzij onze structuur hebben we zeer korte besluitlijnen. Dat maakt ons zeer slagvaardig en competitief. Als partners zijn we graag inhoudelijk met de projecten bezig. Dat kan nu.’
Weer kantoorprojecten in het vizier
In hun carrière hebben de partners veel kennis en ervaring opgedaan in gebiedsontwikkeling en woon-, kantoor- en retailprojecten. Van der Voort: ‘Traditioneel zijn onze activiteiten qua omzet ongeveer gelijk verdeeld over kantoren, woningen en winkels. Nu ligt de nadruk daarentegen vooral op wonen en mixed-use. De Markthal was de laatste retailontwikkeling die we gedaan hebben. Terwijl we momenteel een flink aantal woningprojecten aan het uitvoeren zijn, duiken nu ook voor het eerst sinds de crisis weer kantoorprojecten op.’ Zo herontwikkelt Provast het vroegere hoofdkantoor van AkzoNobel op de Zuidas en de naastgelegen kantoortoren. Hier wordt onder andere een 4-sterrenhotel gerealiseerd. Andere kantoorprojecten zitten in de pijplijn.
Verdichting in Amsterdam Zuidoost
Natuurlijk zijn er weleens inhoudelijke discussies tijdens het partneroverleg, maar Provast weet wel steeds zo nodig snel de koers aan te passen. Hellingman: ‘Tijdens de vastgoedcrisis zijn we in staat gebleken om snel ons werkgebied te verleggen van kantoren naar woningen. Daarmee hebben we onze omzet op peil gehouden.’
Korte overleglijnen, geen externe aandeelhouders met wie rekening gehouden moet worden: de partners kunnen zo snel meebewegen met de nieuwste marktontwikkelingen. Vandaar het grote aantal woning- en appartementenprojecten dat Provast naar zich toe heeft weten te trekken.
Hier speelt ook de stedelijke invalshoek waarmee de partners naar projecten kijken een grote rol. ‘Amsterdam heeft een grote behoefte aan nieuwe woningen, zeker ook binnen de stadsgrenzen. De druk op de woningmarkt is daar enorm. Wij hebben ons daarom eens goed verdiept in Amsterdam Zuidoost, een gebied waar volgens gemeentelijk beleid in het kantoorgedeelte rond de Arena steeds meer woningen komen. Daar zijn we op ingehaakt, want we constateerden dat tussen de bestaande kantoorgebouwen Oliphant en Dreef, pal tegenover de Amsterdam Arena, nog genoeg ruimte is voor drie woontorens met in totaal 750 woningen.’ Beide kantoortorens zijn in handen van First Sponsor, een vastgoedfonds uit Singapore, dat ook belegt in de drie appartemententorens.
De ‘verkleuring’ van een gebied van kantoorgebied naar een gebied met verschillende functies, is niet zo eenvoudig als het lijkt. Van der Voort en Hellingman kunnen zo één–twee–drie geen succesvolle voorbeelden geven. Op de Amsterdamse Zuidas worden momenteel de nodige woningen toegevoegd, maar vooralsnog is het daar in het weekend niet erg gezellig. Van der Voort: ‘Je moet aan dergelijke gebieden natuurlijk wel nog meer bestemmingen toevoegen om te voorkomen dat het alleen een wijk met kantoren en woningen wordt. Zuidoost heeft die extra bestemmingen al: denk aan de Arena, Ziggo Dome, Afas Live, Pathé, winkelcentrum Amsterdamse Poort, hotels en horeca.’
Grotiusplaats
Denken vanuit het creëren van gebieden met een veelheid aan functies, ligt ook aan de basis van het plan van Provast voor de Grotiusplaats in Den Haag. De creatie van twee woontorens met 655 appartementen boven op de Utrechtse Baan, tussen de twee bruggebouwen achter de Koninklijke Bibliotheek, is een eigen initiatief waarmee Provast naar de gemeente is gestapt.
Vanuit het kantoor van Provast hebben beide heren goed zicht op de locatie. Hellingman: ‘We hebben het geïdentificeerd als een prachtplek voor wonen voor starters en young professionals. De gemeente had altijd het idee dat er niet gewoond kan worden vanwege de geluidsoverlast van de Utrechtsebaan, maar wij zien het als een kans om het business district van Den Haag te verbinden met het centrum. Door over de Utrechtse Baan een stadspark aan te leggen hebben we een wandelroute gecreëerd van het Beatrixkwartier naar de binnenstad. Dat schept weer kansen om van het Beatrixkwartier nog meer een mixed-use gebied te maken door woningen toe te voegen.’
Bijzonder is ook dat de woontorens zullen bestaan uit huurwoningen in verschillende huursegmenten, zowel sociale als duurdere huur. Dit is vernieuwend, omdat er voorheen nauwelijks beleggers waren te vinden die beide segmenten in één gebouw willen hebben. Deze torens worden in belegging genomen door CBRE Global Investors. Van der Voort: ‘Het realiseren van mixed-use gebouwen komt moeizaam op gang, omdat beleggers nog sterk in beleggingscategorieën denken en zelfs in aparte woonsegmenten. Vaak opgedragen door hun opdrachtgever (pensioenfondsen) hebben ze met de hun toevertrouwde middelen sectorale woning-, kantoor- of winkelfondsen opgezet, omdat dat het risicomanagement vereenvoudigt. Steden willen echter levendige woon- en kantoorwijken en willen alle functies bij elkaar gebracht zien. Kijk bijvoorbeeld naar de Zuidas. De volgende stap is ze te verenigen in hetzelfde gebouw, maar daar moet je dan wel beleggers voor hebben.’
Uitdagende Amsterdamse markt
Omdat het bedrijf zich snel kan richten op nieuwe mogelijkheden, heeft Provast nu een substantiële pijplijn in Amsterdam. In totaal heeft het 4000 woningen in portefeuille, waarvan de helft in de hoofdstad.
Van der Voort tekent er onmiddellijk bij aan dat dit een ‘zeer uitdagende’ markt is voor ontwikkelaars. De 40–40–20 regel (per woningproject 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% duur), die het vorige college van B&W heeft ingevoerd, vindt hij niet gelukkig. ‘Het is een begrijpelijk streven om je ervan te verzekeren dat ontwikkelaars en beleggers niet alleen de meest lucratieve onderdelen uitzoeken en woningen voor alle inwonersgroepen realiseren. Dat kan echter ook op andere manieren. Uiteindelijk zal de categorie middenhuur een soort tweede categorie sociale woningbouw worden. Degenen die een gereguleerd appartement weten te bemachtigen, zullen er nooit meer vertrekken. Daarmee raakt de woningmarkt nog verder verstopt.’
Nieuwe positie in Amstelveen
Tijd om ook elders te kijken? ‘Zeker, we zijn daarnaast ook altijd op zoek naar pareltjes in andere steden. Dan zie je dat we ook geografisch vlot uit de voeten kunnen. De aankoop van het hoofdkantoor van HP in Amstelveen is daarvan een teken.’ Het Kadaster meldt een transactiesom van € 33 mln voor deze kavel van 25.000 m². Provast gaat hier enkele honderden woningen ontwikkelen. Amstelveen kent de 40–40–20 regel niet.
De vijf partners kunnen tevreden zijn. Voor alle projecten zijn inmiddels binnen- en buitenlandse beleggers gevonden. De omzet die meestal op ongeveer € 100 mln ligt, zal de komende jaren een sprong maken naar € 170–180 mln.
‘Dan hebben we echter de grenzen van onze groei wel ongeveer bereikt’, denkt Van der Voort. ‘We vinden het essentieel dat we persoonlijk betrokken kunnen zijn bij ieder project. En je kunt met z’n vijven of zessen nu eenmaal niet alles aanpakken.’
Een greep uit recent opgeleverde en in voorbereiding zijnde projecten van Provast:
Markthal Rotterdam (Rotterdam)
Monarch Tower (Den Haag)
Grotius (Den Haag, in voorbereiding)
Elephant Towers (Amsterdam, in voorbereiding)
Dreef Residential Tower (Amsterdam, in voorbereiding)
Monarch III (Den Haag, in uitvoering)
2 Amsterdam (Amsterdam, in uitvoering)
The Terraced Tower (Rotterdam, in voorbereiding)
Amstel Tower (Amsterdam, in uitvoering)
Kortenaerkade 1 (Den Haag)
De Fred (Amsterdam)
Park Duivenvoorde (Oestgeest, in voorbereiding)
’t Nieuwe Havenkwartier (Lisse, in uitvoering)
Complexe financiering
Projectontwikkeling kan een risicovolle business zijn: met het voorfinancieren van woning-, kantoor- en winkelprojecten zijn doorgaans grote bedragen gemoeid. Gedegen risicomanagement en financial engineering zijn van groot belang. Er moet altijd rekening gehouden worden met de bouwtijd; bij een gemiddeld project is dat zo’n twee jaar. In die twee jaar kan veel veranderen: woningen die nu op de markt komen, zijn in slechte tijden op in gang gezet, waardoor er nu forse winsten op geboekt kunnen worden. Bij projecten die nu starten, is het nog maar de vraag hoe de markt er over twee jaar bij ligt.
Provast hanteert het ‘back-to-back’ principe om de risico’s te beheersen. Dat betekent dat er op voorhand een investeerder voor een project wordt gezocht. Voorbeeld: de grondeigenaar voor de ontwikkeling in Amsterdam Zuidoost is First Sponsor en de Grotiustorens in Den Haag zijn in portefeuille genomen door CBRE GI. Met de belegger op zak is het stukken eenvoudiger om de financiering rond te krijgen. Van der Voort: ‘Ons risicomanagement heeft gevolgen voor de upside, maar het verkleint onze exposure en dekt de downside af.’
Op de foto: Arno van der Voort (l) en Boudewijn Hellingman (foto: Peter Boer)
