De grootste vastgoedbeleggers uit Nederland hebben gezamenlijk een totaal belegd vermogen in vastgoed van bijna € 500 mrd
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2017
Het totale belegde vermogen van de grootste Nederlandse vastgoedbeleggers is met 6% (€ 28 mrd) gestegen tot ruim € 494 mrd. Dit is te danken aan verschillende factoren, waaronder positieve herwaarderingen en acquisities. Er is uiteraard wel enige overlap, doordat veel pensioenfondsen hun vastgoedbeleggingen hebben ondergebracht bij asset managers.
Meer dan een vijfde (€ 106 mrd) van het totaal beleggingsvolume is in handen van de 40 pensioenfondsen, waarvan de gegevens in dit onderzoek zijn meegenomen. In totaal komt het totale beleggingsvermogen van Nederlandse pensioenfondsen in vastgoed uit op ongeveer € 113 mrd. Deze 40 pensioenfondsen hebben het afgelopen jaar de omvang van hun vastgoedbeleggingen met bijna € 7 mrd zien groeien.
Het gemiddeld rendement kwam over 2016 jaar uit op 8%. Eind 2015 was er nog sprake van een rendement op vermogen belegd in vastgoed van 9,8%. Eén van de uitschieters is bijvoorbeeld pensioensfonds ABP, met een rendement van 19,9% op vastgoed. Daar tegenover staat pensioenfonds openbaar vervoer, dat een rendement van 4% realiseert op zijn vastgoedportefeuille.
Allocatie blijft gelijk
De allocatie vastgoed bij pensioenfondsen is het afgelopen jaar ten opzichte van het voorgaande jaar hetzelfde gebleven. Pensioenfonds Slagersbedrijf blijft enthousiast en heeft van zijn totale beleggingsportefeuille 17% belegd in vastgoed. Metalektro heeft echter maar 3% van zijn totale investeringen in vastgoed zitten. Vooral pensioenfondsen organiseren hun Nederlandse vastgoedbeleggingen voor het grootste deel via fondsen: van 60% in 2013 naar 70% in 2016.
Progress, het pensioenfonds van Unilever, heeft de omvang vastgoedbeleggingen het afgelopen jaar het sterkst zien dalen (–18%). Stichting Pensioenfonds Levensmiddelen daarentegen zag het geïnvesteerd vermogen in vastgoed stijgen met 44% naar € 433 mln.
Ashley Klapwijk, Rob Nijskens en Edwin Buitelaar van ASRE publiceerden eerder dit jaar een paper over de omvang van de Nederlandse vastgoedmarkt (€ 75 mrd). Hieruit blijkt dat Nederlandse institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars en vastgoedfondsen) goed zijn voor ruim € 47 mrd aan vastgoedbeleggingen, 64% daarvan. Pensioenfondsen hebben een aandeel van zo’n 32%, verzekeraars 15% en vastgoedfondsen ongeveer 17%, aldus het rapport.
Nederlandse banken en verzekeraars hebben hun belegd vermogen in vastgoed met 8% zien stijgen, ofwel met ruim € 1,1 mrd. Voorop gaat NN met bijna € 4,9 mrd aan vastgoed, een groei van 19% op jaarbasis.
Dela staat op nummer vier met een vastgoedportefeuille van € 1,4 mrd. Eind 2016 bestond 27% van de beleggingen uit vastgoed. Maar de verzekeraar verkocht afgelopen zomer 73 solitaire winkels, 4 winkelcentra, ruim 15.000 m² kantoorruimte, 2 parkeergarages en 90 woningen aan Lone Star. De verkoopsom was € 215 mln. De strategie met betrekking tot indirecte woningbeleggingen is niet meer de verantwoordelijkheid van Dela Vastgoed, maar valt onder de verantwoordelijkheid van de afdeling Vermogensbeheer van de coöperatie Dela. Deze verkoop is niet meegenomen in de cijfers over 2016.
Private vastgoedbeleggers
Private vastgoedbeleggers maakten het afgelopen jaar pas op de plaats en probeerden de omvang van hun beleggingsportefeuille te behouden. Redevco wist echter de omvang van zijn vastgoedportefeuille te vergroten met 10% tot € 7,5 mrd.
Ook Kroonenberg zag zijn portefeuille groeien met 13%. De belegger verkocht vorig jaar het kantoorpand van KAS bank en startte met de herontwikkeling van de Kalvertoren in Amsterdam. De groei van de portefeuille is echter grotendeels te danken aan projectontwikkeling, acquisitie en positieve waardering van de gebouwen in eigendom van Kroonenberg. Het leeuwendeel van de portefeuille bestaat uit winkel/woonruimte (86%), daarna volgt kantoorruimte met een omvang van 15%.
Breevast zag de waarde van zijn portefeuille vorig jaar met 2% afnemen, voornamelijk gerealiseerd door verkopen uit de portefeuille. Ongeveer 70% van de portefeuille bevindt zich in Nederland en 16% in de VS. Wel zit het vermogen van de belegger voor een groot deel vast in kantoren.
Beursfondsen
De in Nederland genoteerde beursfondsen hebben gezamenlijk voor € 77 mrd aan vastgoed in portefeuille. Dat is bijna € 4 mrd meer dan in 2015. Van die € 77 mrd hebben beursgenoteerde vastgoedfondsen ongeveer € 7 mrd (9%) aan vastgoed in Nederland. Uit het nieuwe regeerakkoord blijkt dat fiscale beleggingsinstellingen niet langer mogen beleggen in vastgoed (zie ook het artikel op pagina 44). Daarmee verliezen vastgoedfondsen toegang tot het gunstige belastingtarief van 0%. Dat is de prijs die wordt betaald voor de (gedeeltelijke) afschaffing van de dividendbelasting. ‘Dit is slecht nieuws voor veel beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen. Als dit doorgaat, zullen ze over hun resultaten straks 21% vennootschapsbelasting moeten betalen. Beleggen in Nederlands vastgoed wordt hierdoor minder aantrekkelijk’, aldus Roderik Beckers van Loyens & Loeff. Vastgoedfondsen zijn bang dat beleggen in Nederland minder aantrekkelijk wordt.
Het totaal belegd vermogen van bijna € 500 mrd in vastgoed komt voor het grootste deel voor rekening van de tien grootste Nederlandse asset managers. Zij zagen de omvang van hun vastgoedportefeuille het afgelopen jaar met bijna € 13 mrd toenemen. Bovenaan staat CBRE Global Investors met een belegd vermogen in vastgoed van ruim € 82 mrd. Hiervan is 10% belegd in Nederlands vastgoed. AXA daarentegen heeft 2% van de totale vastgoedbeleggingen (€ 70 mrd) in Nederland uitstaan. De Nederlandse pensioenuitvoerder APG heeft 6,2% van zijn vastgoedbeleggingen in Nederland uitstaan en PGGM 6,9%. Bouwinvest heeft € 8,5 mrd belegd in vastgoed wereldwijd. Hiervan is bijna 70% belegd in Nederland.
Niet-genoteerde fondsen
De lijst Top niet-genoteerde fondsen wordt wederom aangevoerd door Q-Park, dat eerder dit jaar voor ongeveer € 3 mrd overgenomen werd door de Amerikaanse durfkapitalist KKR. In de lijst zien we vooral woningfondsen die de portefeuille hebben uitgebreid. Het institutionele woningfonds van Bouwinvest is met ruim een kwart in waarde toegenomen. CBRE wist zijn woningfonds met 15% te vergroten. Niet genoteerde kantorenfondsen worden afgebouwd. Achmea Dutch Office fund is in waarde 17% gedaald en ook Bouwinvest zag minder kapitaal naar zijn kantorenfonds stromen. Het kantorenfonds van CBRE daarentegen blijft groeien. Het afgelopen jaar steeg het fonds 12% in waarde. Over 2015 was dat 8%.
Woningfondsen Amvest en Vesteda wisten de portefeuille te laten groeien met respectievelijk 18% en 14%. Het belegd vermogen in vastgoed van Amvest is in de eerste helft van dit jaar echter verder gegroeid tot ruim € 3,9 mrd.
