PNL Lounge over disruptie in vastgoedadvies: ‘Zonder mens geen advies’

De vastgoed- en bouwsector moet echt in beweging komen. Die dringende oproep deed Sander Grunewald van KPMG tijdens de PropertyNL Lounge bij ABN Amro in Amsterdam. ‘Ons advies- en accountancywerk zal over vijftien jaar niet wezenlijk anders zijn, maar dat doen we dan wel met een heel ander type mensen en veel meer in een netwerkmodel. De verandering die wij doormaken moet de bouw- en vastgoedsector ook doormaken.’
De vertegenwoordigers van PwC, EY, Deloitte en KPMG discussieerden met elkaar over de veranderingen waarmee adviseurs en accountants de komende jaren onvermijdelijk te maken krijgen. Wordt afgeschreven op menselijk kapitaal? Maakt menskracht plaats voor rekenkracht? Jef Holland (Deloitte) is ervan overtuigd dat bepaalde werkzaamheden onder invloed van veranderende regelgeving worden geautomatiseerd. ‘Maar de mensen zullen in de netwerkorganisatie die ook wij voorstaan juist heel belangrijk zijn. Zonder mens geen advies’, aldus Holland.

Groei vastgoedpraktijk
De ‘Big Four’ voorzien personele groei in hun vastgoedpraktijk en aanpalende adviesgebieden. ‘Real estate lijkt een smalle sector, maar vastgoed als zodanig verandert. Wat is het door OVG ontwikkelde The Edge? Gaat het daar nog om traditioneel vastgoed of is het een it- of energiebedrijf? Die verandering maakt dat ons sectorbedrijf uitgroeit tot een cluster waar het ook gaat over smart buildings, smart cities en online retail’, aldus Wiebe Brink (EY). Grunewald herkent dat vraagstuk. ‘Ook internationaal worstelen wij daarmee. Wat valt er nog onder vastgoed? Wij adviseren niet alleen beleggers en bedrijven, maar ook corporaties, ziekenhuizen en scholen. We proberen binnen onze organisatie toch vooral mensen met een passie voor stenen bij elkaar te brengen.’
Zullen die grote advies- en accountancybedrijven zich in de toekomst nog kunnen onderscheiden? Ontstaan nieuwe diensten en nieuwe vormen van samenwerking? ‘Wij zijn net als iedereen bezig met de vraag of we nieuwe producten kunnen aanbieden’, zegt Brink. ‘We kunnen veel met data-analyse, maar ik weet niet of EY moet proberen daar 30 of 40% van de omzet uit te halen. Soms wordt gedacht dat door disruptie alles omver gegooid wordt, maar accountants staan nog maar aan het begin van de transformatie. Onze core-business zal fiscaal- en transactieadvies en accountancy blijven, verwacht ik, maar cybersecurity, blockchain en big data zullen onderdeel worden van onze geïntegreerde dienstverlening.’
Hoe kijken de andere drie daar tegenaan? Wat betekent blockchain? ‘De een zegt dat er de komende vijftig jaar nog niets zal veranderen. Anderen voorzien dat het de hele maatschappij, ook de vastgoedwereld, totaal op de schop gooit. Blockchain gaat over data. Dat hebben we misschien niet altijd geweten, maar bij vastgoed gaat het ook om data. De investeringswereld gaat daar steeds meer naartoe. Die zaken liggen dus in elkaars verlengde. Fiscalisten, accountants en taxateurs gaan daar dus ook meer mee doen’, aldus Bart Kruijssen (PwC).

Meer efficiency
Dat geldt ook voor juristen, benadrukt Herman Lohman, notaris en co-head van de real estate groep bij Houthoff. Hij is ervan van overtuigd dat door digitalisering, blockchain en smart-contracts meer efficiency valt te bereiken. ‘Klanten vragen naar de mogelijkheden van blockchain. Wij zijn samen met Deloitte bezig een eerste vastgoedtransactie vast te leggen op blockchain. Ik ben geen programmeur, maar wel jurist. Mijn collega’s kunnen zaken rond databescherming, privacy, het slechten van geschillen en specifieke vastgoedaspecten vastleggen.’
Zouden de ‘Big Four’ niet nog veel meer moeten investeren in nieuwe technologie? Brink vindt dat er al ontzettend veel wordt gedaan, maar de bouw- en vastgoedsector mist nog blockchain-toepassingen. ‘Het is een lastige, grillige sector met heel verschillende ketens, maar wij zijn wel bezig om met die ketens iets te doen. We hebben al een aantal jaar een digital lab in Parijs en verwachten dit najaar in Nederland onze ‘wave space’ klaar te hebben. Het is vervolgens nog wel de vraag hoe we daar betaald werk van kunnen maken.’

Jonge mensen
Grunewald zou eveneens extra stappen willen zetten. ‘We investeren nooit voldoende. Ik ben ervan overtuigd dat alles wat we als KPMG traditioneel doen over tien jaar anders zullen doen. Dat lukt alleen als we de jonge mensen in huis halen die dat op een andere manier kunnen.’
Brink is binnen EY betrokken bij benoemingen. Hij ziet inmiddels verandering ontstaan in het partnerbeleid. ‘Lang niet alleen accountants en fiscalisten worden partner bij ons. Door juist nu te investeren in de benoeming van jonge mensen van buiten met een bepaalde expertise, de jongens die in T-shirt bij ons binnenkomen, laten we zien dat we in dat nieuwe tijdperk geloven.’
Holland ziet zich eveneens omringd door andersoortige deskundigheid. ‘In het verleden bestond ons bedrijf voor 50% uit accountants en voor 40% uit fiscalisten. Tegenwoordig vormen die twee groepen minder dan de helft van ons verdienmodel. Dat is bij mijn collega’s niet anders.’
Uit de zaal komt de vraag naar voren of de partners binnen de ‘Big Four’ ook bereid zijn genoegen te nemen met minder verdiensten om zo meer te kunnen investeren in nieuwe technologie. ‘Het partnermodel is niet het ideale model om heel innovatief te zijn’, zegt Holland. ‘Alle partijen binnen ons omvangrijke internationale bedrijf zullen ervan moeten worden overtuigd dat andere investeringen noodzakelijk zijn. Dat is niet zo’n makkelijke discussie, maar langzaam wordt iedereen wel wakker. Dat is bittere noodzaak. Als we dat namelijk niet doen, zullen we op de lange termijn niet meer relevant zijn.’

Verstandige investeringen
Moeten alle kaarten op blockchain worden gezet? Grunewald vindt dat niet verstandig. ‘Je zou al je geld in blockchain kunnen storten, maar op de korte termijn levert dat niet voldoende op. We moeten dus op een verstandige manier met onze investeringen omgaan, of het nu om blockchain of om tien andere onderwerpen gaat.’ Hij meent overigens dat zijn bedrijf nog nooit zoveel heeft geïnvesteerd in zaken waarvan niet precies duidelijk is wat ze in de toekomst zullen opleveren. ‘In het verleden heeft KPMG bijvoorbeeld een team binnengehaald dat onderzoek doet naar elementaire deeltjes. De toekomst moet leren of we daar voordeel uit kunnen halen.’
Het panel staat verder stil bij de vraag of nieuwe technologie als blockchain zich leent voor verhoging van de efficiency van due diligence onderzoeken bij vastgoeddeals. ‘In de uitvoering is het krankzinnig ingewikkeld, maar het lijkt ideaal’, betoogt Brink. ’Zeker ook als de fiscus bereid zou zijn in die blockchain mee te doen.’

Zelfde taal
Kruijssen heeft zijn twijfels. ‘Blockchain is niet de panacee voor al onze problemen. Eerst zullen alle documenten moeten worden gevonden om in de blockchain te plaatsen. Dat blijkt in de praktijk al heel ingewikkeld. Vervolgens is de blockchain niets meer dan een database die we kunnen vertrouwen. Om dat vertrouwen te rechtvaardigen, hebben we partijen nodig die de aanwezige documenten valideren. Dat lijkt mogelijk, maar dan moeten al die partijen wel dezelfde taal spreken.’ Juist daarin schuilt volgens Kruijssen nog een uitdaging. ‘Dan moeten we bijvoorbeeld één definitie van m² introduceren. De discussies over onze data zullen echt niet verdwijnen.’

Bart Kruijssen, partner PWC
Bart Kruijssen geeft leiding aan de Nederlandse grensoverschrijdende Real Estate Taks- en Fund-praktijk en de International Hospitality-praktijk van PwC. Hij heeft een ruime ervaring in de advisering van vastgoedfiscalisten- en beleggers over de hele wereld.

Wiebe Brink, segment leader/partner EY
Wiebe Brink stuurt binnen EY een groep van circa 250 vastgoedprofessionals in Nederland en België aan, inclusief accountants, fiscalisten, consultants, transactiespecialisten en juristen. Hij heeft decennialange ervaring in het adviseren over en structureren van bouw- en vastgoedvraagstukken.

Jef Holland, partner Deloitte
Jef Holland is lid van de industrygroup Real Estate van Deloitte. Hij is betrokken bij de accountantscontrole van diverse vastgoedfondsen, ontwikkelbedrijven en vastgoedmanagers. Ook is hij medevoorzitter van de reporting-commissie van de Inrev, de branchegroep van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen.

Sander Grunewald, director KPMG
Sander Grunewald is binnen KPMG verantwoordelijk voor vastgoedadvisering. Hij adviseert vooral commerciële vastgoedbeleggers en -gebruikers, eigenaren en financiers van grote vastgoedportefeuilles over innovatie, duurzaamheid en data-analyse.

PropertyNL Lounge
PropertyNL Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed.
Op regelmatige basis komen partijen bijeen in het nieuwe WTC Utrecht en op het hoofdkantoor van ABN Amro voor korte sessies over de vastgoedactualiteit en een thema dat varieert van investeren in huurwoningen in Amsterdam tot de opkomst van het modelmatig taxeren, van proptech tot gebiedsontwikkeling, van vastgoedfiscaliteiten tot nieuwe manieren van debt finance.
De basis ligt in de data van PropertyNL/Ventu, met informatie over 1 mln gebouwen, 30.000 panden in aanbod en 160.000 huur- en beleggingstransacties. Daaraan wordt informatie gekoppeld uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), Kamer van Koophandel en Kadaster, met het eigen beleggings- en huurregister. PropertyEU heeft een database met beleggingen. Uit die database komen onderzoeken over eigenaren, betrokken adviseurs, ontwikkelaars en gemeenten.
De data worden geïnterpreteerd door en met marktpartijen. PropertyNL Lounge speelt daarop in door een eigen onderzoek te presenteren en te bediscussiëren met marktpartijen en deskundige PropertyNL-lezers in de zaal.

Op de foto v.l.n.r. Wiebe Brink, Jef Holland, Bart Kruijssen en Sander Grunewald