PNL Lounge Financiers: Buitenlanders minder milieubewust

Op de Provada vorig jaar was er een geheime ontmoeting met het Zweedse fonds Heimstaden. Die eerste handshake leidde op 1 mei jongstleden tot de grootste financiering van ABN Amro: € 875 mln voor het woningenpakket van verkoper Round Hill.
Deze deal lichtte Bas Rutten, managing director Large Accounts REC bij ABN Amro, toe tijdens de PropertyNL Lounge Financiers. Rutten liet zien dat het dus wel kan: een Nederlandse bank die grote financieringen doet. Dat is echter al lang geen vanzelfsprekendheid meer. ABN Amro kon een deal van deze omvang alleen doen dankzij doorplaatsing naar zijn netwerk van institutionele beleggers. Dankzij restrictief beleid van De Nederlandsche Bank zijn Nederlandse banken een derde van hun commercieel vastgoedhypotheken kwijtgeraakt. Wat dat betekent voor de Nederlandse markt was het onderwerp van Robert-Jan Peters en Philip Zwart (respectievelijk executive director en senior director bij CBRE Debt & Structured Finance) en Maurits van Bouwdijk Bastiaanse (ceo van Adelaer).

Paradox
De stelling uit het financiersonderzoek dat PropertyNL in april publiceerde, was dat er ergens een ‘gap’ is. De flow van beleggingsdeals in Nederlands vastgoed is in de jaren 2017 en 2018 nog nooit zo groot geweest, ruim € 20 mrd. Tegelijk blijkt uit het onderzoek dat Nederlandse banken flink op de rem moesten staan. Dat deden ze deels zelf om de risico’s te beperken, door een focus op bestaande klanten en strenge selectie op duurzame projecten, maar ook omdat De Nederlandsche Bank dat eiste. Hierdoor spelen Nederlandse banken in een zich herstellende conjunctuur een beperkte rol. Wie zijn de dupe van die beperking?
Peters: ‘Nederland lijkt een markt met institutionele partijen die via banken grote financieringen wegzetten, maar 80% van de Nederlandse transactiemarkt zijn transacties onder de € 10 mln. De bulk gaat om de financieringen van gebouwen in bijvoorbeeld Groningen en Arnhem. Dit zijn niet de allergrootste klanten. Deze partijen wordt op dit moment de deur gewezen. Pas als het over € 20 mln gaat, gaan de deuren open. Als uitzondering zie ik een nieuwe speler als RNHB. Die doet soms nog wel de kleinere financieringen.’
Bij grotere proposities van € 20 mln zijn er naast de traditionele Nederlandse banken, ook buitenlandse banken geïnteresseerd, vult Zwart hem aan. ‘Daarin spelen wij een rol. We kijken uiteraard ook naar financiering door institutionele beleggers, zoals een pensioenfonds of verzekeraar. Dat is het spel tegenwoordig.’
Zwart wil echter de indruk wegnemen dat CBRE werkt zonder de Nederlandse partijen. ‘Binnen de grotere banken zijn veel loketten. Als je met behulp van een intermediair deze loketten weet te vinden, zijn de financieringen wel mogelijk. Veel investeerders zijn terughoudend om met de grootbanken te praten. Ze zijn bang dat het consequenties heeft voor hun corporate financiering, als ze worden afgewezen bij een aanvraag voor een hypothecaire financiering. Wij komen met veel andere partijen die vastgoed willen financieren, want de wereld is vele malen groter dan ABN Amro, ING en Rabo. De drie Nederlandse grootbanken kunnen nooit 100% van de Nederlandse markt pakken.’
Aan de andere kant wil CBRE ook selectief zijn, zegt Peeters: ‘Er zijn ook klanten die ons vragen terwijl ze hun eigen huisbankier niet eens geprobeerd hebben. Dan verwijzen we terug, anders maak je veel kosten en kom je uiteindelijk bij je eigen bank uit.’
 Alle Nederlandse grootbanken kijken bij de beoordeling sterk naar de duurzaamheid. Zwart: ‘Ik vind dat de banken vaak te ver gaan in hun eisen rondom duurzaamheid. Veel van onze opdrachtgevers zeggen: ‘Het is wel mijn geld, en ik ben de ondernemer. Het gaat te ver om mij te dwingen zaken te doen die ik niet wil.’ Je moet natuurlijk aan de wettelijke eisen voldoen, maar je hoeft niet voorop te lopen. Buitenlandse bankiers vragen daar helemaal niet om. Als we het over groen hebben, dan is wat mij betreft een financiering van een winkeltje in Emmen ook duurzaam, anders komt het leeg te staan en krijg je verpaupering en criminaliteit.’

Traditionele kredietenboer
Van Bouwdijk Bastiaanse speelde bijna een thuiswedstrijd bij de Property Lounge bij ABN Amro. Hij heeft 24 jaar bij ABN Amro gewerkt, waarvan de laatste jaren als directeur private banking bij Mees Pierson. ‘Ik ben een inhoudelijk mens ik zit meer aan de debetkant van de bank, een kredietenman. Ik ben wat minder thuis in de kant van beleggingsadvies en zie mezelf meer als een traditionele kredietenboer. Dat is precies wat Adelaer doet, en dat was een heel belangrijke reden om naar Adelaer te gaan.’
Adelaer is opgericht door Daan Reekers. ‘Hij is als persoon precies het tegenovergestelde. Daan is zeer commercieel en ik ben een degelijke kredietenman, wat een perfecte combinatie is om van Adelaer een krachtig merk te maken. Als ik zaken doe met een buitenlandse financier, blijf ik tot het moment van closing in onderhandeling over de totstandkoming van de documentatie. Dat is een heel ander verhaal dan bij een Nederlandse bank.’
Van Bouwdijk Bastiaanse onderstreept dat Adelaer veel meer doet dan alleen financieringen. ‘We doen ook aan equity en mezzanine finance, het meer risicovolle gedeelte van de financiering. Meestal kunnen we met creativiteit de ondernemer verder helpen in zijn financiering. Projectontwikkelaars komen bij de bank niet verder, omdat ze te weinig equity hebben. Wij gaan dan voor hen op zoek. De equity komt dan van een family office, een vermogende particulier of een private-equity fonds.’

Eigen vermogen
Alle vier de financiers zien een markt voor het stuk aanvulling eigen vermogen dat nodig is voor bijvoorbeeld voorfinanciering van projecten wanneer er nog geen huurstroom is. Dat was het domein van Bouwfonds en later SNS Property Finance. Deze bank bleek de risico’s hiervan echter niet te kunnen beheersen en is inmiddels onder de naam Propertize goeddeels afgebouwd.
Onder het publiek van de Lounge bevond zich Cees Busscher, een routinier in projectontwikkeling, die nu de scepter zwaait bij de Ontwikkelings Maatschappij Utrecht. Hij vertelde dat deze overheidsinstantie ondernemers net dat zetje in de rug geeft dat bij banken op dit moment ontbreekt. Zijn aanpak sprak de bankiers sterk aan en bij de borrel werden dan ook gretig kaartjes uitgewisseld.
In de speurtocht naar eigen vermogen kwam bij de borrel ook Invest-NL aan de orde – een fonds van € 2,5 mrd geleid door oud-vice-premier Wouter Bos. Ook dit kan zich ontwikkelen tot een aanvulling op de selectieve banken.
Rutten nuanceerde tot slot de terugtrekkende banken. ‘Het gaat niet om wat de drie grote banken op eigen boek doen, maar om de liquiditeit in de markt. Wij kunnen daarvoor zorgen door leningen door te plaatsen aan andere institutionele partijen. Ik vind dat wij een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben om de markt gezond te houden met liquiditeit. De grootbanken hebben de afgelopen jaren hun volume teruggepakt. Naast de grootbanken zijn er een aantal buitenlandse partijen bijgekomen die fors aanwezig zijn. Ik vind dat een gezonde markt, want één bank is geen bank. Je moet gewoon meerdere banken hebben om een gezonde financiële markt te hebben. Van belang is dat de deal die je als bank sluit levensvatbaar is over 10 jaar. Ben je als bank betrouwbaar en voorspelbaar, dan ben je er over 10 jaar nog.’

PropertyNL Lounge
PropertyNL Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed.
Op regelmatige basis komen partijen bijeen in WTC Utrecht en op het hoofdkantoor van ABN Amro voor korte sessies over de vastgoedactualiteit en een thema dat varieert van investeren in huurwoningen in Amsterdam tot de opkomst van het modelmatig taxeren, van proptech tot gebiedsontwikkeling, van vastgoedfiscaliteiten tot nieuwe manieren van debt finance.
De basis ligt in de data van PropertyNL/Ventu, met informatie over 1 mln gebouwen, 30.000 panden in aanbod en 160.000 huur- en beleggingstransacties. Daaraan wordt informatie gekoppeld uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), Kamer van Koophandel en Kadaster, met het eigen beleggings- en huurregister. PropertyEU heeft een database met beleggingen. Uit die database komen onderzoeken over eigenaren, betrokken adviseurs, ontwikkelaars en gemeenten.
De data worden geïnterpreteerd door en met marktpartijen. PropertyNL Lounge speelt daarop in door een eigen onderzoek te presenteren en dit te bediscussiëren met marktpartijen en deskundige PropertyNL-lezers in de zaal.
De PropertyNL Lounge wordt mede mogelijk gemaakt door ABN Amro, Antea Group, Rics, gemeente Utrecht, AM, Savills, Workthere en MRP.