Grote beleggers zijn er nog niet tuk op, maar ontwikkelen met verschillende transitiemogelijkheden levert vastgoed met een langere gebruikswaarde op. Gemeenten moeten dit verhaal wel kunnen verkopen.
Onder leiding van Johannes van Bentum spraken Saman Mohammadi van ontwikkelaar RE:BORN, Nicole Maarsen van woonplatform Home.Earth en Bas Rutten van ABN Amro tijdens Real Estate & Building Future Proof 2022 over ontwikkelen met verschillende transitiemogelijkheden. Volgens de prikkelende openingsstelling zou dit direct voor meerwaarde zorgen.
Volgens Maarsen is vertrouwen essentieel om dergelijke “open einde” ontwikkelingen van de grond te tillen. En aan dat vertrouwen schort het nog wel eens. ‘Om de gebruikswaarde van een gebouw te behouden moet je sowieso vroeg of laat kunnen herbestemmen. Gemeenten moeten daar op dat moment dan wel in mee gaan. Daarnaast zijn met name grote beleggers erg sectoraal gericht bezig. Bij winkelcentra met veel structurele leegstand wordt door eigenaren en gemeenten al snel gekeken naar mixed use als oplossing, maar vanuit het groot kapitaal geldt dan al snel de redenatie dat Nederland te klein is voor een mixed use fonds. Men ziet dat eerder op Europese schaal als kansrijk’
Gebied en omgeving
Rutten, die als ABN Amro-man een thuiswedstrijd speelt in Circl, stel dat zijn werkgever bij de directe vastgoedfinanciering niet per se afkerig is van projectontwikkeling zonder vaste bestemming. ‘Wij kijken heel nadrukkelijk naar het gebied en de omgeving. Een gebouw met verschillende transitiemogelijkheden moet je als het moment eenmaal daar is, ook daadwerkelijk kunnen transformeren naar een andere functie. Je moet het niet romantiseren.’
Maarsen wijst op de door gebruikers gewaardeerde combinatie van functies door in een gebouw bijvoorbeeld wonen en zorg te combineren. Of wonen en onderwijs. Maar levert het directe meerwaarde op?
Lager leegstandsrisico
Mohammadi: ‘Het ontwikkelen met verschillende transitiemogelijkheden kost iets meer. Daar staat tegenover dat de huurwaarde hoger lijkt te liggen als je vooruit kijkt, waardoor je het ook beter kan financieren. Probleem daarbij is wel dat taxateurs terugkijken. Wat je wel al kunt zeggen dat door de bredere inzetbaarheid van een pand het leegstandsrisico afneemt. Alleen is de vraag of beleggers daarvoor willen betalen.’
Zolang er nog nauwelijks Nederlandse beleggers zijn die in mixed use stappen, vereisen ‘open einde ontwikkelingen’ paradoxaal genoeg dat er een hoofdfunctie is. Alle sprekers zijn het erover eens dat wil mixed use echt tractie krijgen in ons land meer beleggers moeten willen investeren in de combinatie van functies versus de huidige focus op sectoren als kantoren, wonen of retail.
Ook gemeenten moeten over hun eigen schaduw heen durven stappen. Nu nog wordt er bij het uitgeven van grond liever gekozen voor de eeuwigheid dan voor de tijdelijkheid. Maarsen: ‘Gemeenten kunnen bijdragen aan de meerwaarde van belangrijke plekken in hun stad door flexibele bestemmingen mogelijk te maken. Zo heeft een ontwikkelaar of belegger de ruimte om het gebruik van het gebouw te laten meebewegen met de vraag van de tijd. Sportclubs nu kunnen dan wellicht een winkel worden op termijn of een maatschappelijke ontmoetingsplek of een koffietentje etc.’
Schaalbare voorbeelden
De sector zelf kan volgens Maarsen de helpende hand toesteken door schaalbare voorbeelden te geven bijvoorbeeld op het vlak van ontwerpen met een ambitie op het gebied van circulariteit, modulair bouwen, CO2 neutraal bouwen en een bijdrage aan biodiversiteit.
Zo’n voorbeeld is volgens haar Floating Office in de Rotterdamse Rijnhaven, dat in zijn aard al een roerende zaak is en uiteindelijk volledig circulair, daarmee passend in de klimaatambities van de Maasstad. ‘Om in te stemmen met het herbestemming heeft een gemeenteraad vaak een ander verhaal nodig wil het niet verzanden in een keuze tussen kosten of opbrengsten of uitdraaien op nimby.’
