Jurriaan van der Stok en Ynze van der Tempel van Loyens & Loeff vrezen dat een nieuw kabinet weer een verhoging van de overdrachtsbelasting zal invoeren – een volgend obstakel voor de woningbouw.
Nederland staat voor de gigantische opgave om tot 2030 bijna een miljoen nieuwe woningen te bouwen. Het is daarom onbegrijpelijk dat VVD, CDA, Groen Links, SP, PvdA en Denk een maatregel voorstellen die de financiële haalbaarheid van veel woningbouwplannen onderuit zal halen: een nieuwe verhoging van het overdrachtsbelastingtarief. Vooral binnenstedelijke herontwikkelingen dreigen hierdoor vertraging op te lopen. Met als dreigend doemscenario: versoberde projecten, kleinere woningen, bezuinigingen op de woonomgeving en minder betaalbare huurwoningen.
De kennelijk breed gedragen plannen voor een tariefsverhoging blijken uit de economische analyse die het Centraal Planbureau heeft gemaakt van de partijprogramma’s (Keuzes in Kaart 2022–2025). Hoe groot de verhoging precies zou moeten zijn, is niet voor iedere partij duidelijk: voor sommige partijen spreekt het CPB alleen over een ‘taakstellende verhoging’. Maar afgaande op de geprognotiseerde opbrengst lijkt het erop dat de genoemde partijen inzetten op een verhoging van het algemene overdrachtsbelastingtarief naar 10% (bij Denk zelfs 15%). Vorig jaar werd het algemene tarief al van 6% naar 8% verhoogd. Hieronder zullen we onderbouwen waarom een nieuwe verhoging zeer onwenselijk is voor het verwezenlijken van de woningbouwopgave.
Om voldoende woningen te kunnen bouwen is verdichting van het bestaande stedelijke gebied onvermijdelijk. Oude gebouwen moeten worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw met een hoge woningdichtheid. De grootste problemen voorzien wij juist voor deze binnenstedelijke herontwikkelingen. Om een herontwikkeling in de stad of op een oud bedrijvenpark mogelijk te maken, moeten doorgaans eerst oude gebouwen van verschillende eigenaren worden opgekocht, een proces dat vele jaren kan duren. Gemeenten zijn meestal niet bereid om voor deze regierol de portemonnee te trekken en laten dit aan de markt (lees: projectontwikkelaars) over. Bij de aankoop van grondposities door ontwikkelaars vormt overdrachtsbelasting een niet te onderschatten kostenpost die later weer moet worden terugverdiend. Het zal duidelijk zijn dat het bij een overdrachtsbelastingtarief van 6% (zoals dat tot 1 januari van dit jaar gold) een stuk eenvoudiger is om een project van de grond te krijgen dan bij een tarief van bijvoorbeeld 10%.
Maar het belang van het overdrachtsbelastingtarief voor de woningbouwopgave eindigt niet bij het opkopen van oude gebouwen. Ook bij de verkoop van nieuwe woningen speelt het tarief een cruciale rol in de haalbaarheidsanalyse van een project. Binnenstedelijke herontwikkelingen zijn doorgaans financieel alleen haalbaar als er wordt gewerkt met een zogenaamde gescheiden koop-/aanneemovereenkomst. Het gaat te ver om deze transactievorm hier te beschrijven, maar het komt erop neer dat bij de verkoop (opnieuw) overdrachtsbelasting is verschuldigd over de grondwaarde van de nieuwe woningen. Die overdrachtsbelasting komt bij de gebruikelijke ‘vrij op naam’ verkopen voor rekening van de projectontwikkelaar. Het zal duidelijk zijn dat een verhoging van het tarief van 8% naar bijvoorbeeld 10% ook hier extra druk legt op de haalbaarheid van een project. Bedacht moet ook worden dat ontwikkelaars in lopende projecten de tariefsverhoging van 6% naar 8% al hebben moeten opvangen. Overigens maakt het doorgaans niet uit of een nieuwe woning wordt verkocht aan een belegger of aan een particulier. In de meeste gevallen kan bij een binnenstedelijke herontwikkeling namelijk geen gebruik worden gemaakt van het verlaagde 2%-tarief bij een verkoop van de woning aan een particulier die aankoopt voor eigen bewoning of van de dit jaar geïntroduceerde startersvrijstelling.
Tot nu toe hebben we het alleen gehad over de noden van de projectontwikkelaar bij het rond rekenen van bouwplannen. Maar de realiteit is – natuurlijk – dat ‘de markt’ zich uiteindelijk zal aanpassen. Ontwikkelaars zullen eerst proberen de hogere kosten af te wentelen op de huizenkopers en waar dat niet (meer) mogelijk is door kosten te besparen. Kosten besparen kan bijvoorbeeld door een woning kleiner te maken. Hetzelfde resultaat kan worden bereikt door te bezuinigen op de kwaliteit van de woningen of op investeringen in de woonomgeving.
Maar ook de potentiële gevolgen voor de huurmarkt moeten niet worden onderschat. De afgelopen jaren zijn gemeenten steeds strengere eisen gaan stellen aan het percentage en het soort huurwoningen in nieuwbouwprojecten. Ook worden er afspraken gemaakt over de maximale huurniveaus en de periode waarvoor deze gelden. Deze afspraken leiden doorgaans tot lagere opbrengsten voor projectontwikkelaars. Maar als projecten door hogere kosten niet van de grond komen, zullen gemeenten onder steeds grotere druk komen om toch akkoord te gaan met hogere huren, kleinere woningen en minder kwaliteit. De woningnood is immers groot.
We doen daarom alvast een dringend beroep op de onderhandelaars aan de formatietafel: zie af van een verdere verhoging van het overdrachtsbelastingtarief. Een tariefsverhoging van 2% lijkt bescheiden, maar de gecombineerde effecten zijn zeer ingrijpend. Laat de overdrachtsbelasting geen sluipmoordenaar worden van nieuwbouwprojecten.
Jurriaan van der Stok (notaris) en Ynze van der Tempel (belastingadviseur) leiden het Team Project Development & Construction van Loyens & Loeff.
