De Nederlandse winkelstraat staat de komende tijd een toestroom van nieuwe internationale winkelformules te wachten
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in Locus 2 (winter 2017)
Het winkelend publiek kan de komende jaren veel veranderingen verwachten achter de puien in de Nederlandse winkelstraten, te beginnen in Amsterdam. Na de retailcrisis, met de ondergang van V&D als dieptepunt, is de winkelmarkt weer aan het herstellen. Veel internationale retailketens zoeken een plek in de Amsterdamse winkelstraten. Gijs Bessem, directeur van prominente winkeladviseur KroesePaternotte, meent: ‘We zijn nog niet op hetzelfde niveau als voor 2008, maar de markt begint te normaliseren.’ Jeroen Lokerse, topman van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield: ‘Nederland en Amsterdam hebben goede papieren. Voor veel beleggers en retailers is ons land de ‘gateway to Europe’.’
Ongekende veranderingen
De stemming op de Mapic, de jaarlijkse internationale beurs voor winkelvastgoed die ieder jaar in november in Cannes wordt gehouden, was positiever dan de voorgaande jaren. De economie draait beter. Het tij begint te keren, ook voor winkelvastgoed, zo was te beluisteren in het Palais des Festival en op de Croissette.
Volgens Nicky Godding, hoofdredacteur van het RetailWatch-platform, onderstreept deze Mapic dat de winkelmarkt meer gaat veranderen dan iemand zich kan voorstellen. Dat het beter gaat met het winkelvastgoed was ook zichtbaar door het feit dat er meer geld uitgegeven werd aan de stands, die er nog fraaier uitzagen dan vorig jaar, en dat een aantal nieuwe, soms ‘exotische’ partijen werd gesignaleerd, zoals de Iran Mall in Teheran. Die wordt omschreven als een commercieel ‘ruimteschip’ van 500.000 m², met 42.000 m² alleen al voor food en een 5-sterren hotel met 450 kamers, 850 winkels, een gigantische hypermarkt van 20.000 m², een bioscoop met 12 schermen en 20.000 parkeerplaatsen.
Stroom nieuwe retailers
Bij de Nederlandse partijen was een prominente rol weggelegd voor CBRE Global Investors. Dat sloeg eerder dit jaar een grote slag in Nederland met de aankoop van de grote portefeuille met panden van Bijenkorven, Hema’s en Hudson Bay’s. De belegger telde er € 1,6 mrd voor neer.
Een retailer die de aandacht trekt in Nederland is Topshop, die dit najaar twee nieuwe winkels opent, in Den Haag en Rotterdam. Deze komen in filialen van Hudson’s Bay, maar wel met een eigen ingang met de naam op de gevel. Topshop/Topman opende in 2015 de eerste Nederlandse winkel in de Kalverstraat in Amsterdam. Een andere huurder die een groeiscenario uitrolt is de The Sting, met de formules Costes, Cotton Club en Distrikt.
In Cannes was er bij de Nederlandse professionals veel waardering voor de wijze waarop Unibail-Rodamco met de Mall of the Netherlands in Leidschendam aan de weg timmert. Dit moet het grootste winkelcentrum van het land worden. Gijs Bessem: ‘Ik heb nog niet eerder meegemaakt dat een winkelontwikkeling zo professioneel in de Nederlandse markt werd gezet. Ze hebben zich ook superprofessioneel gepresenteerd in Cannes.’ De verwachtingen zijn hooggespannen over de nieuwe internationale retailers die de Mall of the Netherlands aan de Nederlandse markt gaat toevoegen. Unibail-Rodamco is in staat ‘back to back’-deals te doen met internationale retailers die in hun andere winkelcentra zitten, en kan zo winkelformules toevoegen die we in Nederland nog niet hebben.
Iedereen is op jacht naar de juiste huurders – wie zijn de nieuwe partijen naast bestaande waarden als Zara, H&M, Scotch & Soda en The Sting? Gijs Bessem: ‘Een ding is duidelijk: er komen de komende periode nieuwe retailers naar Nederland, te beginnen in Amsterdam. Kroonenberg Groep zal daar slagen mee maken in de vroegere Kalvertoren die het bedrijf momenteel herontwikkelt tot een winkelstraat, Unibail-Rodamco met de Mall of the Netherlands en Klépierre met Hoog Catherijne.’ Ook Jeroen Lokerse verwacht nieuwe retailers in Nederland – zo opent de Japanse retailer Uniqlo binnenkort een winkel in Amsterdam, daarbij begeleid door Cushman & Wakefield.
‘Buzz’ rond stad en regio
Bij de Nederlandse bezoekers van de Mapic was er wel enige kritiek te beluisteren over de wijze waarop Nederland zich als vestigingslocatie presenteert aan het internationale publiek. Een stad als Praag deed dat bijvoorbeeld met gedetailleerde cijfers over het verzorgingsgebied en de kansen in Tsjechië. Amsterdam wordt door buitenlandse partijen vaak nog gezien als een kleine stad, terwijl je als internationale retailer en retailbelegger hier toegang krijgt tot een gebied zo groot als Londen, met 10 miljoen welvarende consumenten in een van de rijkste regio’s van de wereld. Nederland kan wat dat betreft nog wat leren van de manier waarop andere steden zich hier in Cannes presenteren, zei een prominente retailbelegger.
Hoe belangrijk de ‘buzz’ rond je stad en regio is werd onderstreept door een rapport van Redevco, de 2017 City Attractiveness study. Marrit Laning, hoofd research en strategie van Redevco, vertelde dat het succes of falen van Europese steden als winkelbestemmingen sterk correleert met hun ranking op ‘social buzz’-factoren. De meest aantrekkelijke steden blijven groeien en blijven het beter doen de rest van de markt. Een behoorlijk aantal minder aantrekkelijke steden zakt steeds verder op de ranglijst. Rendementsontwikkelingen zijn steeds grilliger en de polarisatie tussen de beste locaties en mindere locaties neemt verder toe. Amsterdam en Nederland staan duidelijk op de radar van internationale retailers, maar zullen steeds inspanningen moeten leveren om hun sterke punten te beklemtonen. Voor Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield staan die als een paal boven water: ‘Terwijl er nu bijvoorbeeld in de VS bijna paniek is over de toekomst van de – zwaar overbewinkelde – markt, is Nederland in veel opzichten een internationaal voorbeeld van hoe je een gezonde winkelmarkt kunt organiseren.’
