De Nederlandse Raad Winkelcentra (NRW) brengt een levendige dialoog op gang tussen marktpartijen en gemeenten en provincies, wat bijdraagt bij aan sterkere winkelgebieden
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2017
De NRW kijkt terug op een zeer goed bezocht jaarcongres, waar winkelcentrum Kerkelanden Hilversum van Dela en AM de NRW Jaarprijs 2017 won (zie ook pagina 28). Voorzitter Albert Hoogland, die eind dit jaar plaatsmaakt voor een opvolger: ‘Alles draait tegenwoordig om retail als ‘favoriete bestemming’ en Kerkelanden laat zien dat ook een 40 jaar oud winkelcentrum daarin succesvol kan zijn.’
Het delen van kennis, daar draait het om bij de NRW, vertelt directeur Brigit Gerritse. ‘Wij willen vooral een kennisplatform wil zijn, en geen brancheorganisatie. Wij faciliteren de discussie. Er zijn geen eenvoudige antwoorden; we willen van alle kanten een oplossing laten zien.’ Hoogland: ‘Een brancheorganisatie staat vooral voor tegengestelde belangen. De invalshoek van de NRW is: over welke zaken zijn we het wel eens?’
Gerritse trad begin 2013 aan als directeur van de NRW. ‘Ik heb me meteen sterk gericht op het verenigingsgevoel, het faciliteren van de discussie tussen de 500 NRW-leden. Zij voelen zich verbonden met de vereniging: als mensen overstappen naar een ander bedrijf blijven ze lid. Het jaarcongres, marketingcongres en de expertmeetings over uiteenlopende onderwerpen worden uitstekend bezocht.’
Retaildeals
De NRW wil alle actoren in de retailmarkt, van overheid, belegger en adviseur tot eindgebruiker, faciliteren en daarom is de samenstelling van het ledenbestand steeds een punt van aandacht. Bij haar aantreden constateerde Gerritse met het NRW-bestuur dat binnen de gelederen te weinig overheid was te vinden en ook te weinig retailorganisaties. Ze vertelt dat het de afgelopen jaren is gelukt overheden meer te betrekken bij de zogenoemde Retailagenda, onder meer met publicaties bedoeld voor overheden. ‘Inmiddels hebben 140 gemeenten en 12 provincies de retaildeal getekend. Op 2 oktober hebben we weer een sessie met provincies en gemeenten.’
In maart 2015 is de Retailagenda officieel van start gegaan. Onder leiding van een regiegroep wordt met veel partijen gewerkt aan de uitvoering. Er worden Retaildeals getekend en gemeenten zijn met hun winkelgebieden aan de slag. Pilots op het gebied van regelgeving leveren waardevolle inzichten op en er wordt overeenstemming bereikt over de convenanten ten aanzien van de huurmarkt. Het zijn stappen die moeten bijdragen aan een sterke sector en vitale winkelgebieden.
Overheid: meer focus op retail
Hoogland verklaart waarom gemeenten nu meer aandacht hebben voor retail: ‘Zo lang het goed ging, was retail geen issue voor gemeenten. Maar nu de markt heftig in beweging is, met onder meer oprukkende e-commerce, is het wel een issue geworden. Gemeenten willen meer structurele bemoeienis met de kwaliteit van de binnenstad. Ze maken hiervoor structureel mensen vrij, niet meer op projectbasis. De binnenstad wordt steeds meer een combinatie van horeca, leisure en winkels die voortdurende aandacht behoeft.’
Gerritse concludeert dat het minder eenvoudig is gebleken om retailers te laten deelnemen aan het NRW-netwerk, hoewel grote retailers als Albert Heijn, Van Haren en Hema wel lid zijn. Hoogland: ‘Het blijft moeilijk. Ze hoeven namelijk niet naar de NRW-bijeenkomsten om business op te halen. Die komt vanzelf naar hen toe. We kunnen retailers niet massaal NRW-lid maken, maar we zorgen er wel voor dat we voortdurend informatie krijgen over wat er bij hen speelt. En daar werken ze graag aan mee met presentaties over nieuwe inzichten en strategieën waarmee ze bezig zijn. Het spreekt voor zich dat het belangrijk is dat de vastgoedsector daarover geïnformeerd wordt, zodat daar bij de huisvesting en inrichting van winkelgebieden goed op kan worden ingespeeld.’
Gek maken met mooi plan
Gerritse en Hoogland vertellen dat er veel te doen is om het delen van de kennis over de retailsector. Hoogland: ‘De NRW moet een bepaalde relevantie hebben en de plek zijn waar de discussie wordt aangewakkerd, zodat de partijen daar op zijn minst goed over gaan nadenken.’ Gerritse: ‘Wij faciliteren het proces van kennisdelen. Er is altijd wel een gemeente die door een marktpartij gek wordt gemaakt met een prachtig plan en dan is het belangrijk dat die gemeente ook bij anderen te rade kan gaan.’
Hoogland: ‘Wij hebben toegang tot 500 professionals die kennis kunnen inbrengen. Veel leden zijn actief in de commissies Kennis & Innovatie, Overheid & Beleid, Platform Duurzaam Winkelvastgoed en Consument & Gedrag. Die kennis is hard nodig; je moet soms echt het verdienmodel van retail uitleggen. Een voorbeeld: enige tijd geleden zijn we in Brussel geweest met de ICSC (de overkoepelende internationale vereniging van winkelcentra waar de NRW onderdeel van is, red.). Bij de ambtenaren van de EU bestond de indruk dat de grote beleggers samenspanden met de grote retailers, waardoor kleinere retailers geen kans krijgen zich te vestigen in winkelcentra of alleen tegen veel te hoge huurprijzen. Dat is een onzinverhaal, maar geeft aan hoeveel er nog te winnen is als het gaat om verbetering van kennis.’
Provincie pakt rol op
In het overheidsbeleid spelen provincies een centrale rol bij het bepalen waar welke retailontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Hoogland zegt dat alle provincies in Nederland die rol serieus hebben opgepakt. ‘Bijna alle provincies hebben inmiddels een vorm van retailvisie geformuleerd.’
Begin oktober komt de NRW met een speciale publicatie over het onderwerp, getiteld ‘Succesvolle transitie van winkelgebieden door regionale afstemming’. De commissie Overheid & Beleid van de NRW heeft deze publicatie samengesteld. Het doel ervan is provincies bewust te maken van de urgentie van de retailproblematiek en de manier waarop regionale afstemming is te realiseren. In dit boekje zijn de achtergronden te lezen en adviezen die de overheid kunnen ondersteunen bij deze opgave. Gerritse: ‘Bij dit belangrijke onderwerp zoeken we ook de samenwerking met andere organisaties als IVBN (beleggers), InRetail (brancheorganisatie) en Neprom (ontwikkelaars). Zo kijken we naar de scenario’s van gebieden die liggen buiten de kernwinkelgebieden en doen we onderzoek naar welke winkelgebieden succesvolle sociale waarden hebben. De volgende stap is dat te vertalen in financiële waarde.’
‘We need stuff’
Hoe kijken Albert Hoogland en Brigit Gerritse aan tegen de toekomstige ontwikkeling van de retailmarkt? Gerritse: ‘De enorme trek naar de grote steden zal doorgaan. Fysieke retail blijft, want ‘we need stuff’. Maar retail zal zich vooral concentreren in een tiental grotere steden en rond de 50 secundaire kernen. Daarnaast blijven er plekken over voor de dagelijkse boodschappen. Je ziet retail op stations, ziekenhuizen, vliegvelden. Het wordt spannender.’
Hoogland: ‘Retail moet meer dan ooit een bestemming zijn. De ‘distruptieve’ krachten in retail vergen betrokkenheid en een lange termijnvisie van investeerders in winkelvastgoed’, zegt de NRW-voorzitter.
Hoogland ziet een tweedeling tussen investeerders die puur zijn gericht op de retail, private beleggers als Kroonenberg of fondsen als Klépierre en Unibail-Rodamco en private equity-partijen die gericht zijn op een exit binnen een paar jaar en focus op een spreadsheet met blauwe cijfers. ‘Je moet ‘agile’ zijn in retail en private equity-partijen snappen dat onvoldoende.’
Tegelijk zouden de snelle veranderingen in retail en de verhouding met e-commerce tot effecten kunnen leiden die je nu niet voorziet, zegt Hoogland: ‘De opkomst van de pc leidde anders dan verwacht tot een enorme toename van het papierverbruik. Dergelijke onverwachte effecten zullen we ook in retail zien.’
