Mipim 2018: Uitdagingen bij proptech

PropertyNL organiseerde op de Mipim in Cannes rondetafelgesprekken met de beslissers in het vastgoed. De bijeenkomst stond in het kader van Property Lounge – een plan om met de markt de topics van 2018 te definiëren en hierop terug te komen met onderzoek en tweewekelijkse bijeenkomsten in Circl Amsterdam en WTC Utrecht.

Randstad moet aantrekkelijker
Een van de conclusies was dat niet alleen de grote steden, maar de gehele Randstad aantrekkelijker moet worden. Dit betekent dat ook buiten de grote steden geïnvesteerd moet worden. Tegelijk moet de stad aantrekkelijk blijven voor jong talent en startende bedrijven. Dat betekent dat er voldoende woonruimte moet zijn. Ontwikkelaars worden uitgedaagd mee te denken.
Er wordt te veel nadruk gelegd op wonen en werken in de grote steden zelf. De ‘suburbane’ gebieden zijn ook geschikt. Suburbane gebieden missen echter vaak de zo gewaardeerde gezelligheid en moeten daarom meer leisure krijgen. Functiemenging is het sleutelwoord: Leidsche Rijn centrum en Almere zijn voorbeelden waarbij op dit terrein vooruitgang is geboekt. Er is echter nog veel te doen.
We moeten de Randstad en Nederland internationaal nog beter als merk onder de aandacht brengen. De betaalbaarheid van vastgoed – vergeleken met andere metropolen – en de goede bereikbaarheid van de metropoolregio zijn belangrijke concurrentievoordelen in verhouding tot andere internationale steden.

Aandacht gebieden buiten grote steden
De betaalbaarheid van het middensegment woningen is en blijft een belangrijk vraagstuk. Het is een feit dat je in Lelystad kunt wonen voor relatief weinig geld, terwijl je in een half uur in het centrum van Amsterdam bent. Dan moeten we echter blijven investeren in de verbindingen tussen deze locaties en de grote steden. Het duurt op dit moment te lang om die bereikbaarheid verder te verbeteren. Een groot vraagteken voor het belangrijkste vastgoedgebied van Nederland is de impact van de aanleg van het Zuidas-dok. De metro in Amsterdam, de tramlijn naar Utrecht Science Park of de bereikbaarheid van Almere: het zijn maar drie voorbeelden in een reeks van publiek-private ellende.
Het is belangrijk dat gemeenten meer gemeenschappelijk optrekken en samenwerken bij het – internationaal – onder de aandacht brengen van locaties buiten de grote steden. Laat zien wat de krachten zijn van de suburbane gebieden.
De mobiliteit in de steden gaat een belangrijke rol spelen: moeten er meer parkeergarages komen of staan parkeergarages in de toekomst leeg omdat alles via openbaar vervoer of geautomatiseerde elektrische auto’s gaat? De overheid moet de bereikbaarheid wel waarborgen en uitbreiden: goed openbaar vervoer is een belangrijk onderdeel bij de toenemende vraag naar woningen.

Jonge professionals trekken
Een belangrijke factor is de nieuwe doelgroep van ‘young professionals’. De doelgroep heeft behoefte aan vrijheid en voelt zich niet gehinderd door nationale grenzen. Het gaat om een wereldwijde doelgroep van 500 miljoen mensen, die graag in een internationale omgeving willen werken. Om daarop in te spelen moeten we de kwaliteiten van Nederland veel meer naar voren brengen: 400 jaar democratie, een liberaal milieu en de tweetaligheid van de bevolking. Nederland heeft een groot aanbod van Engelstalige studies en elke vier internationale studenten leveren één werkplek op. Voor investeerders is dit aantrekkelijk.
Het is daarom belangrijk dat we nog meer internationale studenten aantrekken. Ter vergelijking: Nederland heeft 100.000 internationale studenten op een bevolking van 17 mln. Australië heeft 750.000 internationale studenten op een bevolking van 24 mln.

Duurzaamheid
Duurzaamheid ziet iedereen als een belangrijk issue. Uit onderzoek van PropertyNL blijkt dat 80% van de kantoren op aanbodsite Ventu nog niet voldoet aan de energie-eisen. Nieuwe gebouwen voldoen, maar bedrijven zijn nog lang niet Paris-proof. Zowel landelijk als per gemeente zijn de opgaven gigantisch. Zo heeft de gemeente Amsterdam voor de klimaatagenda een enorme opgave: in 25 jaar moeten er 320.000 woningen klimaatneutraal zijn. De gemiddelde kosten hiervoor zijn € 70.000 per woning, ofwel een totale kostenopgave van € 35 mrd.

Foreward funding
Aan de investeringskant zien we dat – institutionele – beleggers in hun zoektocht naar product steeds meer oog krijgen voor ‘foreward funding’, zodat kansrijke (her)ontwikkelingen toch van de grond kunnen komen. Nu stagneren veel ontwikkelingen omdat banken scherp letten op het eigen vermogen van projectontwikkelaars, die zelf veelal niet bij machte zijn het voortraject uit eigen middelen te bekostigen. Snelheid is hard nodig, gezien de opgaven waarvoor Nederland staat, met name in de woningmarkt. Ook zijn er mogelijkheden in sectoren die tot nu toe onderbelicht zijn, zoals de maakindustrie in minder grote steden.
Er is veel geld beschikbaar voor investeringen in het vastgoed, maar een punt van zorg is dat de (fiscale) regelgeving de enorme dynamiek en creativiteit in de markt nauwelijks kan bijhouden, waardoor voor investeerders rendementsverliezen dreigen. De snel stijgende prijzen van courant vastgoed en de zorg dat tegelijk de ratio wordt losgelaten – uit vrees de boot te missen – waren andere belangrijk thema’s bij het rondetafelgesprek.

Het juiste product
Veel partijen zijn het ermee eens dat er veel selectiever wordt ontwikkeld dan in het verleden. Nieuwe kantoren zijn duurzaam, worden op OV-locaties neergezet en ontwikkelen zich tot smart buildings. Niettemin zijn de enorme vraag plus het aanbod van kapitaal er een voorbode van dat er ook producten op de markt komen die minder aansluiten op de wensen van gebruikers – bijvoorbeeld heel kleine huurappartementen in grote steden als Amsterdam. De snelle opkomst van internet vergt een compleet nieuw distributienetwerk. Veel vastgoedadviseurs en juristen hebben hier complete teams op gezet. Ook moet er aandacht komen voor de duurzaamheid van de centra, want als 3D-printing een grote vlucht gaat nemen, verandert het perspectief van de distributiecentra.

Proptech sneller dan gedacht
De snelle opkomst van proptech en de grote impact ervan op de industrie is iets wat veel marktpartijen nog te weinig doorhebben. De wereldwijde organisatie van vastgoedprofessionals RICS presenteerde daarom op de Mipim het Tech Affiliate Program 2018 (TAP). RICS stelt dat professionals meer data-vaardig moeten worden en meer oog moeten krijgen voor datakwaliteit, -herkomst, -validatie en -beveiliging. Het TAP heeft tot doel professionals te helpen zich aan te passen aan het veranderende landschap en open te staan voor de voordelen die nieuwe technologie kan bieden, rekening houdend met de ethische uitdagingen die gepaard gaan met de introductie van nieuwe technologie in de vastgoedsector. Er is niet alleen behoefte aan nieuwe vaardigheden, maar ook aan nieuwe standaarden.

Zorgen over de rente
Veel partijen maken zorgen over de rente. De tijd van extreem lage rentestanden lijkt op zijn eind te lopen. De Europese Centrale Bank (ECB) onder leiding van president Mario Draghi is bezig zijn opkoopprogramma voor staatsobligaties te beëindigen, en dat zal gevolgen hebben voor de rente. Een hogere rente heeft meteen effect op de prijzen van commercieel vastgoed. De Duitsers zijn in dit opzicht nog iets somberder dan de Nederlanders. Maar ook in Nederland zijn er vragen over de aanvangsrendementen van premium kantoorvastgoed, zoals het Atrium aan de Zuidas in Amsterdam. Daar is nauwelijks ruimte voor tegenvallers op het rentefront. In de komende weken en maanden zullen deze onderwerpen uitgediept worden in Property Lounge.

Property Lounge rondetafelgesprekken

Tafels met gespreksleiders Sasja Albersen, Charles Truijen, Frans Overdijk, Paul Wessels en Wabe van Enk

Deelnemende partijen:
Altera (Jaap van der Bijl)
AM (Ronald Huikeshoven, Gerhard Bolk en Michel Westbeek)
Arcadis (Auke Boomsma en Jeroen Westgeest)
Bureau Stedelijke Planning (Pieter van der Heijde)
CMS (Hein van der Meer, Jan Peter IJspeert en Jasper Kampherbeek)
EY (Ad Buisman)
Gemeente Amsterdam (René van Schie)
Major Property (Jan en Jan Willem Dontje)
Mavet (Martin Verwoert)
Metropool Regio Amsterdam (Lex Brans)
NVM (Liesbeth Kramer)
PWC (Bart Kruijssen)
RICS (Sander Scheurwater)
Student Hotel (Frank Uffen en Lisette van der Ham)
Synchroon (Tobias Verhoeven)
Syntrus Achmea (Nicole Maarsen)
TBI Holdings (Bart van Breukelen)
Zadelhoff (Cor van Zadelhoff)
*Gemeente Utrecht, CBRE GI en ABN Amro zijn ook deelnemer aan de Property Lounge, maar konden niet aanwezig zijn op de bijeenkomst in Cannes.

De voorzitter van NVM Ger Jaarsma en de nieuwe directeur van JLL Nederland Pieter Hendrikse op de Mipim in Cannes over de veranderingen in het vastgoedadvies: De toekomst van de vastgoedadviseur
De vastgoedbeurs Mipim bestaat binnen 20 jaar niet meer in de huidige vorm, als gevolg van de enorme impact die proptech heeft op de vastgoedindustrie. Die voorspelling deed Pieter Hendrikse, ceo JLL, tijdens een bijeenkomst die NVM en PropertyNL organiseerden tijdens Mipim in het penthouse van de nestor van het vastgoedadvies Cor van Zadelhoff.
Vroeger zou het ondenkbaar zijn geweest dat mensen van buiten het vastgoedadvies een brancheorganisatie en een internationale vastgoedadviseur zouden gaan leiden. Anno 2018 is het realiteit: Jaarsma komt van een hypotheekbedrijf en Hendrikse leidde CBRE Global Investors – een van de grootste asset management organisaties van de wereld.
Data en technologie veranderen het werk van de vastgoedprofessional en de benodigde vaardigheden ingrijpend. Tegelijk voorspelt Hendrikse dat in het vastgoed – net als andere industrieën – professionals elkaar fysiek zullen blijven ontmoeten en dat netwerken en beurzen daarbij een functie zullen hebben. Ook NVM-voorzitter Ger Jaarsma sprak over de grote impact die technologie en de toenemende beschikbaarheid van data hebben op de werkzaamheden van de makelaars aangesloten bij NVM. Doelstelling van de NVM en Jaarsma is om leden zo goed mogelijk te helpen bij het inspelen op deze ontwikkelingen.

Manchester verrast de Mipim
De argeloze bezoeker van de Mipim 2018 denkt een prachtig beeld te krijgen van de wereldwijde ontwikkelingen en beleggingen in vastgoed. Het is immers nog meer dan Expo Real in München een wereldwijde beurs.
Het is de Mipim niet kwalijk te nemen, maar de steden die het grootst uitpakken, zoals Moskou en Istanbul, zijn van de lijstjes van investeerders geschrapt. In Nederland lopen beleggers altijd in een boog om de Russen heen en in Istanbul hebben Unibail-Rodamco, Vastned en Redevco hun plannen in de ijskast gezet of hun investeringen afgestoten. Alleen Multi (Blackstone) heeft er nog een aanzienlijk belang.
Interessant is de grote investering die Egypte deed bij organisator Reed Midem om met een eigen minister in de schijnwerpers te treden, terwijl ook hier de investeerders nog een lange weg te gaan hebben. Brazilië begon vorig jaar aan een grote presentatie op de Mipim, maar inmiddels is de interesse van beleggers voor dit land geluwd. Op de Mipim deden de Brazilianen echter of er niets was gebeurd.
De Verenigde Arabische Emiraten hebben het veel minder moeilijk met hun rentree. Voor de crisis presenteerden zij de mooiste maquettes, maar met name Dubai werd zwaar getroffen. Dit jaar keerde projectontwikkelaar Nakheel uit Dubai op grootse wijze terug op het honk: naar schatting tien keer zo groot als Holland Metropole, Meydan was er al eerder en Emaar zal dan volgend jaar ook wel komen. Dan zijn de drie grootste ontwikkelaars in meters weer terug op de Mipim.
De grootste ontwikkelingen doen zich op dit moment voor in China, India, Zuid-Korea, Taiwan en Singapore. Dat zijn nu uitgerekend niet de landen die spontaan kiezen voor de Mipim. Het was daarom pijnlijk maar terecht dat de Financial Times in hun Mipim-bijlage opende met de Chinese Fair, Property Showcase genaamd.
In Europa blijven Londen en Parijs als investeringsplaats terecht dominant in Cannes. Ook de stad Manchester verraste, met een tent die een veelvoud was van die van Holland Metropole. Met de op handen zijnde Brexit misschien niet logisch, maar op de lange termijn een onderzoek waard.
Als je geen geld hebt om de grootste te zijn, kun je ook scoren met de beste inbreng. De burgemeester van Milaan (Giuseppe Sala) en de burgemeester van Oslo (Raymond Johansen) gaven daarom samen met de burgemeester van Parijs (Anne Hidalgo) acte de présence bij de C40-conferentie met belangrijke steden.
En Nederland, dat zo veel investeringskansen biedt? Helaas, politiek gezien was het niet slim voor ministers, burgemeesters en wethouders om zich voor de gemeenteverkiezingen in het mondaine Cannes te vertonen. Utrecht moest zelfs helemaal verstek laten gaan, terwijl de stad wel altijd meedoet aan de internationale Holland Metropole-bijlage die PropertyEU uitbrengt. Toch was het een gemiste kans dat de ministers en burgemeesters niet kwamen opdraven. Een minister als Stef Blok heeft in Londen en München de afgelopen jaren juist laten zien dat het loont om als overheid partijen voor Nederland te interesseren. Volgend jaar moet hij als minister van Buitenlandse Zaken maar uitleggen waarin Nederland zich onderscheidt.
Eén Nederlandse verrassing is het noemen waard: Edge Technologies presenteerde zich in een enorme tent op de meest prominente plaats op de Boulevard de la Croisette, voor het Carlton Hotel. Edge is een in Amsterdam gevestigde onderneming van OVG. Het is dan wel weer Hollands om laatdunkend te doen over de stunt: wat een verspilling van marketinggelden. Coen van Oostrom weet inmiddels dat hij als profeet in eigen stad en land minder erkend is, maar hij wil graag het bewijs leveren dat het na de sustainability-aandacht tijd is voor smart-offices.