Martin van Rijn, Aedes: ‘Zonder transparantie blijft het armpje drukken’

Hij spreekt liever van volkshuisvesting dan van woningen bouwen. Aedes-voorzitter Martin van Rijn, aangetreden in de nazomer van vorig jaar, is al helemaal thuis in de corporatiewereld. In zekere zin kómt hij thuis. Bekend als staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS) tijdens het tweede kabinet Rutte en geprezen om zijn kortstondige ministerschap Medische Zorg vorig voorjaar, kan hij een buitenstaander lijken. Maar hij begon zijn loopbaan in 1980 bij VROM. Zijn tweede functie daar: hoofd van de afdeling Inspectie Woningcorporaties.
‘Volkshuisvesting is een oude liefde’, zegt Van Rijn in zijn werkkamer op de achtste verdieping van kantorencomplex Stichthage boven Den Haag CS. ‘Een dak boven je hoofd is de grondslag van je bestaan, dat is de emotionele kant. Verder raakt volkshuisvesting aan maatschappelijke vraagstukken. Ook als je pech hebt in het leven is een veilige wijk een basisbehoefte. En het gaat natuurlijk ook over geld, over financiering met een lange adem.’ De nieuwe Aedes-voorzitter ging voortvarend van start met de Actieagenda Wonen. Daarin beloofden begin dit jaar 34 partijen de woningproductie te versnellen, van gemeenten en woningcorporaties tot beleggers en ontwikkelaars. ‘Met de opgave waar we voor staan, voelt iedereen aan dat onze overeenkomsten nu groter zijn dan onze verschillen.’ De wil is er, nu de uitvoering. Van Rijn heeft daar ideeën over.

De corporaties willen hun investeringen de komende vijf jaar opvoeren naar € 52,3 mrd, het merendeel voor nieuwe sociale huurwoningen. Dat geld is er dus?
‘Als die vermaledijde verhuurderheffing wordt afgeschaft, hebben we genoeg, ja. Zo niet, dan gaan de investeringen stagneren. Nu gaat het nog, maar over een paar jaar hebben we dan te weinig geld. Aan die heffing zijn de corporaties jaarlijks twee tot drie maanden huurinkomsten kwijt.’

Ook de politiek wil toch van de verhuurderheffing af?
‘Er is veel draagvlak voor, maar even de formatie afwachten. Eerst zien, dan geloven.’

Jaarlijks komen er 100.000 nieuwe woningen bij, is de afspraak in de Actieagenda Wonen. Waar komen die? In de wei, zoals het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) voorstelt?
‘Beschikbare locaties zijn het tweede probleem. We kunnen er heel lang over praten of het in de stad of in de wei moet, maar we hebben niet zo gek veel te kiezen. Het moet én–én. Zeker als je ziet hoe lang bouwprocessen duren. Voordat een bestemmingsplan rond is en iedereen zijn zegje heeft gedaan, ben je al jaren verder. Voor gebiedsgerichte ontwikkeling, waarbij je ook rekening houdt met openbaar vervoer, aansluiting op de bestaande stad, klimaat en waterhuishouding, moet je rekenen met een horizon van 10 tot 20 jaar. Het is geen gemakkelijke opgave.’

Kan het echt niet sneller?
‘Ik zie wel kansen in modulair bouwen. Door in de fabriek te bouwen wordt het tempo opgevoerd en in die setting is het ook makkelijker om bijvoorbeeld de stikstofbelasting te beheersen. Ik krijg positieve signalen over de kwaliteit, bijvoorbeeld uit Eindhoven. Daar organiseren meerdere woningcorporaties nu een gezamenlijke modulaire bouwstroom; een deel is al gerealiseerd. Veelbelovend. De vraag is tot welke schaal dit kan; dat moeten we nog uitvinden. Het zou mooi zijn als bijvoorbeeld zo’n 30% van het volume modulair zou kunnen.’

U hebt het over gebiedsontwikkeling, dat is iets anders dan losse wijkjes neerzetten.
‘Zeker. We moeten een nieuwe kaart van Nederland tekenen. Wij hebben een traditie in ruimtelijke ordening, daar moeten we naar terug. Dit land is eigenlijk één stad, zo dichtbevolkt en verstedelijkt. Vroeger werd centraal bepaald: zoveel groen hier, zoveel wonen daar, zoveel procent dit, zoveel procent dat. Dat schoot door. Daarom gingen we volkshuisvesting decentraal regelen, en dat schoot ook een beetje door. Nu willen we weer meer regie, zoals ook in veel verkiezingsprogramma’s staat. In plaats van die hokjesbenadering moeten we nu wel kiezen voor een integraal ontwerp. Bij de bouw van de grote Vinex-wijken in de jaren ’90 was dat minder nodig; we hadden toen nog zulke grote uitbreidingslocaties. Nu we minder ruimte hebben en rekening moeten houden met zaken als de stikstofcrisis en de energietransitie, is het moeilijker. Maar de urgentie is zo groot, ik zie het ook als een kans om anders te gaan werken.’

Zo’n centrale regie, gaat die niet weer voor vertraging zorgen?
‘Nee, die moet productiegroei juist faciliteren. Op dit moment kosten bestemmingsplannen gemeenten heel veel tijd. Als we duidelijker kunnen zijn, ‘daar komt volkshuisvesting en daar niet’, hoeven zij niet telkens opnieuw het wiel uit te vinden. Op het gevaar af dat ik het nu te zeer vereenvoudig.’

Meer regie dus, en ook meer samenwerking? De Actieagenda Wonen is een begin. Dat was toch uw initiatief?
‘Dat klopt, maar die samenwerking hing al in de lucht. Alle partijen voelen aan dat onze overeenkomsten nu groter zijn dan onze verschillen. Er waren eerder al vergelijkbare initiatieven, en de start van een nieuw kabinet is het logische moment voor een vervolg. Echt nieuw is het plan om gezamenlijk te gaan bouwen vanuit een gebiedsvisie.’

Is dat niet vreselijk ingewikkeld, met al die verschillende belangen?
‘Ik zeg: dat is ontzettend mooi. Wat is er leuker dan een gesprek voeren om Nederland verder te helpen? Die ‘wie mag wat’-discussie, daar hebben we geen tijd voor. Laat de partijen al bij het begin van de gebiedsontwikkeling bij elkaar komen en samen een gebiedsvisie maken. De gebruikelijke kaders, bijvoorbeeld 30% sociale woningbouw, liggen er. Maar vervolgens bespreek je hoe je dat samen gaat realiseren. Er zijn nu 14 gebieden aangewezen voor grootstedelijke ontwikkeling, waar wonen, werken, OV en klimaat samenkomen. Daar hopen we het op de nieuwe manier te gaan aanpakken.’

En die verschillende belangen?
‘Ja, er zijn verschillen. Als ik kijk naar commerciële partijen, dan zijn de rendementsverwachtingen natuurlijk anders. Zij bouwen andere woningen. Dat is goed, als het maar niet tot eenzijdigheid leidt. Neem middenhuur, de markt heeft dat segment niet opgepakt. Waarom zou je, als je ook een huur boven de € 1000 kunt krijgen? Corporaties wilden die woningen wel bouwen, maar mochten niet. Doodzonde. Bij gezamenlijke gebiedsontwikkeling moeten we afspreken hoeveel vierkante meter huur er komt. Middenhuur moeten we in dit marktklimaat dan aan de corporaties overlaten.’

Mag er nu weer meer?
‘We móchten wel middenhuurwoningen bouwen, maar dan moest je eerst met een markttoets aantonen dat andere partijen dat niet oppakten. Dat leverde te veel onzekerheid op. Die eis is er nu voor drie jaar vanaf. Dat is onvoldoende, de bouwopgave duurt veel langer. Dus ja, we krijgen meer ruimte, maar nog niet structureel. Middenhuur is ook belangrijk voor de doorstroming. Als je huurt in de sociale sector en je gaat meer verdienen, is er geen alternatief; je zit vast. Vroeger bouwden de corporaties ook voor leraren en verpleegkundigen; nu zie je een concentratie van kwetsbare mensen in sommige wijken. We willen een beetje terug naar die gemengde wijk.’

Gebiedsontwikkelingen en stadswijken worden steeds meer mixed use. Vergt dat nog een andere aanpak?
‘Voor leefbare wijken moeten wonen, werken en soms ook onderwijs hand in hand gaan. In Rotterdam-Zuid zie je nu die integratie van functies, daarvoor heeft de gemeente zelfs een aparte bestuursstructuur opgezet. Tien jaar nadat ermee is gestart, hoor je de eerste geluiden dat de Cito-scores een beetje omhooggaan. Het vergt dus wel een lange adem.
Bij gebiedsontwikkeling moeten we samen met commerciële partijen per gebied bepalen hoe we het precies gaan aanpakken en wie het voortouw neemt. Dat is een zoektocht. Gemeenten hebben daarbij een regiefunctie. Punt is alleen dat de benodigde kennis en kunde daar niet altijd meer aanwezig is. Des te belangrijker dat we de krachten bundelen en ook echt samenwerken.’

En, komt het op gang?
‘Gezamenlijk gebiedsvisies ontwikkelen komt geleidelijk op gang. Maar dat moet uitmonden in productie, waarop we ook kunnen worden afgerekend. De uitvoering is the proof of the pudding. We moeten nu de stap zetten van denken naar doen. De opgave is heel groot, er is zo’n schaarste. Maar de geschiedenis leert: we kunnen dit. In het verleden hebben we ook periodes gehad dat we 100.000 woningen per jaar bouwden. Ik ben er optimistisch over.’

Ziet u nog verbeterpunten voor beleggers en commerciële ontwikkelaars?
‘Een vereiste is dat iedereen transparant is over zijn businessmodel. Geef openheid: wat kun je dragen, wat zijn je rendementsdoelstellingen? Als je je kaarten niet op tafel legt, kun je ook geen slagen maken. Dan blijft het armpje drukken: je hebt geen begrip voor elkaars positie en je blijft langs elkaar heen praten. Ons businessmodel is natuurlijk anders dan dat van een ontwikkelaar of een pensioenfonds. Corporaties hebben geen rendementsdoelstelling. Maar iedereen is er wel van overtuigd dat we met elkaar veel meer betaalbare huurwoningen moeten realiseren.’

In de categorie onrendabele investeringen valt ook verduurzaming, vooral die van de bestaande woningvoorraad.
‘In dit proces lopen de corporaties voorop, omdat we gewend zijn aan complexgewijze verbetering. Verduurzaming is prima te combineren met renovatiewerkzaamheden, dan hebben bewoners niet twee keer last. Maar het klopt dat een heel groot deel onrendabel is. We kunnen geen hogere huur vragen. We hopen dat de verhuurderheffing eraf gaat, en daarnaast kan Nederland aanspraak maken op een Europese subsidie. Dat zal een enorm belangrijke impuls zijn. Maar om als land een bod te kunnen doen, heb je een hervormingsprogramma nodig. Dat loopt vertraging op door de kabinetsformatie.’

En de opbrengst uit de verkoop van woningen?
‘Dat beleid heeft zijn grenzen. Ja, onze voorraad moet een deel van onze investeringen opbrengen. Maar veel mensen hebben gewoon een woning nodig die ze kunnen betalen. Met verkoop verschuif je het probleem. Het aantal verkopen door corporaties daalt daarom. Je wilt de stad ook toegankelijk houden, dat lukt niet met alleen torenhoge prijzen.’

Krijgen de corporaties nu genoeg speelruimte van het Rijk?
‘Het is de laatste tijd iets beter geworden. Sinds de Woningwet van 2015 zijn de regels voor corporaties sterk toegenomen. De liefde is toen wel wat bekoeld. Onze beleidsvrijheid werd ingesnoerd, om het voorzichtig uit te drukken. Daardoor werd de toewijzing van woningen aan de laagste inkomensgroepen echt te strikt, gezien de gewenste menging van wijken. Dat is nu iets verruimd. Ook de houding ten opzichte van middenhuur is een beetje versoepeld, met die drie jaar geen markttoets. We hebben iets meer vrijheid om te investeren in leefbaarheid. Voorheen zei de toezichthouder al nee als we € 200 aan een buurtbarbecue wilden uitgeven. Als je dat al niet kunt doen!’

Hebben sommige individuele corporaties nog een zetje nodig van Aedes?
‘Nou, zij hebben vooral financieel perspectief nodig. Als we nog vijf jaar aan die verhuurderheffing vastzitten, hebben we echt niet genoeg ruimte om te bouwen. Het Rijk zat er vanaf 2015 zo bovenop, dat veel corporaties toen het gevoel kregen: we zijn alleen veilig als we ons niet bewegen. Nu komen we daaruit los. We hebben een actieplan, we wíllen bewegen. Maar help ons een beetje. Als we geld hebben, gaan we bouwen.’

Martin van Rijn: van VROM en VWS tot Aedes
Martin van Rijn (1956) is sinds september vorig jaar voorzitter van Aedes, als opvolger van Marnix Norder. In het tweede kabinet Rutte (2012–2017) was hij staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS). Samen met minister Edith Schippers voerde hij grote hervormingen door in de zorg. Vorig jaar was hij enkele maanden minister van Medische Zorg, nadat voorganger Bruno Bruins instortte.
Naast Aedes-voorzitter is Van Rijn ook voorzitter van de raad van toezicht van financiële toezichthouder AFM. Hij begon zijn loopbaan in 1980 bij het ministerie van VROM, onder meer als hoofd van de afdeling Inspectie Woningcorporaties. Als plaatsvervangend directeur-generaal was hij vanaf 1995 verantwoordelijk voor het grotestedenbeleid en de sociale huursector. Tussen 2000 en 2007 was hij directeur-generaal bij Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en VWS.