Twee grote projecten, Kruisvaartkade in Utrecht (eerste afbeelding) en SoZa in Den Haag (laatste afbeelding), illustreren de ambitie van ontwikkelaar MRP om meer te zijn dan een stapelaar van stenen
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in Locus 1 (zomer 2018)
Vastgoedontwikkelaars zijn druk bezig hun bedrijven aan te passen aan de eisen die beleggers, gemeenten en andere stakeholders tegenwoordig aan hen stellen. Het alleen maar ‘stapelen van stenen’ of het volbouwen van een wijk met dezelfde huizenblokken voldoet allang niet meer. Ook niet in de huidige markt, waar gemeenten een grote behoefte hebben aan nieuwbouw, maar toch steeds vaker condities opleggen als gasloos en energieneutraal.
Ontwikkelaar MRP Development kiest bij zijn projecten zelf al voor een andere insteek. De ontwikkelaar wil iets wezenlijks bijdragen aan een stad en doet vaak meer dan de gemeente verwacht. Dat kan bijvoorbeeld een nieuwe woonwijk zijn, waaraan de ontwikkelaar meer toevoegt dan in het programma van eisen stond. Het kan ook zijn dat het bedrijf als het ware de rol van community builder op zich neemt.
De doelstellingen zijn per project dezelfde, maar per project zijn grote verschillen in uitwerking mogelijk, bijvoorbeeld bij het beste leefklimaat voor de bewoners, het tegengaan van segregatie of het maken van een betaalbare stad met betaalbare huisvesting. MRP Development wil op sociaal-maatschappelijk vlak zijn verantwoordelijkheid nemen en dit niet afschuiven op woningcorporaties. Daarvoor werkt de ontwikkelaar intensief samen met alle stakeholders.
Gezonde verstedelijking
Bij binnenstedelijke opgaven komen alle elementen bij elkaar die voor de toekomst en een gezonde groei van de stad van belang zijn. Dat is de ervaring van Jac Huijsmans (2e foto) en Jan Thijs Klaassen (3e foto). Zij werken als ontwikkelaar bij MRP Development en zijn verantwoordelijk voor twee projecten met alle uitdagingen op het gebied van binnenstedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en sociaal-maatschappelijke vraagstukken.
Huijsmans geeft met zijn team vorm en inhoud aan een nieuwe bestemming voor het stationsgebied Laan van NOI in Den Haag, waar tot 2015 het ministerie van Sociale Zaken & Werkgelegenheid gevestigd was. Klaassen is verantwoordelijk voor de herontwikkeling van het gebied Kruisvaartkade in Utrecht, waar een complete stadswijk gaat verrijzen op loopafstand van de binnenstad. ‘We praten telkens weer over gezonde verstedelijking. Dat geldt vanaf nu voor elk vastgoedproject’, zegt Klaassen.
Bij alle projecten die MRP Development oppakt, wil het bedrijf iets bijdragen aan de gezonde groei van de stad en het creëren van een plek waar alle bewoners en werkenden zich thuis voelen. Bij het project SoZa (Sociale Zaken) speelt de nadrukkelijke wens van de gemeente ook iets te doen aan de opvang van statushouders en startende ondernemers een grote rol. In het geval van de Kruisvaartkade heeft MRP, in overleg met zijn samenwerkingspartner Vorm, besloten met de gebiedsontwikkeling een bijdrage te leveren aan het thema dat de gemeente Utrecht na aan het hart ligt, ‘healthy urban living’.
Woningbehoefte leidt tot verdichting
Eind april heeft de Utrechtse gemeenteraad het bestemmingsplan van de Kruisvaartkade definitief vastgesteld. De gedetailleerde invulling wordt de komende tijd uitgewerkt, waarbij de betrokkenheid van toekomstige en huidige bewoners van de aangrenzende Dichterswijk van cruciaal belang is.
De wijk komt te liggen op een langwerpige strook ten zuiden van het Rabo-complex aan de Croeselaan, ingeklemd tussen de spoorlijnen aan de oostkant van het gebied en de Kruisvaart aan de westkant, die tevens de afscheiding vormt met de Dichterswijk. Het station ligt op slechts 10 minuten lopen en met de komst van de Moreelsebrug, voorheen de Rabobrug, is de binnenstad nog beter bereikbaar voor voetgangers en fietsers. Bovendien is de ambitie om op termijn een fietstunnel te realiseren die het gebied (en zijn achterliggende wijk) verbindt met de binnenstad. Op loopafstand zijn enkele cafeetjes te vinden. Alle mogelijke voorzieningen zijn binnen handbereik.
De gronden zijn in eigendom van de NS, die het in gebruik had als bedrijventerrein. Begin 2017 tekende MRP Development een koopcontract waarbij werd afgesproken dat de grond gedurende de ontwikkeling gefaseerd wordt afgenomen.
Er komen in de wijk maximaal ongeveer 600 woningen, waarvan 20% in de sociale huur. 75 woningen zullen voldoen aan het Actieplan Middenhuur van de gemeente Utrecht. De rest van het plan omvat 70 grondgebonden, vrije sector koopwoningen. Oorspronkelijk voorzag het plan in een groter aandeel grondgebonden woningen. Op verzoek van de gemeente is vervolgens een nieuwe opzet gemaakt met een grotere dichtheid. Dat is de consequentie van de grote woningbouwopgave waar de stad voor staat. Klaassen: ‘Het eindresultaat is een nieuwe stadswijk waarin alle groepen vertegenwoordigd zijn.’ De eerste woningen worden naar verwachting in 2020 opgeleverd.
Healthy urban living
De gemeente Utrecht legt veel accent op healthy urban living, een gezonde groei van de stad en een stad die gezond is voor het lichamelijk en geestelijk welzijn van de bewoners, zegt Klaassen. ‘Wij hebben vanuit de gemeente voor dit project slechts beperkte eisen opgelegd gekregen, maar willen toch meer invulling geven aan deze ambitie van de stad.’
Zo is bijvoorbeeld besloten de hogere appartementengebouwen langs de spoorlijn te situeren. Deze fungeren tevens als een soort geluidswal voor de nieuwe wijk en voor de achterliggende Dichtersbuurt. Langs de Kruisvaartkade komen de grondgebonden woningen, waardoor de bouwhoogte aansluit bij de bestaande Dichterswijk.
Fietsers en voetgangers krijgen in het plan een beschermde positie. Zij krijgen toegang tot de wijk via drie verbindingen. Ook wordt er een nieuwe verbinding aangelegd bij de Da Costakade langs het Trimbos Instituut. Langs de Kruisvaartkade wordt een ‘groene’ looproute aangelegd, die onderdeel wordt van het grotere Ringpark.
Parkeren wordt ondergronds afgewikkeld door de aanleg van stallingsgarages onder de bouwblokken. Vanwege de te verwachten ontwikkelingen op het gebied van autobezit en nieuwe vormen van mobiliteit is daarbij alvast nagedacht over een alternatieve invulling van de parkeerplaatsen. Een aanzienlijk deel van de parkeerplaatsen kan in de toekomst eenvoudig van de parkeergarage worden afgesplitst en als bergingen bij de grondgebonden woningen worden gevoegd.
De hefbrug over de vaart, de belangrijkste wandel- en fietsverbinding met de omringende wijk, wordt door MRP Development volledig gerenoveerd. Rondom deze hefbrug wordt een park aangelegd dat de verbinding vormt tussen de nieuwe woonomgeving en de bestaande Dichterswijk. Het park en de groene looproute langs de Kruisvaart zullen in co-creatie met bewoners worden vormgegeven. Hierdoor is er volop mogelijkheid om een toekomstbestendige inrichting aan de openbare ruimte te geven.
Opvallend is dat de ontwikkelaar in het project traplopen stimuleert. Naar het dak van het hoogste appartementengebouw loopt straks een openbare groene zigzag-wandelroute, die uitkomt bij een horecapunt op de bovenste verdieping. Via een brug naar het dak van het appartementengebouw dat ernaast gerealiseerd wordt, loopt de route verder tot men weer kan afdalen naar de groene looproute langs de Kruisvaart.
Daarnaast wordt in een aantal appartementengebouwen een extra uitnodigende trap opgenomen, die op het maaiveld breed uitloopt en ook functioneert als ontmoetingsplek van de bewoners van het gebied. ‘Wetenschappelijk is aangetoond dat mensen langer en gelukkiger leven als ze onderdeel zijn van een community. Dan moet je ook je plan zo maken dat een dergelijke gemeenschap zich kan vormen en verder kan groeien.’
Pompstation wordt ontmoetingspunt
Bij de transactie met NS is ook de plek inbegrepen waar tot 2011 het Shell-benzinestation aan de Croeselaan stond. Na sluiting van het benzinestation is deze plek in verval geraakt. Klaassen: ‘In feite vormt het pompstation dé entree voor de nieuw te ontwikkelen wijk. Vanwege de beeldbepalende rol hebben we besloten om nu al activiteiten te ontplooien op deze plek. In een door ons georganiseerde competitie voor de invulling hiervan hebben de buurtbewoners uiteindelijk gekozen voor restaurant Broei. Wij geven deze lokale ondernemer de kans om het pompstation vijf jaar lang te exploiteren als een maatschappelijke ontmoetingsplek en horecagelegenheid, zonder dat wij daarvoor in die periode huur vragen. Op deze manier hopen we dat de nu levenloze plek nog dit jaar een centraal punt voor de buurt wordt, nog vóór de eigenlijke gebiedsontwikkeling van start gaat.’
Ook SoZa helpt ambities gemeente
Het project SoZa wordt eveneens gekenmerkt door een aantal onderdelen die bijdragen aan de ambities en doelstellingen van de gemeente Den Haag. MRP Development heeft de opdracht in de wacht gesleept om de locatie van het voormalige ministerie van Sociale Zaken te herontwikkelen, nadat het complex in 2016 door het Rijksvastgoedbedrijf was verkocht. De gemeente stelde echter een aantal strikte voorwaarden. Er zouden 350 statushouders gehuisvest moeten worden. Uiteindelijk zijn dat er 175 geworden, want als gevolg van de afspraken met Turkije zijn er minder vluchtelingen in Den Haag beland. ‘Omdat de herontwikkeling gefaseerd gebeurt, kunnen we de statushouders zonder problemen de komende vijf jaar huisvesten’, aldus Jac Huijsmans.
Huijsmans heeft ook meteen een ander initiatief genomen. ‘Omdat er minder statushouders komen dan waar we op rekenden, bieden we ook kamers voor een even groot aantal studenten. Iedere student gaat optreden als een soort buddy van een statushouder. Zo krijgen ze meteen ook begeleiding bij hun entree in de Nederlandse samenleving in de vorm van taalles, trainen van sollicitatiegesprekken, kennismaken met de Nederlandse gewoontes en cultuur, enz.’
Ook op dit project werkt MRP samen met Vorm. ‘Mede daardoor konden we de huisvesting van de statushouders en studenten realiseren binnen de met de gemeente afgesproken tijd en binnen het overeengekomen budget’, aldus Huijsmans.
SoZa als community
De helft van het complex is momenteel als anti-kraak bestempeld in afwachting van de herontwikkeling. Omdat er ruimte genoeg is, gaat MRP Development daarom ook onderdak bieden aan start-ups en beginnende ondernemingen. ‘We gaan co-working places aanbieden, ook voor zzp’ers. Ook van hen vragen we een actieve betrokkenheid bij de integratie van de aanwezige statushouders. Op deze manier bieden we de gemeente meteen een broedplaats aan in deze voor de stad cruciale sectoren. Zo kwamen we via Vorm in contact met ‘De Wijkonderneming’ uit de Schilderswijk. Zij huren nu op SoZa en leiden minder kansrijke jongeren op tot bouwplaatsmedewerkers. Zeer gewenst voor Transvorm, de aannemingstak van Vorm die de woningen voor de statushouders realiseert.’
Huijsmans: ‘We selecteren verder de start-ups op het gebied van IT-tech en security. Dat heeft te maken met de aanwezigheid van grote multinationals in de directe omgeving in het Haagse business district Beatrixkwartier, waar SoZa aan grenst. Deze ligging is perfect, omdat de start-ups zo binnen 5 minuten naar hun opdrachtgevers in de omgeving kunnen lopen. Dat het gebied bovenop het station ligt, maakt het verder ideaal voor jonge bedrijven om zich hier (tijdelijk) te huisvesten. Ze kunnen hier tot september 2022 terecht.’
Daarnaast zitten er in SoZa ook een onderwijsinstelling, de horeca-academie, en diverse diensten zoals een restaurant en een koffiebar. De co-working ruimtes voor de start- en scale-ups zijn inmiddels opgeleverd. Daarnaast is er 4000 m² kantoorruimte gereserveerd als zogenaamde ‘incubator’. Deze wordt komend najaar opgeleverd. Start-upbedrijven kunnen hier tegen een gereduceerd tarief huren. Een operator accelerator zal programma’s uitrollen om de jonge IT-bedrijfjes op weg te helpen.
SoZa als placemaker
De stad wil statushouders huisvesten en integreren en een plek bieden voor mensen die overwegen de stad te verlaten of juist van buiten naar Den Haag willen komen. ‘Den Haag wil graag talenten aan de stad verbinden. Op deze punten kunnen wij de gemeente helpen’, zegt Huijsmans.
Op 14 juni vindt de heropening van het pand plaats en presenteert het team van Huijsmans het concept co-living & co-working. ‘Al deze initiatieven hebben echter nog niets te maken met het uiteindelijke doel: de renovatie en herontwikkeling van het stationsgebied. Maar ze dragen wel bij aan de placemaking van dit nog wat ondergeschoven kindje ten opzichte van de stationsgebieden Den Haag Centraal en Hollands Spoor.’
Ruime verdubbeling van metrage
Het is een omvangrijk project. Het bestaande complex omvat liefst 16 kantoortorens met in totaal 70.000 m² kantooroppervlak. Het ontstond ooit op de tekentafel van architect Herman Hertzberger en werd in 1991 opgeleverd. Er werkten in totaal 2400 ambtenaren.
Het pand staat tegenover station Laan van NOI en wordt het middelpunt van een complete gebiedsontwikkeling. Hertzberger is hierbij betrokken.
Het was een soort gesloten stad in de stad. Een deel van het naar binnen gekeerde gebouw moet zich nu gaan openen naar de stad. ‘We onderzoeken nu hoe we het complex terug kunnen geven aan de stad’, aldus Huijsmans. ‘Net als bij de Kruisvaartkade nemen we ook de drie belangrijke thema’s van de gemeente als uitgangspunt: verdichten, vergroenen en verduurzamen. Door op een juiste manier te verdichten komen er voor de stad Den Haag zo’n 1000 nieuwe woningen beschikbaar en een aanzienlijk kantorenprogramma. Een hotel moet de huiskamer van het project bieden. Ook worden er voorzieningen gerealiseerd voor de wijk Bezuidenhout en stadswoningen voor jonge gezinnen. Die willen we graag voor de stad behouden. Een van de uitgangspunten van ons ontwerp sluit hierbij aan: kijk bij het ontwerpen door de ogen van een kind. Dan wordt het vanzelf schoon en veilig, en dus leefbaar.’
MRP Development onderzoekt nu de beste stedenbouwkundige inpassing voor het stationsgebied. De herontwikkeling wordt in fasen uitgevoerd. Ideeën zijn er genoeg, bijvoorbeeld voor een nieuw station. Huijsmans: ‘MRP werkt graag aan grote complexe projecten, zoals IJdock in Amsterdam. We kijken naar de lange termijn en willen iets bijzonders maken en iets bijzonders bijdragen aan een stad. Omdat onze projecten zo groot zijn, hebben ze ook een grote impact op wijk en stad. Daarom kunnen we ook echt iets voor de stad betekenen. We willen niemand uitsluiten en gaan met iedereen in gesprek. Zo helpen we de stad een beetje om segregatie tegen te gaan.’
De ontwikkelaar denkt ook na over hoe je gezinnen in de stad houdt. ‘Zonder hen geen gelukkige stad. Kinderen moeten veilig kunnen buitenspelen, dus moet je voorzieningen aanbrengen als groen en speelplaatsen, maar ook een BSO of een schooltje. Het denken over al deze facetten zit in het DNA van de mensen bij MRP. We doen veel meer dan alleen maar het stapelen van stenen.’
Kruisvaartkade in cijfers
Oplevering: 2019–2022 (fasegewijs)
Oppervlakte: 80.000 m²
70 eengezinswoningen
480 appartementen
4000 m² commerciële ruimte
430 parkeerplaatsen
SoZa in cijfers
Ontwikkelambities SoZa (2017–2024)
1000 woningen (o.a. micro-appartementen, eengezinswoningen en loftwoningen)
35.000 m² commerciële ruimte (o.a. kantoren, hotel, congresruimte, horeca)
4000 m² start-ups op het gebied van IT-tech en security
1500 m² broedplaatsen
Nieuwe entree NS-station Laan van NOI en fietsenstalling
