NSI gaat zich volledig richten op beleggingen in kantoren, met name HNK, en zet daarom zijn winkelportefeuille in de verkoop.
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2017
De winkelportefeuille van NSI telt 41 winkelpanden en vertegenwoordigt een waarde van € 382 mln. Dat is 34% van de totale vastgoedportefeuille van NSI. De kantorenportefeuille omvat 108 objecten met een marktwaarde van € 617 mln. De HNK (Het Nieuwe Kantoor)-portefeuille heeft een omvang van € 149 mln en omvat 13 kantoorpanden. Het overige vastgoed, bestaande uit drie panden, heeft een omvang van € 12 mln. De totale vastgoedportefeuille vertegenwoordigt een waarde van € 1,16 mrd.
Track record, omvang en kosten zijn de belangrijkste overwegingen geweest bij de beslissing om zich volledig op kantoren te richten, meldt NSI. De winkelportefeuille van NSI is divers van aard, en hoewel herstructureren tot een gefocuste winkelportefeuille mogelijk zou zijn, zou dat nog steeds een klein en kosteninefficiënt platform opleveren in de huidige markt. De opbrengsten van de verkoop van het winkelvastgoed zet de belegger in voor uitbreiding van de kantorenportefeuille. Maar ook ‘veelal kleinere’ provinciale vastgoedobjecten zal NSI verkopen. Een aantal daarvan zouden zelfs geschikt zijn voor transformaties.
Het afgelopen jaar heeft NSI € 54,8 mln moeten afwaarderen. Hiervan kwam € 50 mln voor rekening van de winkelportefeuille. De leegstand in de winkelportefeuille is het laagst, namelijk 12,5%. In het voorgaande jaar was er sprake van een leegstand van 14,8%. De winkelportefeuille bestaat uit grote en kleine winkelcentra, solitaire winkelpanden en belangen in winkelcentra.
Alle pijlen op HKN
De kantorenpanden, waar geen HNK in is gevestigd, staan voor 21,3% leeg. De kantoren waar het flex-concept van NSI zit, HNK, hebben een leegstand van 37,1%. De HNK-formule zal verder worden uitgebouwd. HNK werd door NSI ontwikkeld om de leegstand in de portefeuille tegen te gaan, maar inmiddels zet de kantoorbelegger alle pijlen op deze groeiformule. HNK telt nu 13 vestigingen, maar NSI voorziet in Nederland nog ruimte voor 10 HNK’s. Uitgaande van de huidige HNK-portefeuille komt met de aanwas van nieuwe HNK-kantoren de portefeuille op bijna € 300 mln. Dit jaar worden er nog twee nieuwe HNK’s geopend. Het afgelopen jaar zijn er drie nieuwe HNK-kantoren bijgekomen en liep de leegstand in deze portefeuille terug van 47,4% naar 37,1%. Maar ook de gemiddelde huur (€ per jaar) liep terug in deze portefeuille, van € 188 naar € 167. Dat is nog lager dan die in 2014, namelijk € 160.
De like-for-like huurgroei was procentueel gezien het sterkst in de HNK-portefeuille: 70,8%. De winkelportefeuille zag deze huurgroei vorig jaar met 6,1% dalen. De HNK-portefeuille werd vorig jaar met € 5,8 mln afgewaardeerd. De afwaardering was te wijten aan panden buiten de Randstad, in Ede en Apeldoorn.
Niet levensvatbaar
Er zijn meer dan 30 aanbieders van flexibele kantoorruimte in Nederland, waaronder HNK van NSI zelf. Een deel van deze aanbieders, waaronder NSI, is deze kantorenformule destijds gestart om leegstand in de bestaande portefeuille op te lossen. Het is volgens NSI echter onwaarschijnlijk dat dit marktsegment levensvatbaar is voor de lange termijn. Daarvoor zijn een goed concept en innovatie nodig. En niet te vergeten, kritieke massa.
Vorig jaar kocht NSI voor € 57 mln kantoorpand Glass House in Amsterdam Sloterdijk. KPN sloot begin dit jaar een 10-jarig contract voor het hele pand. Het gebouw van circa 23.000 m² ligt aan de Teleportboulevard, direct naast treinstation Amsterdam Sloterdijk. NSI kocht het gebouw met twee opties in het achterhoofd: of het lopende contract met de huurder zou verlengd worden of NSI zou (gedeeltelijk) een HNK creëren op een van de best bereikbare kantorenlocaties van Amsterdam.
Partijen met een internationaal platform en genoeg kapitaal zullen in de kantorenmarkt winnen en zorgen voor consolidatie, zegt NSI. Maar, zegt NSI, er is wel ruimte voor een lokale speler met een nichepositionering. Alles wijst erop dat NSI deze lokale speler wil zijn. Het ontbreekt de kantorenbelegger aan kritieke massa, een internationaal platform en voldoende kapitaal om te overleven in een mogelijke consolidatieslag.
Inlijving van de kantorenportefeuille van NSI lijkt uitgesloten. Op de grootste ellende is immers afgewaardeerd, de winkelportefeuille gaat eruit, overheadkosten zijn teruggebracht, het personeelsbestand wordt uitgedund en de focus komt daar waar huurgroei ruimschoots is te realiseren, namelijk HNK. De portefeuille is vorig jaar aangevuld met vastgoed uit de Randstad en minder in de provincie.
Timing is cruciaal
NSI wil zich met zijn kantorenportefeuille vooral concentreren in de vier grootste steden van Nederland, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Het bedrijf zegt geen haast te hebben met de verkoop van de winkelportefeuille. Timing is cruciaal. Een te snelle verkoop hakt in op de huurinkomsten, maar een te trage verkoop zou bij investeerders de indruk kunnen wekken dat er gebrek aan interesse is, waardoor een mogelijke overnamesom wordt gedrukt.
Momenteel heeft NSI 65 werknemers, en dat aantal zal dit jaar, als gevolg van de verkoop van de winkelportefeuille, verder dalen.
Vooralsnog krijgt de verkoop van de winkelportefeuille voorrang ten opzichte van nieuwe acquisities. Om de huidige schuldpositie niet te laten oplopen, moet NSI eerst verkopen om kapitaal vrij te maken voor de overname van eventuele nieuwe kantooraankopen. Dit zal uiteindelijk drukken op de winst per aandeel. Zowel 2017 als volgend jaar is voor NSI een overgangsjaar. Dit jaar wil NSI zich in ieder geval concentreren op de winstgevendheid van de bestaande HNK-portefeuille. In de rest van de kantorenportefeuille, het leeuwendeel van de totale bezittingen van NSI, wil de belegger de leegstand terugdringen en in de regio Utrecht en Amsterdam wil NSI proberen de huurprijzen te verhogen.
NSI doet geen uitspraken over de verwachte winst per aandeel en dividend over 2017. Daarvoor staan er teveel zaken op het programma. Op 21 april 2017 staat er een aandeelhoudersvergadering van NSI gepland. Op de agenda staan in elk geval de volgende punten: een voorstel om de jaarrekening uitsluitend nog in het Engels te publiceren en het mandaat om aandeelhouders een keuzedividend te bieden.
De huidige cfo van NSI, Daniel van Dongen, stopt na acht jaar als financieel topman bij het bedrijf. Een opvolger is nog niet gevonden.
