MAGAZINE Boost voor Kalverstraat

Met drie rigoureuze herontwikkelingsplannen krijgt de Kalverstraat een flinke boost en verbetert de doorstroming in de drukste en duurste winkelstraat van Nederland. Kroonenberg Groep herontwikkelde de Kalverpassage en investeert in het voormalige hoofdkantoor van Kas Bank. Het V&D-complex wordt onder handen genomen door IEF Capital. Bij elkaar zijn de projecten goed voor circa 19.000 m² winkelvloeroppervlakte, waarmee er ruimte komt voor grote flagshipstores van (internationale) retailers.
Een goede winkelmix en een compleet aanbod dat concurrerend is met de grootste winkelcentra van het land, dat is wat Lesley Bamberger voor ogen heeft. De algemeen directeur en eigenaar van Kroonenberg Groep schakelt voor het aantrekken van nieuwe huurders regelmatig KroesePaternotte in als adviseur. Vandaar dat partner Gijs Bessem is aangeschoven bij het gesprek dat plaatsvindt in WTC Schiphol, waar Kroonenberg Groep kantoor houdt.
Met gemiddeld meer dan 40.000 bezoekers en 70.000 als piek (in de kerstperiode) is de Kalverstraat de drukste winkelstraat van Nederland. In een jaar tijd nam het aantal passanten met 10% toe, blijkt uit cijfers van bureau RMC. Een steeds groter aandeel daarvan wordt gevormd door toeristen, een logisch gevolg van de groei van het toerisme in Amsterdam.
Kroonenberg Groep is de grootste eigenaar van vastgoed in de Kalverstraat en het omliggende gebied. Zo kocht de onderneming vorig jaar het pand aan de Kalverstraat 48–52 en Nieuwezijds Voorburgwal 271–287 van De Slegte (2300 m² winkelruimte en 1600 m² kantoor). De internationale retailketen Topshop/Topman is hier de huurder van de winkelruimte. Verder zijn onder andere de winkelpanden van Under Armour, Sneakers, Dogo, G-Star Raw, Urban Outfitters en Triumph bezit van Kroonenberg Groep.

Meer bezoekers
Bamberger ziet de tendens van stijgende bezoekersaantallen niet als een probleem, in tegendeel zelfs. ‘Want meer bezoekers betekent een hogere omzet voor retailers, tenminste als ze met een goed, gevarieerd en snel wisselend aanbod inspelen op de vraag. En hogere omzet heeft een positief effect op de waarde van het vastgoed. Het is, denk ik, veelzeggend dat er nu vrijwel geen panden te koop zijn in de Kalverstraat.’
Bessem vult hem aan: ‘Ik verwacht dat de waarde van het vastgoed en de huurprijzen in de Kalverstraat en de aangrenzende straten de komende jaren verder zullen stijgen. In Nederland is het de duurste winkelstraat, met een gemiddelde prijs van circa € 3000 per m² per jaar. Maar in vergelijking met de tophuren in bijvoorbeeld Parijs, Londen of Milaan valt dit nog reuze mee. Internationaal gezien is er nog ruimte voor huurgroei. Dat komt niet alleen door de opwaartse economische ontwikkeling en groeiende bezoekersaantallen, maar ook door de Noord/Zuidlijn.’
Station Rokin ligt op 21,5 meter onder NAP, op de plek waar voorheen een parkeerterrein lag, tussen de Dam en het Spui. Er komt een ingang aan de kant van de Dam en een aan de kant van het Spui. Per dag zullen zo’n 52.500 passagiers gebruikmaken van dit station. Daarmee is het, op het Centraal Station na, het drukste station van de Noord/Zuidlijn.
Bamberger: ‘De opening van de Noord/Zuidlijn zal een boost geven aan de Kalverstraat. De winkelstraat wordt beter bereikbaar voor Amsterdammers. In minder dan 10 minuten ben je vanuit Noord op station Rokin. Hiermee komen veel meer klanten binnen bereik.’

Samenwerking
Een trend is volgens Bessem dat verhuurders en retailers steeds beter samenwerken om de omzet te verhogen. Beleggers hebben ook meer verstand van detailhandel gekregen en zijn zich meestal bewust van de noodzaak te investeren in het winkelvastgoed. ‘Clicks and bricks komen steeds meer samen. Bij modemerken draait het om de look and feel van het merk en alleen een webshop is onvoldoende om dat over te brengen. Ze hebben ook fysieke flagship stores nodig om zich te presenteren en het complete aanbod te laten zien’, aldus Bessem. ‘Voor vastgoedeigenaren gaat het om veel meer dan alleen het verhuren van winkelruimte; ze moeten een omgeving creëren waarin ondernemers optimaal kunnen functioneren.’
Dat realiseerde Kroonenberg Groep door, samen met 3W Real Estate, de 21.750 m² bvo grote Kalvertoren te herontwikkelen tot Kalverpassage, naar ontwerp van de Cie. De entrees zijn verhoogd en prominenter in het straatbeeld gekomen, de winkelunits zijn vergroot en de omloop op de eerste verdieping is verdwenen. Om de doorloop uit de Kalverstraat te stimuleren, loopt de bestrating in elkaar over. En, ook niet onbelangrijk, er is een grote toiletunit, die door de verhuurder zelf wordt geëxploiteerd.
Het kleurige lichtschermplafond van kunstenaar Sigrid Calon, een fietseninstallatie van de Chinese kunstenaar Ai Weiwei, de klok van Maarten Baas en een opgerolde Volkswagen Kever van de Indonesische kunstenaar Ichwan Noor maken het beeld compleet. Bamberger: ‘Het gaat me niet om het verzamelen van kunst an sich, ik zie het als een middel de beleving van het winkelend publiek te versterken.’
Daarnaast is een goede mix aan mooie winkels essentieel om het publiek te interesseren. Een van de nieuwe aanwinsten in het winkelgebied is de Amerikaanse keten Saks Off 5th. De vestiging in de Kalverpassage opende november vorig jaar de deuren. De voor Nederland nieuwe winkelketen heeft de gehele eerste verdieping in gebruik genomen en een deel van de begane grond, goed voor 3000 m² winkeloppervlakte. Bessem legt uit dat de contractonderhandelingen gaande de verbouwing zijn afgerond. ‘Saks Off 5th zocht een grote winkelvloer die verder in de Kalverstraat nauwelijks te vinden is.’
Een andere nieuwe huurder in de Kalverpassage is Costes, een modeketen van Herman Franzen, oprichter van The Sting. Bamberger: ‘Costes is een mooi voorbeeld van een keten die nieuwe dynamiek brengt in een winkelcentrum. Herman Franzen is een ondernemer die weet te vernieuwen en iets kan neerzetten dat een aanwinst is voor de stad.’
Twee grote winkelunits zijn nog beschikbaar. Volgens Bamberger is daar veel belangstelling voor, maar hij is kieskeurig wat betreft branchering en aanbod. ‘Ik wil wel goede huurders binnenhalen, die iets extra’s brengen voor de Kalverpassage. Ik heb bij voorkeur een internationale keten die nog niet geland is op de Kalverstraat.’

Kas Bank
Het pand aan de Nieuwezijds Voorburgwal waar tot vorig jaar Kas Bank huisde en in een verder verleden de Telegraaf, zal binnenkort een complete metamorfose ondergaan en deels een winkelfunctie krijgen. In 2016 kocht Kroonenberg Groep het circa 12.000 m² grote gebouw, dat aan de achterzijde grenst aan een aantal winkelpanden aan de Kalverstraat die in bezit zijn van het vastgoedbedrijf. ‘We willen een nieuwe verbinding maken vanaf de Kalverstraat om zo nog meer plek te maken voor grote winkels. Op de begane grond creëren we circa 2700 m² winkelruimte en op de verdiepingen ongeveer 7300 m² kantoorruimte.’
In het ontwerp keert de beleving van de spectaculaire pershal van de Telegraaf weer terug en ontstaan enkele entrosols. De bouwvergunning is inmiddels binnen en als alles volgens planning verloopt, kan het project eind volgend jaar worden opgeleverd. Bamberger verwacht dan ook zeker een huurder te hebben gevonden voor de winkelruimte. ‘De huurprijzen per vierkante meter liggen hier iets lager dan het gemiddelde in de Kalverstraat. Dat komt doordat het hier om een heel groot metrage gaat. Door de bovengelegen kantoorruimte ook op een hoog kwaliteitsniveau te brengen, wordt de rekensom nog interessanter. De laatste jaren is er weer veel vraag naar kantoorruimte in de binnenstad, terwijl de kantoren vroeger massaal vertrokken naar kantoorgebieden als de Zuidas en Sloterdijk. De binnenstad heeft met zijn dynamiek, mix van horeca, winkels en cultuur een grote aantrekkingskracht op creatieve en ict-ondernemers.’
Het aanbod van horeca in de omgeving van de Kalverstraat is de laatste jaren uitgebreid, bijvoorbeeld met Grandcafé Het Groene Paleis in Het NRC Gebouw. Ook hebben verschillende kwaliteitshotels de deuren geopend en heeft de Nieuwendijk een opleving als winkelstraat doorgemaakt. ‘Er gebeurt heel veel in de binnenstad, en het is de kunst om hier als vastgoedondernemer iets waardevols aan toe te voegen.’

V&D-panden krijgen oude glorie terug
Schuin tegenover de Kalverpassage staat de voormalige V&D, die na het faillissement in 2016 de deuren sloot na meer dan een eeuw op deze plek gevestigd te zijn geweest. Het 11.200 m² bvo grote complex onder management van IEF Capital bestaat uit meerdere panden en wordt momenteel grondig verbouwd en vernieuwd. Het 20ste-eeuwse warenhuis, het LaPlace-pand uit de 19de eeuw aan de Kalverstraat en de 18de-eeuwse pakhuizen aan het Rokin (alle rijksmonumenten) krijgen hun oude glorie terug. Het souterrain, de begane grond en eerste verdieping behouden hun winkelfunctie. Daarboven komt kantoorruimte, waar Bestseller zijn e-commerce activiteiten zal ontplooien.
De historische Sint Jorissteeg en de originele bouwstructuren worden weer teruggebracht en restaurant LaPlace komt vrij te staan. Met de Sint Jorissteeg komt er een aantrekkelijke verbinding van het Rokin naar de Kalverstraat.
De nieuwe plint respecteert de originele gebouwstructuren en zorgt er na uitvoering van de restauratie en transformatie voor dat de verschillende karakters van de oorspronkelijke architecten Kuyt en Caron weer zichtbaar worden. Ook boven de plint worden er geveldelen vervangen. De slechte en dichte vliesgevel wordt vervangen door de karakteristieke vliesgevel met taatsramen en hoogwaardig isolerend glas. Ook worden de erkers op de vierde verdieping gesloopt en worden de balkons op deze plek teruggebracht. In het midden van het gebouw wordt een vide gemaakt met daarboven op het dak een glaskap, waardoor daglicht in het hart van het gebouw komt. De uitvoering is in handen van Van Wijnen en INHOV is de architect. Van Wijnen verbouwde ook het V&D-pand in Den Haag in opdracht van IEF.
De V&D-panden tussen de Kalverstraat en het Rokin maken geen deel uit van de recente deal met CBRE Global Investors, maar zijn in handen gebleven van Rovast (John Fiszbajn en Ronald Snijders). Momenteel neemt de eigenaar circa 3000 m² winkelruimte (souterrain, begane grond) onder handen en 5000 m² kantoorruimte. De grote winkelvloer is interessant voor een internationale retailer die in Nederland een flagship store wil openen.