In Noord-Holland boven het Noordzeekanaal is de afgelopen jaren relatief weinig ontwikkeld. Deze regionale markt kent volop uitdagingen, maar door de krapte, met name bij woningen en bedrijfsruimte, zijn er momenteel vooral kansen.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 21 juni 2019
In een rondetafelgesprek in de bestuurskamer van het AZ-stadion gaan Aad de Heus (Hoffstad Bedrijfsmakelaars), Freek de Miranda (Bregman Bedrijfsmakelaardij), Xander Blankestijn (Vlieg Bedrijfsmakelaars), Pieter Haverkamp (Pieter Haverkamp Bedrijfsmakelaardij) en Sander Caldenhove (Kuijs Reinder Kakes) in op de actuele marktontwikkelingen in de regio.
Boven het Noordzeekanaal worstelt Noord-Holland met uitdagingen die ook gelden voor andere regio’s buiten de grootste (Randstedelijke) locaties in Nederland: een bevolking die langzaam vergrijst. Als deze trend doorzet, kan dit op termijn leiden tot verlies aan denk- en werkkracht, koopkracht en draagvlak voor voorzieningen en verenigingsleven. Maar dat betekent niet dat de vastgoedwereld moet stilstaan. Integendeel, betogen de vastgoedadviseurs. De (her)ontwikkeling van vastgoed is essentieel voor een beter vestigingsklimaat. En dan er zijn zeker kansen.
Bedrijfsruimte voor de lokale ondernemer
Aad de Heus van Hoffstad Bedrijfsmakelaars bepleit een actievere houding van ontwikkelaars als het gaat om bedrijfsruimte. ‘Ik ben bezig met de verkoop van drie bedrijventerreinen. Dat zegt wel iets over de markt. Op een regionaal bedrijventerrein als Zevenhuis in Hoorn gebeurt heel veel. Ik heb nog niet meegemaakt dat er zo weinig bestaande panden aan de markt waren.’
De Heus zegt dat de markt vooral draait om lokale ondernemers die bij hun zoektocht naar geschikte huisvesting qua kilometers kijken naar een beperkte actieradius. ‘Nú is het moment om nieuw te bouwen. Bedrijven zoeken grotere metrages, van 2000–3000 m².’
De Miranda zegt dat in de omgeving Alkmaar geen hallen meer beschikbaar zijn. ‘Uitzondering is de Boekelermeer (tussen de A9 en het Noordhollandsch Kanaal, red.), waar nog wel kavels te koop zijn.’ Pieter Haverkamp van Pieter Haverkamp Bedrijfsmakelaardij: ‘En langs de A9 ter hoogte van Heiloo zijn er kansen voor kleinschalige bedrijvigheid.’
Gebrek aan courante kantoren
Freek de Miranda van Bregman Bedrijfsmakelaars vertelt dat ook voor de kantorenmarkt in de regio geldt dat courante kantoren schaars zijn. ‘Het modernste kantoor in Alkmaar is tien jaar oud. Parkeren bij die kantoren is echt een probleem. De vraag bij de eindgebruiker is sindsdien sterk veranderd: men wil samenwerken en ‘agile’ zijn op één vloer. Er moet gebouwd en vernieuwd worden, dát is de opgave. Maar doe dat maar eens.’
Haverkamp zegt dat het aantal kantoormeters dat uit de markt wordt gehaald elke maand oploopt. ‘Er zijn geen kantoormeters bijgekomen, en 20% is helemaal van de markt. Een flink aantal panden is herontwikkeld naar woningen: de Kamer van Koophandel, het voormalige Kadasterpand aan de Rogier van der Weijdestraat (88 huurappartementen), de voormalige woonwinkel aan de Kooimeerlaan (64 koopappartementen), de voormalige Shurgard aan de Helderseweg (24 koopappartementen) en mogelijk in de toekomst Victory Building. Ik zie ook wel dat sommige gebruikers, vooral accountants, de neiging hebben naar Amsterdam te verhuizen, maar de herontwikkeling naar woningen leidt er nu toe dat met name in het centrum van Alkmaar sprake is van een tekort aan kantoorruimte.’
‘Dramatische’ winkelmarkt
Alle aanwezige vastgoedadviseurs omschrijven de situatie in de winkelmarkt als ‘dramatisch’. De structurele impact van e-commerce en steeds grotere concurrentie tussen winkelgebieden hakt er flink in. Haverkamp zegt dat er ‘veel te veel’ winkelpanden in de regio zijn. De Heus vertelt dat bijvoorbeeld woonboulevard de Hof van Hoorn een ‘ongekende leegstand’ kent. De Heus: ‘Ik verbaas me in dat opzicht over de uitbreidingsplannen voor een lokaal winkelcentrum als Streekhof in Bovenkarspel. Dan denk je: waar zijn ze in godsnaam mee bezig?’
Probleem is daarbij dat overtollige winkels niet zomaar van de markt gehaald kunnen worden. De gemeente is stringent met bestemmingen. Haverkamp: ‘De binnenstad wordt compacter als het gaat om de winkelfunctie, maar dat betekent niet er geen behoefte is aan winkelfuncties. Buiten de stad moet je flexibeler omgaan met grotere panden. Formules als Op=Op Voordeelshop of internetwinkels met behoefte aan een outlet/ophaallocatie willen op dit soort locaties huren.’
Haverkamp merkt dat in de regio de noodzaak naar de stad te gaan minder aanwezig is. ‘De regionale functies van Hoorn en Alkmaar zijn verloren gegaan. Deze steden hebben ingeboet aan aantrekkingskracht.’ Xander Blankestijn van Vlieg Bedrijfsmakelaars: ‘Het Waagplein ligt in de oude binnenstad met goede horeca, wat het winkelgebied versterkt.’ Sander Caldenhove van Kuijs Reinder Kakes voegt daaraan toe: ‘Overstad, het nieuwe winkelgebied aansluitend aan het centrum, komt niet van de grond. Je kunt soms een kanon afschieten in de Alkmaarse binnenstad. Het winkelgebied in de binnenstad is compacter geworden en we zien vooral op de uitlopers van de binnenstad veel leegstand, waarvan de kans kleiner is op een kwalitatieve invulling. Op Overstad gebeuren daarentegen goede dingen. Het gebied was in het verleden aangewezen als woningbouwlocatie, maar dat is door de crisis gestrand. De afgelopen jaren zijn er goede functies in het gebied bijgekomen en ontstaat er een goede mix, onder andere met een bioscoop plus filmhuis en een restaurant. Daarnaast is AM druk bezig met de upgrading van het Ringers Winkelcentrum, waar de leegstand drastisch is teruggebracht, en wordt de Ringers-fabriek herontwikkeld tot een locatie voor wonen, werken en recreëren. Door deze initiatieven vindt Overstad beter de aansluiting met de binnenstad van Alkmaar.’ Haverkamp: ‘Er is nu echt een reddingsplan nodig voor de Alkmaarse winkelmarkt. Centraal daarin moet komen te staan dat er meer ruimte moet komen voor wonen.’
Iets gunstiger is de situatie in Zaandam, zegt Caldenhove: ‘Zaandam heeft net op tijd maatregelen genomen om de binnenstad te verbeteren. Het centrum van Zaandam trekt nu wekelijks 170.000–180.000 bezoekers, maar een uitdaging is dat de binnenstad qua functies nog steeds versnipperd is.’
Gevraagd waar investeringsmogelijkheden zijn in de regio kunnen de vastgoedadviseurs kort zijn. Blankestijn: ‘Goede beleggingen zijn schaars. Het valt of staat met het vinden van geschikt product en de inkoop daarvan. De Miranda: ‘Maar als je ergens een opportunity kunt vinden, dan is dat hier voor 17 keer de huur, vergeleken met Amsterdam 20 keer de huur. Dat betekent dat er ruimte is voor rendement. De eerlijkheid gebiedt echter te vertellen dat zulke kansen toch voorbijgaan aan kopers van buiten de regio. Over het algemeen zijn de kopers vooral Westfriese family offices, die de markt door en door kennen. Het zou interessant zijn als nationale en internationale partijen hun gezicht meer zouden laten zien in deze regio.’
Op de foto v.l.n.r.
Xander Blankestijn (Vlieg Bedrijfsmakelaars)
Freek de Miranda (Bregman Bedrijfsmakelaardij Alkmaar)
Sander Caldenhove (Kuijs Reinder Kakes)
Aad de Heus (Hoffstad Bedrijfsmakelaars O.G.)
Pieter Haverkamp (Pieter Haverkamp Bedrijfsmakelaardij)
