De krapte op de woningmarkt zet onverminderd door. Relatief weinig woonconsumenten zijn in economische zin echt geraakt door de coronacrisis.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2020
Dit komt vooral door het enorme pakket aan ondersteuningsmaatregelen van de centrale en lokale overheden in het kader van de coronacrisis. Het vertrouwen in de koopwoningmarkt laat in het derde kwartaal van 2020 weer een herstel zien. Dit blijkt uit de 31e Monitor Koopwoningmarkt over het derde kwartaal van 2020 van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Dat de markt van bestaande koopwoningen in het geheel niet is geraakt door de maatregelen in het kader van de coronacrisis, blijkt uit het door het Kadaster geregistreerde aantal transacties. In het derde kwartaal van 2020 zijn er ruim 62.200 transacties geregistreerd, wat een duidelijke stijging betekent ten opzichte van het vorige kwartaal (+13%), maar ook in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2019 (+5,6%). Het geregistreerde aantal betreft het op een na hoogste aantal op kwartaalbasis sinds 2008.
Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen laat in het derde kwartaal van 2020 eveneens een zeer forse toename zien. Met ruim 41.500 verkochte woningen is er sprake van een groei met zo’n 7% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2020, wat niet past in het normale seizoenspatroon.
De koopprijzen (uitgedrukt in de PBK van het CBS) zijn tegen de verwachtingen van de drie grootbanken in verder geaccelereerd (+8,1% ten opzichte van een jaar geleden), waarbij de mediane koopprijs van de NVM in het derde kwartaal van 2020 uitkomt op € 354.000. De woonconsument voelt zich steeds meer gedwongen om de hoofdprijs voor een woning te betalen. Zo is gemiddeld genomen over alle verkochte woningen in Nederland er in het derde kwartaal van 2020 circa 1,9% meer betaald dan de vraagprijs. Naast de gedaalde hypotheekrente vormt dit overbieden een van de verklaringen voor de forse koopprijsstijging.
Mede doordat de koopwoningmarkt in het eerste halfjaar van 2020 nauwelijks door de coronapandemie is geraakt en doordat weinig huishoudens nog werkloos zijn geworden, is het vertrouwen in de koopwoningmarkt (gemeten met de Eigen Huis Marktindicator) na een daling van 11,9% in het tweede kwartaal in het derde kwartaal weer opgelopen naar een ‘neutrale grens’, waarbij ongeveer evenveel woonconsumenten positief als negatief zijn.
Het aantal nieuw aangeboden koopwoningen neemt gemiddeld genomen al sinds eind 2017 af en komt in de eerste twee kwartalen van 2020 uit op zo’n 6700 woningen per kwartaal. De opleving in het aanbod in het vierde kwartaal van 2019 blijkt van heel korte duur te zijn geweest. Met 6700 nieuw aangeboden woningen per kwartaal ligt het aanbod van nieuwbouw koopwoningen in de afgelopen kwartalen onder het niveau van de verkopen, met als gevolg een afname van de verkoopportefeuille. Hierdoor neemt de krapte op de markt van nieuwe koopwoningen verder toe.
Gezien het seizoenspatroon dat de koopwoningmarkt normaliter kenmerkt, de onzekerheden rond de coronacrisis, de daling van het nieuwbouwaanbod, starters die hun aankoop uitstellen tot januari (en dan geen overdrachtsbelasting meer verschuldigd zijn), de sterke stijging van het aantal transacties en de woningprijzen in het afgelopen kwartaal en de verwachte toename van de werkloosheid, is het aannemelijk dat de woningmarkt het komende kwartaal wat gas terugneemt en dat het vertrouwen in de woningmarkt omslaat naar een lichte daling. Maar een recessie op de woningmarkt verwachten de onderzoekers nog niet. Wel zal het aantal woningverkopen vermoedelijk wat teruglopen en zullen de woningprijzen vermoedelijk wat minder uitbundig stijgen dan in het afgelopen kwartaal. Ondanks deze mogelijke afvlakking blijft een toename van de verkoopprijzen met 8–9% op jaarbasis een reëel toekomstbeeld.
