Wouter Zwetsloot van commercieel vastgoedbelegger Cromwell denkt dat we -corona ten spijt- de komende jaren eerder meer dan minder kantoorruimte nodig hebben. Wel ligt wat hem betreft bij het moderne kantoor de focus minder op werkplekken en meer op ontmoeten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 10 juni 2022
Zwetsloot, managing director Benelux en lid van het Europese management team bij Cromwell, heeft zelf een dubbel gevoel over hybride werken. ‘Het hangt af van de wijze waarop je het invult. Hybride werken past natuurlijk heel goed bij een betere work–life balance. Mensen zijn door de coronacrisis ook gewend aan een bepaalde mate van flexibiliteit. Persoonlijk ben ik een voorstander van hybride werken als het je het thuiswerken taakafhankelijk maakt en niet van een verdeling waarbij mensen bijvoorbeeld op maandag en dinsdag thuis werken en de rest van de week op kantoor. Bij een vaste verdeling in tijd loop je al snel het risico dat werknemers elkaar niet meer ontmoeten. Dan neemt de behoefte om überhaupt nog naar kantoor te gaan alleen maar af, terwijl het voordeel van hybride werken juist een grotere flexibiliteit zou moeten zijn, niet alleen van de kant van de werkgever, maar ook van de werknemer.’
Waar is thuiswerken geschikt voor en voor welke taken minder?
‘Thuis kun je bijvoorbeeld goed leren voor een opleiding of een businessplan schrijven, dingen waar je echt concentratie voor nodig hebt. Ik ben zelf geen groot fan van meetings via Teams, maar het kan een heel goede oplossing zijn als je wel moet overleggen maar een fysieke bijeenkomst niet uitkomt. Thuiswerken vind ik niet passend als je creatief, commercieel of op een andere manier niet-individueel doelgericht bezig bent. Als je je bedrijf wilt laten groeien, is het juist belangrijk om creativiteit met elkaar te delen, en ook voor nieuwe klantcontacten is persoonlijk contact natuurlijk noodzakelijk.’
Lees ook: Band met collega's bouw je niet op via Teams
Is hybride werken een blijvend fenomeen?
‘Als je kijkt naar de hoeveelheid reiskilometers, dan ligt die echt nog niet op het niveau van voor corona. De mogelijkheid om de files te ontwijken door deels thuis te werken speelt daarbij echt een rol. Dat lijkt me alleen maar een positieve ontwikkeling. Tegelijkertijd zijn we er met zijn allen door corona ook achter gekomen dat de aantrekkelijkheid van een bedrijf voor een groot deel ook om de cultuur draait. Daarvoor moet je netwerken in stand houden. Met name jongeren willen zich steeds sneller doorontwikkelen. Daarvoor moet je zichtbaar zijn in een organisatie, maar je hebt er ook ervaren collega’s voor nodig aan wie je je kunt optrekken, terwijl bij die laatsten de behoefte om thuis te kunnen werken wellicht wat groter zal zijn.’
Hoe doe jullie het binnen Cromwell?
‘Het overgrote deel van de collega’s van het Benelux-team komt alweer volledig naar kantoor. Het Europese team heeft ook Amsterdam als standplaats, maar bij hen zie je dat ons hybride werkbeleid – thuis waar het beter uitkomt en op kantoor als het nodig is – nog de leidraad is.’
Wat is de invloed van de recente coronacrisis op de vraag naar kantoorruimte? Is het een blijvend fenomeen waarmee aanbieders rekening moeten houden?
‘De kantoren hebben zich toch weer vrij snel gevuld toen de beperkende maatregelen werden opgeheven. De gevolgen van een nieuwe uitbraak hangen af van de mate waarin beperkende maatregelen worden opgelegd. Ik denk dat eindgebruikers nu een stuk flexibeler zijn en makkelijker terug schalen als dat nodig is. In zijn algemeenheid is het lastig om aan te geven wat de impact van dit alles is op de vraag naar kantoormeters. De behoefte aan kantoorruimte lijkt alleen maar toe te nemen, want de komende jaren komen er in de EU zo’n 2,7 miljoen ‘white collar’-banen bij. Een deel van de bedrijven zal door corona en het blijvende thuiswerken met minder vierkante meters toekunnen. Maar we zijn ook gaan inzien dat een plek om samen te komen een heel belangrijke functie vervult in de cultuur van een bedrijf, zeker in het gevecht om talent aan boord te krijgen en te houden.’
Hoe kunnen kantoorontwikkelaars daar rekening mee houden?
‘Je hoeft niet per se een speeltuin à la Google voor jonge werknemers te creëren. Vaste werkplekken zijn ook niet per se nodig. Je moet het bijvoorbeeld wél mogelijk maken dat je teambijeenkomsten op kantoor houdt. Terwijl je vroeger offsite bijeenkomsten organiseerde, worden die nu onsite gehouden. Daar kun je bijvoorbeeld de begane grond voor inrichten, met veel meer groen of een keuken waar je met zijn allen gebruik van kunt maken. Het kantoor moet aantrekkelijker worden.’
In hoeverre is er bij het verwachte herstel van de kantorenmarkt sprake van wensdenken bij makelaars en beleggers?
‘Als deze trend blijvend is en je dit extrapoleert naar de ruimtebehoefte op kantoor, lijkt het misschien of je met minder vierkante meters toe kunt. Maar zeker als je bij het hybride werken uitgaat van keuzevrijheid van de medewerker, zullen er pieken zijn in de aanwezigheid van mensen op kantoor die je moet opvangen. Als je uitgaat van een gezondere werkomgeving is er ook eerder sprake van meer dan minder behoefte aan ruimte. Het aantal vierkante meters per werknemer was in de jaren voor corona juist fors gekrompen. In de basis is er vooral vraag naar bestaande en nieuwe kantoorruimte die flexibel genoeg is.’
Waar moet een flexibel kantoor wat jou betreft aan voldoen?
‘In de eerste plaats moet een kantoor goed bereikbaar zijn, ook met het openbaar vervoer. Op microniveau gaat het om de beschikbaarheid van services binnen en rond een kantoorgebouw. Een kantoor hoeft niet per se in de G6 te staan, maar ik denk dat de tijd van monofunctionele kantorenlocaties echt voorbij is. We gaan veel meer toe naar mixed use, zowel op het niveau van de omgeving als op gebouwniveau. Mensen hebben steeds minder vaak een auto, en dat draagt er aan bij dat vooral jonge mensen dichter bij hun werk willen wonen. Ook krijgt de begane grond nu vaker een publieke functie, bijvoorbeeld door het toevoegen van een restaurant, en is er veel meer aandacht voor het toevoegen van groen.’
Wat vind jij voorbeelden van kantoorlocaties die minder aan eisen van deze tijd voldoen?
‘Dan heb je het echt over monotone kantoorlocaties die ook niet ideaal gelegen zijn, bijvoorbeeld Rijnsweerd bij Utrecht.’
Jullie waren zelf al een heel eind met de ontwikkeling van kantoorgebouw The Joan bij ‘Werkstad OverAmstel’ in Amsterdam. In hoeverre hebben jullie de impact van corona daar nog in kunnen meenemen?
‘Het programma stond natuurlijk al grotendeels vast toen in 2020 werd begonnen met de bouw, maar we hebben wel als extraatje groene longen aangebracht. Die creëer je door planten toe te voegen en groen aan de wanden. Sowieso speelt het kantoorgebouw in op de groeiende behoefte aan flexibiliteit. De huurders kunnen de kantoorvloeren dusdanig finetunen dat er voor hun werknemers een prettig werkklimaat ontstaat.’
Focussen jullie hoofdzakelijk op nieuwbouw of ook op (gebieds)transformatie?
‘We zijn in alle segmenten waarin we actief zijn – behalve kantoren, ook logistiek en industrieel – vooral selectief wat de locaties betreft. We kijken naar de grote steden, maar ook naar de secondaire steden daar omheen. En niet alleen naar nieuwbouw. Blaak 555 in Rotterdam, een voormalig ABN Amro-kantoor, hebben we geherpositioneerd als multi-tentant kantoor. Er zijn nu ook meer voorzieningen en de begane grond is publiek toegankelijk, zodat het gebouw veel meer bij de stad is betrokken. Juist die bestaande locaties vinden wij daarom extra aantrekkelijk. Andere selectiecriteria die een vestigingsplaats aantrekkelijk maken zijn de beschikbaarheid van woningen, opleidingen, voorzieningen en bijvoorbeeld de culturele voorzieningen in de omgeving.’
Zijn jullie met de kantoren klaar voor de labelplicht die over een halfjaar ingaat?
‘Zeker. Op een enkel kantoor na – een monument of bestemd voor herontwikkeling – beschikken al onze kantoren over het A-label. Ik vind de label C-plicht per 1 januari 2023 heel belangrijk, omdat duurzaamheid daarmee niet langer vrijblijvend is in commercieel vastgoed.’
Wordt de labelplicht geen wassen neus als gemeenten al bij voorbaat aangeven dat controle lastig uitvoerbaar is en je ook aan de regels kunt voldoen door zonne-energie van je buurman in te kopen?
‘Er is wel degelijk sprake van een plicht. Je zult een energielabel moeten kunnen tonen op het moment dat je je pand wilt verkopen. Ik verwacht dat een slecht label je in ieder geval een brown discount zal opleveren. Ik kan me voorstellen dat het gelet op de benodigde investeringen een lastig verhaal is voor de kleinere, particuliere belegger. Als grote belegger hebben wij ook te maken met de wensen van onze klanten en hun rendementsverwachtingen op de langere termijn. Het is dus ook een kwestie van goed ondernemerschap om te verduurzamen.’
Daarbij helpen de oplopende bouwkosten niet. Op de Zuidas bijvoorbeeld worden inmiddels al projecten on hold gezet. Hebben jullie daar geen last van?
‘Wij hebben niet te maken met uitval, maar dat komt ook doordat we geen ontwikkelaar pur sang zijn. Uiteraard hebben ook wij natuurlijk wel last van de kostenstijgingen, die we moeten inprijzen. Het leidt er ook toe dat we zoeken naar efficiency. Tegelijkertijd kan een investering in een pand, bijvoorbeeld in duurzaamheid, ook een positieve huurprijsontwikkeling opleveren, die de kostenstijging op de lange termijn goedmaakt. Ook de oorlog in Oekraïne en de renteontwikkelingen zijn grote onzekerheden. Als de rente eind dit jaar daadwerkelijk 150 basispunten hoger staat dan begin 2022, heeft dat een negatieve impact op de yield op vastgoed en de mogelijkheden om vastgoed te financieren. Dat biedt ook kansen. Onze lokale teams kennen de markt. Met een goede positionering en de rol van actieve manager die we op al onze sites pakken, zien wij nog altijd ruimte voor investeringen en groei.’
