Eerder deze week was er wat rumoer omtrent de toegangspas die Jack de Vries, beroepslobbyist en voorzitter van Vastgoed Belang, in zijn rol als Hoofd Bureau Reservisten en Samenleving heeft tot het ministerie van Defensie. PropertyNL sprak uitvoerig met De Vries over het politieke draagvlak voor vastgoedprofessionals in de (lokale) politiek.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2022
Er is de afgelopen maanden veel gezegd en geschreven over de woningnood. In hoeverre veranderen gemeenteraadsverkiezingen daar in jouw beleving iets aan?
‘Die impact is er zeker. Als we met zijn allen 100.000 nieuwe woningen per jaar willen realiseren, zal er veel meer moeten gebeuren, ook op gemeentelijk niveau. Gemeenten moeten dealen met het nimby-effect onder de huidige inwoners, maar aan de andere kant zorgt dat er ook voor dat er voor nieuwe bewoners geen plek is op de woningmarkt. Daarnaast is er in veel gemeenten gewoon een capaciteitsprobleem. Ze hebben er de afgelopen jaren veel taken bij gekregen, onder meer op het terrein van de jeugdzorg. Dat is ten koste gegaan van de ruimtelijke ordening en heeft ertoe geleid dat beleggende ontwikkelaars zelf mensen inhuren om voor gemeenten processen vlot te trekken.’
Is dat laatste wenselijk? Krijg je dan geen ‘wij van wc-eend’-gebiedsontwikkeling?
‘Voor zover ik daar zicht op heb, gaat het in dergelijke gevallen om onafhankelijke adviesbureaus, die met hun kennis de ambtelijke capaciteit versterken. Die stellen echt niet zomaar hun positie in de markt in de waagschaal door hun handtekening achter het kruisje te zetten bij een advies dat door een ontwikkelaar is voorgekookt. Zo maak ik dat in ieder geval niet mee.’
Wethouders en raadsleden zijn vaak passanten. Moet je niet veel eerder bij het ambtenarenapparaat zijn als je iets aan de woningnood wilt doen?
‘Het college van B&W heeft via het grondbeleid van een gemeente wel een belangrijke rol bij het tot stand komen van nieuwbouw; dat geldt ook voor de aandelen sociale en middenhuur die gerealiseerd moeten worden. Omdat gemeentes weinig geld hebben, vragen ze vaak hoge prijzen, waarmee ze de businesscase om zeep helpen. In die zin kunnen woonwethouders op dit moment in veel gemeenten een belemmerende rol spelen bij het realiseren van nieuwbouw die ze zelf graag willen. Bepalend zijn ze ook bij de zelfbewoningsplicht die nu in de meeste plaatsen is ingevoerd. Aan de andere kant: als je het positief bekijkt, hebben wethouders wel invloed op het ambtelijk apparaat en kunnen zij er juist voor zorgen dat er beweging komt in procedures. Andersom geldt ook dat ambtenaren, die er vaak al jaren zitten en weten wat wel of niet werkt in een gemeente, veel minder gevoelig zijn voor de waan van de dag dan gekozen bestuurders.’
Kun je bij het opschalen van de woningproductie beter zaken doen met een links of een rechts college?
‘Ik denk dat ieder college – ongeacht de kleur – een prioriteit wil maken van het realiseren van meer woningen. Daarbij speelt transformatie een belangrijke rol. Je kunt niet, zoals in Amsterdam, een groot deel van de nieuwbouwopgave van betaalbare woningen onder gunstiger condities neerleggen bij corporaties en met hetzelfde eisenpakket de markt benaderen. In Amsterdam heb je veel panden waar van oudsher alleen op de eerste en tweede verdieping gewoond wordt. Om die derde verdieping ook te kunnen transformeren tot woonruimte heb je beleggers nodig, en geen lokale overheid die de markt verstoort door bijvoorbeeld ook nog eens te komen met een minimale grootte die een studio of appartement zou moeten hebben.’
De lokale partijen hebben deze verkiezingen weer fors gewonnen. In hoeverre bemoeilijkt dat voor beleggers en ontwikkelaars het maken van afspraken met die gemeenten?
‘Niet. Je hebt het over fulltime wethouders die een onderwerp als wonen in hun portefeuille hebben. Het helpt natuurlijk om contact te leggen als daar iemand zit die jij kent of die van jouw partij is, maar iedere wethouder heeft ook weer met een coalitie te maken. In Den Haag is Richard de Mos met zijn Hart voor Den Haag weer de grootste geworden. Daar kun je iets van vinden in het licht van de meervoudige beschuldigingen richting hem over corruptie, maar feit is ook dat twee jaar onderzoek nog altijd geen concrete aanklacht heeft opgeleverd. Het is een grote partij, dus je slaat ze niet over in de lobby. De politieke belangen van lokale bestuurders en belangen van lokale spelers lopen vaak meer door elkaar heen dan in de landelijke politiek. Het is ook goed en belangrijk dat daar scherp op wordt gelet. Ik vind het echter wel vreemd dat die schijn van belangenverstrengeling minder geldt voor lokale bestuurders die zich hard maken voor bijvoorbeeld een sportclub of welzijnsorganisatie, maar dat bestuurders automatisch kritisch worden bejegend als het om de markt gaat.’
Je bent staatssecretaris van Defensie geweest; maakt de oorlog in Oekraïne de thema’s waar we het in Nederland bij de verkiezingen over hebben niet uiterst triviaal?
‘Het zijn onvergelijkbare grootheden, die elkaar echter wel raken in het dagelijks leven. Ook ik ben enorm geschrokken van de stap die Poetin heeft gezet. Natuurlijk is de positie van Rusland sinds de val van het IJzeren Gordijn in 1989 onder druk komen te staan. Dat hij geen bedreiging in zijn achtertuin wil, is ook evident. Dat hij hiervan een punt wilde maken met een zogenaamde vredesmissie op de Krim of in de Donbas kon je misschien ook nog wel voorspellen, maar ik had echt niet verwacht dat hij daadwerkelijk een grondoorlog zou beginnen. Het enige lichtpunt is dat de NAVO en de EU op dit moment eensgezind samen optrekken. Specifiek voor Europa denk ik dan aan een goede verdeling van de vluchtelingen.’
In hoeverre raakt deze oorlog de leden van Vastgoed Belang? Zijn jullie ook al benaderd voor de opvang van vluchtelingen?
‘Ik weet dat enkele van onze grotere leden die vraag al vanuit verschillende gemeenten hebben gekregen en zelf hebben we het initiatief genomen om samen met VEH, Aedes, IVBN en het ministerie voor VRO tot een werkgroep hiervoor te komen. Als er leegstand is, zullen onze leden in deze tijd zeker hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen bij de opvang van vluchtelingen. Het is een misverstand dat particuliere verhuurders bewust woningen langer leeg laten staan dan de tijd die nodig is voor renovatie of verduurzaming. Daarbij lopen gemeentelijke procedures, bijvoorbeeld bij het afgeven van een WOZ-beschikking na transformatie, vaak niet synchroon. Met particuliere verhuurders zijn prima afspraken te maken over kortlopende huurcontracten, zeker als er zoals in dit geval sprake is van noodopvang. Natuurlijk werken onze leden het liefst, net als op de arbeidsmarkt, met huurcontracten voor onbepaalde tijd. Maar om die vergelijking door te trekken: het is prima dat van verhuurders goed verhuurderschap wordt verlangd, een tijdelijk huurcontract als proeftijd wordt dan zeker wel gebruikt. Een verhuurder moet het huurcontract respecteren. Onder goed huurderschap versta ik andersom dat huurders geen overlast veroorzaken en ook geen achterstand bij de huurbetaling hebben.’
Toch gaat het nog regelmatig mis in de relatie tussen huurder en verhuurder.
‘Dat is het nadeel van het gegeven dat er momenteel zoveel geld in de markt is. Het trekt met name in de grote steden veel anonieme cowboys aan. Bij ledenvergaderingen blijkt steevast dat dergelijke partijen bij ons niet bekend zijn, maar we hebben er uiteraard wel last bij het naar buiten brengen van onze boodschap als degelijke verhuurders.’
In veel gemeenten stond de woningnood hoog op de agenda. In hoeverre kunnen woonwethouders hun beloften voor meer betaalbare woningen straks waarmaken?
‘Het succes van het woonbeleid wordt in mijn optiek bepaald door de vraag of de doelstelling van 100.000 extra woningen per jaar wordt gehaald. De nieuwe raadsperiode is waarschijnlijk niet voldoende om de huidige achterstanden in te lopen, het op peil krijgen van de woningvoorraad zal echt meer dan vier jaar in beslag nemen. De beste oplossing daarbij is het bouwen van nieuwe woningen en een goede transformatie-agenda.’
In hoeverre kunnen particuliere beleggers uit de voeten met modulaire of fabrieksmatige bouw van nieuwe woningen?
‘Ook onze leden zien dat als een van de mogelijkheden om snel de ergste woningnood op te lossen. Wij onderschrijven de boodschap van de minister dat we als sector nu op een slimme manier snel slagen moeten maken. Alleen hangt een oplopend tekort aan materialen ook bij modulaire of fabrieksmatige bouw boven de markt. Volgens producenten van bouwmaterialen is er voldoende aanvoer voor 80.000 woningen, terwijl er 100.000 gebouwd moeten worden. Daarbij zijn verstoringen in de keten door onder meer de oorlog nog niet meegerekend. Om al die woningen te kunnen bouwen, moet ook het aantal arbeidskrachten flink omhoog.’
Andere hobbels voor de bouwsector zijn stikstof en PFAS. Wat kun jij daar met je ervaring als commissaris bij chemiebedrijf Chemours over zeggen?
‘Mijn rol bij Chemours is al een tijdje geleden, maar het klopt dat de omgang met stikstof en andere afvalstoffen steeds problematischer is geworden. Dat heeft ook te maken met de grove wijze waarop we in Nederland allemaal versnipperde Natura2000-gebieden hebben aangewezen. In de tussentijd hebben lokale overheden en het bedrijfsleven onder meer het stikstofprobleem te lang voor zich uitgeschoven, tot er verplichtingen kwamen. Maar het zijn wel zelf-opgelegde normen, waar in Duitsland heel anders tegenaan gekeken wordt. Ja, wij zijn een klein land, maar tegelijkertijd rijden we onszelf nu wel in de wielen. Slechts 15–20% van ons land is bebouwd. Door het landbouwareaal 1% in te krimpen speel je al genoeg stikstofruimte vrij om duizenden woningen extra te bouwen. Het is goed dat het kabinet nu serieus werk maakt van het uitkopen van boeren.’
Je bent vooral bekend geworden als spindokter van het CDA. Heb je daar in je werk voor Vastgoed Belang last van?
‘Mijn politieke achtergrond is vooral handig omdat ik wel een beetje weet hoe de hazen lopen in politiek Den Haag. Maar ik ben ook al 10 jaar actief in public affairs en vanuit die rol in staat om los van welke politieke kleur dan ook te werken in het belang van mijn opdrachtgevers. Ook als voorzitter van Vastgoed Belang heb ik rollen. Enerzijds zit ik in de lobby naar politiek Den Haag en anderzijds moet ik intern uitleggen hoe politiek Den Haag werkt.’
Heeft de vastgoedsector afgezien van Wybren van Haga nog wel vrienden in Den Haag?
‘De boodschap dat wij een deel van de oplossing zijn en niet het probleem moet duidelijk nog beter voor het voetlicht worden gebracht. We hebben onmiskenbaar te maken met excessen in markt. Daarom ondersteunen wij ook een vergunningsplicht als dat kan helpen om het imago te verbeteren. Zo’n 1 mln woningen in ons land zijn in handen van beleggers. Wij vertegenwoordigen 30% van die beleggers, hoofdzakelijk papa-en-mama bedrijven, maar ook 50 grote particuliere beleggers die echt gewicht in de schaal leggen op de woningmarkt.’
Is het voor de particulier nog wel leuk om in vastgoed te beleggen?
‘Het wordt wel steeds minder leuk als je als belegger last begint te krijgen van de beeldvorming. Als je op verjaardagen wordt weggezet als gladde vastgoedjongen, terwijl de sfeer op bijeenkomsten van Vastgoed Belang me in werkelijkheid eerder doet denken aan een ledenvergadering van het CDA. Er zijn heel veel zzp’ers onder onze leden, die juist in vastgoed zijn gegaan om iets voor de oude dag op te bouwen. En in tegenstelling tot de incorrecte beeldvorming betalen die mensen daar wel belasting over.’
Wat zijn de consequenties van de aanhoudende regeldruk?
‘Dat met name kleinere beleggers hun woningen nog snel zullen proberen te verkopen. Daarmee wordt de schil van de flexibele vrije huursector alleen maar kleiner, terwijl de vraag naar flexibele woonruimte de afgelopen jaren alleen maar groter is geworden, bijvoorbeeld door het toenemende aantal echtscheidingen. Juist nu we veel extra woningen nodig hebben, worden op een aantal plekken de botsproeven ingevoerd waarmee de vorige minister de markt wilde beteugelen. Dan heb ik het specifiek over de regulering van de aanvangshuren, die nog boven op de zelfbewoningsplicht komt, een combinatie die wat mij betreft echt een aantasting van artikel 1 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens betekent. Als vereniging doen wij niet mee aan individuele juridische procedures, maar er is inmiddels een claimstichting voor de WOZ-cap. Die volgen wij met belangstelling.’
Ben jij zelf een blijvertje in de branche of zie je het voorzitterschap van Vastgoed Belang als een tijdelijke klus?
‘Ik zit niet zelf in vastgoed, maar in de acht, negen maanden dat ik in de vereniging rondloop, heb ik echt een goed beeld gekregen van het grote maatschappelijke belang dat Vastgoed Belang vertegenwoordigt en de rol die ik daarbij kan spelen. Voorzitters worden hier voor langere tijd benoemd. Mijn voorganger Jan Kamminga heeft het tien jaar gedaan. Ik ga dit dus ook voor langere tijd doen, maar je moet altijd kritisch blijven kijken naar je eigen toegevoegde waarde.’
