In het eerste volledige jaar van Pieter Hendrikse als ceo in het vastgoedadvies is het hem gelukt om JLL geïntegreerd te laten werken, zoals bij de advisering van Coca Cola
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 21 december 2018
Hendrikse heeft een carrière opgebouwd als belegger. In de Young Talentclass van destijds ’s werelds grootste vastgoedbedrijf ING Real Estate behoorde hij samen met Patrick Kanters (nu de baas van APG Vastgoed) tot de twee junioren die een eigen fonds hadden. Toen ING Real Estate zijn investmenttak verkocht aan CBRE Global Investors zwaaide hij daar de scepter, om nu in Nederland te landen bij JLL. Hij kwam niet in een gespreid bed terecht: JLL was een tijdje ceo-loos en werd vanuit Brussel aangestuurd. ‘Ik zet me niet af tegen dat verleden. Ik heb dit jaar gemerkt dat er veel te winnen is met interne samenwerking: vanuit de klant je adviespraktijk opbouwen. Niet alleen een transactie, maar uitvinden wat de klant in de toekomst wil. Het slechten van eilanden is daarbij belangrijk.’
Een mooi voorbeeld voor Nederland is de rol die JLL gespeeld heeft bij het nieuwe hoofdkantoor van Coca Cola in Rotterdam, waarin alle disciplines samenkwamen. ‘Zo hebben we het werkplekconcept voor Coca Cola ontwikkeld, het juiste kantoorgebouw erbij gevonden en tegen zeer scherpe voorwaarden een huurovereenkomst afgesloten. Tevens hebben we met ons bedrijf Tétris het gehele design&build-traject van dit nieuwe kantoor voor Coca Cola verzorgd. Los hiervan hebben we ook nog de eigenaar geadviseerd bij de verkoop van het kantoorgebouw.’
Competitief
De eerste reactie op de overstap van Hendrikse was vooral verbazing. Het vastgoedadvies heeft bij beleggers het stempel van een kortetermijnhorizon en elkaar deals afvangen. ‘Dat is aan het veranderen bij JLL, maar ik merk wel dat het vastgoedadvies zeer competitief is. Dat verbaast me af en toe wel.’
JLL verloor een directeur aan Colliers. Ook de andere twee grootmachten CBRE en Cushman & Wakefield zoeken talent. Hoe blijft JLL vooraan in deze ‘war on talent’? ‘We kunnen de beste mensen aantrekken, omdat we laten zien dat we groeien in de hele breedte van de dienstverlening. Groei blijft aantrekkelijk voor jonge mensen.’ Alsof het geregisseerd is, wordt het gesprek onderbroken door een bekende headhunter die Hendrikse groet.
Flexkantoren
In de transactielijst komt als goede klant van JLL flexverhuurder Regus naar voren. Hoe kijkt hij tegen de opkomst van het flexwerken aan? Sommigen zien het als een zegen, anderen als vloek. ‘Flex is een trend die de kantorenmarkt verandert; gebruikers willen vandaag de dag ontzorgd worden, zoeken naar flexibiliteit en service, en zijn nu bereid daarvoor te betalen. Persoonlijk denk ik dat te veel flexkantoren op den duur een gevaar kunnen zijn voor de belegger. Ik kijk met mijn achtergrond als belegger naar de cycli in de markt. Als de markt gaat tegenzitten, heeft de belegger met veel flexaanbieders wellicht een probleem. Flexaanbieders committeren zich namelijk voor lange termijn aan de eigenaar, terwijl ze vanuit de flexhuurders kortetermijninkomsten ontvangen. Wanneer ze niet meer kunnen huren, zullen financieel minder sterke operators in de problemen komen en dan betalen de beleggers de rekening. Ik zie hoe het hier gaat bij het Atrium in Amsterdam, waar JLL huurt. Dat is door de eigenaar voor een deel verhuurd aan operators die het flexibel verhuren aan hun klanten. Ik ben benieuwd hoe dit zich gaat ontwikkelen en of de business van de huurder op den duur de huur kan opbrengen.’
Wat is de meest succesvolle categorie vastgoed?
‘Ik denk terug aan 2018 als het jaar van de logistiek. JLL heeft een leidende positie opgebouwd op het gebied van beheer, verhuur en transacties. Belegger Axa is voorbeeld van hoe het kan. Die heeft het beheer van een aantal logistieke complexen in de zuidelijke regio bij JLL ondergebracht. Het zijn veelal niet de opdrachten die de pers halen, maar ze zijn ondertussen wel belangrijk. Ik wil overigens ook niet de indruk wekken dat het allemaal groot moet zijn. Een heel mooie is de 100 m² die JLL in WTC Amsterdam heeft verhuurd aan Propium Capital Partners, geleid door Jan Willem de Geus, de meest internationaal georiënteerde vastgoedman die Nederland rijk is. Hij is met een schat van ervaring teruggekomen uit Singapore en Londen na voor Morgan Stanley de wereld de hebben afgereisd, en leidt nu deze globale belegger vanuit Nederland.’
Wat was je persoonlijke hoogtepunt van de afgelopen tijd?
‘Ik ben betrokken geweest bij de film ‘Weg van Jou’, gemaakt over Zeeuws Vlaanderen, waar ik ben geboren. Ik kom uit IJzendijke. Het is een film met een serieus budget, waarin Katja Herbers een hoofdrol speelt. Er zijn meer dan 200.000 bezoekers geweest, onder wie wij met heel JLL Nederland. De lezers kunnen de film nu zien op Netflix.’
Wat moet in 2019 veranderen in je vak?
‘Ik denk dat er een nationale regie en ook actie moet komen op de ruimtelijke ordening van Nederland, en ik denk dat vastgoedadviseurs zich meer maatschappelijk moeten bezighouden. In een column in PropertyNL werd ik uitgedaagd. Na een weekend denken kwam ik tot de conclusie dat we nu Nederland rijp moeten maken voor de aanpak van een ruimtelijk probleem: dat is Schiphol. In mijn visie moeten we de durf hebben om Schiphol te verplaatsen naar de Noordzee. Dat biedt ruimte voor groei van de gehele Randstad én van Schiphol. We gaan dat verder onderbouwen, maar ik vind dat een rol voor ons. Onafhankelijk denken hoe Nederland er in 2060 kan uitzien. Ik denk ook dat we moeten ophouden met elkaar de maat te nemen. Groei van JLL hoeft namelijk niet ten koste te gaan van anderen. Wij schatten de markt in op zeg € 50 mrd, maar het kan ook € 300 mrd zijn. Als de markt door data transparanter wordt, kunnen we veel meer doen.’
Zijn er overnamemogelijkheden in de breedte of in de diepte, bijvoorbeeld retail, die bij JLL nog niet zo is ontwikkeld?
‘Ik denk niet dat JLL in Nederland verder in de breedte gaat. We doen niet aan ontwikkelen op risico, we beleggen niet zelf. Wel als JLL worldwide met LaSalle Investment Management, maar dat is op ons niveau een heel ander bedrijf. We kunnen in de retail groeien en we kijken ook naar overnames, maar de retailmarkt is niet makkelijk. Zo vind ik het begrijpelijk van Redevco om te diversifiëren en zich behalve winkels ook te richten op woningen. Ik denk dat veel beleggers 2019 gaan gebruiken om kantoren en retail van de hand te doen, en daar zijn ook kopers voor. Logistiek en residentieel zijn bij uitstek de categorieën waarnaar veel vraag is. De assset class vastgoed als geheel neemt in belang toe in de asset mix.’
Big Three in vastgoedadvies
In deze editie interviews met de Nederlandse top van de Big Three in internationaal vastgoedadvies: CBRE uit Los Angeles, CW uit New York en JLL uit Chicago, samen goed voor $ 30 mrd omzet en meer dan 200.000 arbeidsplaatsen, waarvan ruim 2000 in Nederland.
Voor alle drie was 2018 een uitzonderlijk goed jaar voor de Nederlandse vestigingen.
Zij leveren alle drie een groot pakket in dienstverlening, dat nog steeds toeneemt. CW nam in Nederland projectinrichter DZAP over. CBRE deed dat ruim tien jaar terug met Rietmeijer en nam in 2015 Global Workplace Solutions over. JLL is internationaal actief met Tétris. CBRE en JLL hebben internationaal grote asset managers (CBRE GI en LaSalle) met Chinese Walls met de adviesgroepen. Op proptech-gebied zette CBRE een eigen flexaanbieder op (Hana). JLL kwam in 2018 met een proptech-fonds van $ 200 mln.
JLL
Omzet: $ 8 mrd
Nettowinst 2017: $ 334 mln
Schulden: $ 720 mln
Werknemers: 88.000
Ceo: Christian Ulbrich
Hoofdkantoor: Chicago
Werknemers NL: 220
Ceo Nederland: Pieter Hendrikse
