Interview Henk Jagersma: ‘Beleggers moeten juist blij zijn met huurnormen’

Henk Jagersma is een van de bekendste mensen uit het vastgoed. Hij koos dit jaar voor een switch tussen privaat en publiek – van topman van belegger Syntrus Achmea naar stedelijk directeur Ruimte en Economie van Amsterdam. Grappen over zijn leeftijd pareert hij door te zeggen dat hij ‘op de helft van zijn carrière is’. Zijn eerste helft was voor de Nyenrode Alumni al reden hem een Oeuvre Award toe te kennen – een prijs die eerder de onlangs overleden tycoon Dik Wessels ten deel viel, de voormalig topman van de Koninklijke BAM, Joop van Oosten (commissaris Royal Haskoning DHV), de laatste bestuursvoorzitter van FGH Bank, Peter Keur (nu advisory board KPMG) en vorig jaar voormalig Amvest-ceo en Neprom-voorzitter Wienke Bodewes.
Eigenlijk houdt Jagersma niet van terugblikken. Zijn carrière begon met studiegenoot
Willem Krzeszewski (tegenwoordig topman van Staedion) in Brabant, verplaatste zich naar Den Haag en toen naar de private sector in Amsterdam. Als beleggersvoorman speelde hij in de crisis een rol bij de redding van Heijmans. De grote bouwer stond net als de collega’s het water aan de lippen. Ton Hillen, ceo van Heijmans, memoreerde de stap van Jagersma om als belegger langjarig woningen af te nemen van Heijmans; een initiatief dat meerdere beleggers en bouwers volgden. Door die stap werden volgens Hillen 100.000 banen in de bouw gered. De krapte in de bouw die nu overal voelbaar is, zou zonder zulke arrangementen nu helemaal desastreus zijn geweest. Bovendien bleken deze deals voor de pensioenfondsen en verzekeraars uiteindelijk ook goed uit te pakken.

Gouden eeuw
Jagersma wil vooruit blikken. Dat lijkt allesbehalve eenvoudig, want beleggers klagen dat zij met pek en veren Amsterdam worden uitgejaagd, en andersom zijn in de gemeente de klachten over ‘huisjesmelkers’ sinds de jaren ’80 niet zo groot geweest. Jagersma is het niet eens met klachten van beleggers. ‘Amsterdam bevindt zich in de gouden eeuw. In de jaren ’80 stond alles op instorten, nu is de stad hersteld. De groei brengt wel uitdagingen met zich mee, vooral voor het wonen. Amsterdam krijgt jaarlijks 10% meer bezoekers, de werkgelegenheid stijgt met 3,0% en het aantal inwoners groeit met 1,25–1,5%. Als je die cijfers op je laat inwerken, voel je de problematiek. Het is natuurlijk geweldig dat de werkgelegenheid stijgt; Amsterdam is na Londen en Parijs de derde stad voor de tech-industrie geworden. Tegelijk wringt dat: het woonprobleem kan Amsterdam niet in zijn eentje oplossen. De mobiliteit groeit extreem hard.’

Doet Amsterdam genoeg?
‘De planvorming is goed. Amsterdam voegt jaarlijks 7500 woningen aan de voorraad toe. Dit jaar start de bouw van 8639 woningen, historisch gezien een record.’

Beleggers stellen dat Amsterdam dat niet gaat halen, omdat er bij huurwoningen onrealistische eisen worden gesteld: 40% sociaal, 40% middenhuur en slechts 20% vrije sector, de sector waarmee zij hun rendement moeten behalen
‘Ten eerste heb geen voorbeelden van projecten waarbij alle beleggers afhaken. Bovendien zijn die eisen er niet alleen voor de stad, maar ook voor de beleggers zelf. Zij moeten blij zijn dat er eisen worden gesteld om een inclusieve stad te maken. Als Amsterdam alleen maar voor de dure vrije sector zou bouwen, zou er een groot risico ontstaan als het economisch minder gaat. Die sociale huurwoningen en de middenhuur zullen ook ten tijde van crisis niet leegstaan, maar hoe zit het met de dure woningen?’

Beleggers vinden dat sociale huur wel mogelijk moet zijn, maar dan moet Amsterdam het Grondbedrijf niet als een ‘cashcow’ uitmelken en kortingen geven op de grond
‘Dat is een misverstand. Amsterdam vraagt voor sociale en middendure huurwoningen ook veel minder voor de grond. Dat spel is nooit anders geweest. De eisen die Amsterdam stelt, kosten Amsterdam zelf dus extra geld. Daarbij is er een vereveningsfonds voor de grondopbrengsten. Het geld wordt gebruikt voor de herontwikkeling van moeilijke, onrendabele gebieden en vooral voor de enorme investeringen in infrastructuur die gedaan moeten worden om de gebieden te ontsluiten.’

Beleggers hebben het dus in alle opzichten mis?
‘Er zijn wel degelijk serieuze problemen, maar die liggen niet bij de gemeente. Door de krapte in de bouw stijgen de bouwkosten. Die krapte ontstaat doordat de bouw niet voldoende innoveert. Er zijn bouwrobots die 24 uur per dag doormetselen, maar in Nederland worden die nog niet gebruikt om tekorten aan mensen te compenseren. Er is voortgang in prefab bouwen, maar onvoldoende in binnenstedelijke gebieden.’

Zijn de middelen voor infrastructuur voldoende?
‘Amsterdam doet veel. Denk aan de noord–zuidlijn, de tramlijn naar IJburg, de sprong over het IJ ( de fietsbrug waar veel discussie over is, red) en het dokmodel op de Zuidas. Ik denk echter dat er vooral aan de Zuidwestkant grote knelpunten zijn. We kunnen nu al zien dat weg en spoor naar Schiphol vaak overvol zijn. Het is een taak van Rijk, Schiphol, NS, Haarlemmermeer én Amsterdam om hier geen verkeersinfarct te laten ontstaan.’

Veel bedrijven zeggen dat de gemeente niet veel meer doet dan het pesten van automobilisten door tariefsverhogingen op parkeren
‘Alle grote steden ervaren een druk op de ruimte: meer mensen willen in de stad wonen en werken. In historische steden zoals Amsterdam kun je niet compenseren met hoogbouw. Dan kun je alleen ruimte winnen door de steden deels autoluw te maken. Dat zul je moeten doen, los van de verduurzaming, door het elektrificeren en het zelfrijdend maken van het autopark.’

Is er voldoende geld voor de verduurzaming van de stad?
‘Amsterdam heeft ten opzichte van de andere grote gemeenten het voordeel van de stevige grondopbrengsten. De huidige coalitie heeft hiervan € 150 mln gereserveerd voor verduurzaming. Dat is echter niet voldoende. Vroeger maakten we Vinexwijken. De bovenwijkse infrastructuur kwam voor rekening van het Rijk. Nu zie je gemeenten worstelen met veel complexere binnenstedelijke ontwikkeling zonder voldoende bijdragen van het Rijk.’

Wat moet er op de agenda van 2019 komen?
‘We hebben gesproken over het historisch grote aantal nieuwbouw woningen dat Amsterdam wil realiseren. Ik denk ook aan het tekort aan werkplekken, met de aanstaande Brexit. Landelijk moeten we proberen met alle partijen mobiliteit en verduurzaming verder op de kaart te zetten.’

Profiel Henk Jagersma
In de carrière van Jagersma staan drie thema’s centraal: vastgoed (eerder was hij onder andere directeur woningcorporatie Staedion en algemeen directeur dienst Stedelijke Ontwikkeling Den Haag), financiën (onder andere directeur Financiën van de gemeente Den Haag en recent directievoorzitter van Syntrus Achmea Vastgoed) en transparantie (ex-voorzitter van de vereniging van institutionele belegger IVBN en initiator van het initiatief Mare om samen met publieke en private partijen in het vastgoed tot actieplannen te komen).