Interview Gertjan van der Baan: De deal van het jaar bij Vesteda

Het nieuwe Amsterdamse hoofdkantoor van Vesteda is een apart visitekaartje: het gebouw kijkt uit op de dure kantoren van de Zuidas, maar hoort er net niet bij. Het zijn jaren ’60-flats met op de begane grond garages. Wie kent ze nog: de drive-in woning? Maar Vesteda heeft het complex fors opgeknapt en op de begane grond staan innovatieve elektrische bmw-tjes achter glazen puien.
Op de hogere verdiepingen zitten Vesteda’s klanten: huurwoningen voor de middenklasse, maar wel met een hippe daktuin. Vanuit de tuin kijk je uit op de miljoenenwoningen op de Zuidas zelf. Het loopt storm: wel het internationale Zuidas-gevoel, maar aan het eind van de maand Nederlandse huurprijzen en provinciale servicekosten. Innovatief, maar wel efficiënt en prijsbewust. Dat staat in het vaandel van Vesteda-topman Gertjan van der Baan.
Hij heeft afgerekend met het beleid van sommige van zijn voorgangers. Zij waren behept met vooroordelen dat senioren graag zouden willen dokken voor zwembaden, fitnesscentra en bioscoopzalen. Van der Baan is daar nuchter in. Zijn huurders willen geen hoge servicekosten. Als ze willen zwemmen of sporten zijn ze blijer met een kortingsbon op een naburig zwembad of fitness, dan samen met de buren in de dik-betaalde eigen sauna.
In het streven naar efficiency en schaalvergroting was het dan ook niet vreemd dat Vesteda er als de kippen bij was toen de Delta Lloyd-portefeuille met 6700 woningen dit jaar op de markt kwam. De markt snapte dat het een snoepje was, maar wie verkoopt er nu zijn snoeptrommel? Eigenaar was NN Groep, de verzekeraar die best blij moet zijn geweest met zijn woningen. Sterker nog, alle institutionele beleggers zijn naarstig op zoek naar meer vastgoed.

Waarom is dit ook voor NN een mooie deal?
‘Dit is een prachtige deal voor beide partijen. Als je er helemaal doorheen kijkt, blijkt dat de weging in woningen van NN per saldo niet is veranderd.’

Dat klinkt cryptisch. De grootste deal van dit jaar: de overname van een portefeuille woningen van € 1,5 mrd, en feitelijk zou er niets gebeuren bij verkoper NN? NN krijgt in ruil voor zijn stenen aandelen Vesteda terug (€ 1080 mln). Daarnaast betaalt Vesteda € 429 mln in contanten (inclusief termijnbetalingen voor pijplijnprojecten). NN kan nu zijn beleggingsrisico spreiden over veel meer woningen: in plaats van 6700 woningen in bezit heeft NN nu een belang in een portefeuille van 27.000 woningen dat precies dezelfde waarde vertegenwoordigt, maar met een betere spreiding.

Was de keuze van NN voor Vesteda makkelijk? Er zijn niet veel partijen die een constructie bieden om NN als aandeelhouder toe te laten. Amvest zou kunnen omdat dit fonds naast Aegon en PGGM inmiddels ook andere aandeelhouders toelaat (nu 16 andere), maar het fonds is wel kleiner. Bouwinvest, CBRE GI en Syntrus Achmea hebben ook woningfondsen, maar die zouden door 6700 nieuwe woningen hun organisatie fors moeten aanpassen en niet makkelijk € 400 mln kunnen betalen.
‘Ik denk inderdaad dat wij de enige waren die zo’n ‘stenen-voor-aandelen-deal’ van deze omvang konden bieden.’

Waarom moest de aankoop dan zo lang duren? In februari werd de closing in april voorspeld. Het werd uiteindelijk zomer.
‘We zijn in februari begonnen met een dataroom toen wij exclusief gingen onderhandelen met NN. Alle beleggers in Vesteda – negentien aandeelhouders inclusief NN – werden vanaf die tijd gelijktijdig van informatie voorzien. Door toetreding van NN is niet alleen de portefeuille uitgebreid van ruim 20.000 tot 27.000 woningen, ook de verhouding tussen de aandeelhouders is door de uitbreiding van het NN belang enigszins verschoven. Voor het overige geldt dat voor elke deal een nauwkeurige due dilligence plaatsvindt. Eigenlijk is deze grote transactie niet eens anders en is het door de omvang alleen maar efficiënter. Soms doorlopen we voor één gebouw een soortgelijk proces, zoals de Amstel Tower met 192 appartementen, terwijl dat effect op onze portefeuille niet meetbaar is.’

Nu de closing een feit is, moet het echte werk beginnen: investeren in de portefeuille en dispositie van woningen die er niet in passen.
‘Nou, we praten over een zorgvuldig opgebouwde, institutioneel gemanagede portefeuille. Delta Lloyd hanteerde vergelijkbare normen als wij. We zullen wel wat verkopen, maar minder dan 10%. Wij hebben iets meer appartementen, nu krijgen we er iets meer eengezinswoningen bij. Wij zijn overwogen in het zuiden en Rotterdam, nu krijgen we er een portefeuille bij met meer in Noord-Holland en Utrecht. In Amsterdam hebben we allebei een groot belang. Dat past allemaal perfect. De komende jaren, tot 2020, gaan we nog extra investeren in verduurzaming (€ 31 mln). Door de investering kunnen we 80% van de voorraad krijgen in de categorie C of beter. Er is geen sprake van achterstallig onderhoud.’

Is bij het beheer synergievoordeel te behalen?
‘Ik zie dat portefeuilles met minder dan 10000 woningen minder efficiënt werken. Wij doen alle beheer in eigen huis. Dat deed Delta Lloyd juist niet. Wij gaan ook dit beheer in de toekomst zelf doen. We zullen altijd willen outperformen, maar we zitten nu op gemiddeld € 250 beheerskosten per jaar per eenheid. Dat zal niet echt sterk dalen. Onze expertise is gericht op het toevoegen van meer kwaliteit in het beheer. Dat zie je terug in meer huurderstrouw en bij mutaties snellere verhuur.’

Bij de vorige baan bij Nagron had je ‘maar’ 5000 woningen.
‘Dat is niet te vergelijkbaar. We hebben het hier over institutioneel gemanagede portefeuilles. Dat is anders dan een particuliere portefeuille. De kosten van een fonds met IFRS-eisen en dergelijke zijn hoger. Er zijn zeker nog instituten die een minder efficiënt gemanagde portefeuille hebben.’
 
De grootste zijn, zoals Vesteda, biedt voordelen. Waarom dan toch twee maanden geleden 1872 woningen verkopen aan een fonds van DWS, met € 700 mrd een van de grootste asset managers in Europa, gelieerd aan Deutsche Bank?
‘Wij hebben de koper niet bekend gemaakt, maar afgezien daarvan was hier sprake van een mandje woningen dat niet geheel aan onze doelstellingen voldeed. Een mandje is toch wat anders dan een zorgvuldig opgebouwde portefeuille, zoals die van Delta Lloyd. In dit mandje zaten vooral sociale huurwoningen, terwijl wij ons richten op het middensegment. Dit waren ook woningen in gebieden met minder potentie in onze visie.’
 
Wat zien buitenlandse partijen in het sociale segment wat wij niet zien?
‘Dat weet ik niet. Ik weet wel dat wij voor ons deel sociale huurwoningen een verhuurdersheffing moeten betalen. Dat is een omgekeerde prikkel om iets in sociale huur te doen, zelfs voor corporaties.’

Zijn er mogelijkheden te groeien in het middensegment?
‘Zeker, we bezitten nu 27.000 van de 150.000 woningen die institutioneel gemanaged worden. Zoals ik zei, zijn er meer portefeuilles, omdat partijen net zoals NN over willen naar aandelen of ze zien dat wij het efficiënter managen. De corporaties bezitten ook nog 140.000 woningen in het middensegment. Die zijn op dit moment niet genegen te verkopen, maar ik denk dat daar op den duur toch verandering in komt.’

Profiel Vesteda
Vesteda is ontstaan uit het ABP Woningfonds. APG, de belegger voor onder meer het ambtenarenpensioenfonds ABP, heeft geleidelijk zijn belangen in het vastgoed op steeds grotere afstand geplaatst. Aanvankelijk was het idee om woningen, kantoren en winkels onder te brengen in separate beursfondsen, maar dat lukte alleen in de retail. ABP heeft nu nog een sterk verwaterd belang in het Franse Klépierre. De kantoren zijn in het niet-beursgenoteerd CBRE GI Dutch Office Fund ondergebracht en de woningen kwamen bij het ook niet beursgenoteerd Vesteda met negentien aandeelhouders. Na de aankoop van de Delta Lloyd-portefeuille bezit Vesteda 27.000 huurwoningen in Nederland met een totale waarde van € 6,3 mrd. De portefeuille bestaat uit eengezinswoningen en appartementen in de vrije sector met een maandhuur van € 700 tot € 1100.

Profiel Van der Baan
Gertjan van der Baan trad vier jaar geleden aan als ceo bij Vesteda. Eerder werkte hij bij Kempen & Co en daarna Nagron. Toen het oudste vastgoedfonds, Nagron (‘Nationaal Grondbezit’), van de beurs werd gehaald in 2002, vroeg vastgoedbelegger Aat van Herk aan Van der Baan om het fonds te leiden. Met een portefeuille van ongeveer vijfduizend woningen gold Nagron destijds als een van de grootste deals op de Nederlandse huurhuizenmarkt. De deal is nu overtroffen met de 6700 woningen van de Delta Lloyd.

Financieel huzarenstuk
Vesteda heeft een financieel huzarenstuk geleverd om de Delta Lloyd-portefeuille van € 1,5 mrd over te nemen: afgelopen week werd een obligatielening van € 500 mln geplaatst met een looptijd van 8 jaar en 2% coupon. Financieel adviseur bij de transactie was het nieuwe financieringsbedrijf Axeco uit Amsterdam, van onder andere oud-Kempen-topmannen Hans de Haan en John Hak. ABN Amro, BNP Paribas, Deutsche Bank en Rabobank waren bij de transactie betrokken als arrangeurs en bookrunners.
Vesteda-cfo Frits Vervoort is heel blij dat hij na een roadshow in Amsterdam, Frankfurt, Londen en Parijs de obligatielening succesvol kon plaatsen, waardoor de financieringskosten van Vesteda verder konden worden verlaagd en de kapitaalstructuur kon worden verbeterd. Vesteda heeft van Standard & Poor’s een rating gekregen van BBB+.