Een van de nieuwe spelers in de vastgoedfinanciering is Adelaer Real Estate, opgericht door Daan Reekers
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 24 november 2017
Waarin onderscheiden jullie je van de grotere spelers?
‘Adelaer Real Estate heeft de rol van onafhankelijke broker. In Londen en Frankfurt is dit model veel bekender. In London zijn er 74 vergelijkbare bedrijven. We verwachten dat de Nederlandse financieringsmarkt in de komende jaren door de Basel 4-regulering fors zal veranderen. Ons inziens wordt de hoogte van de verstrekking van senior debt lager en de rol van junior debt steeds belangrijker. Dit zien we al in Amerika, Duitsland en de UK. We verwachten dat meer alternatieve geldverstrekkers actief worden op de business-to-business markt.’
Hoe hoog ligt de drempel voor leningen?
‘We bedienen de gehele markt, van € 1 tot 300 mln. We merken dat ook voor kleinere verstrekkingen tussen € 2 en 20 mln steeds meer aanbieders actief worden. Een zeer positieve ontwikkeling is dat voorheen alleen institutionele beleggers geld inkochten op de kapitaalmarkt, maar dat nu ook eindbeleggers, ontwikkelaars en corporaties vanaf € 20 mln geld kunnen aantrekken. Zo hebben we arrangementen kunnen sluiten met grote internationale verzekeraars om geld uit te lenen tegen langere looptijden, zoals 10 of 15 jaar.’
Richt Adelaer zich op de ‘veilige’ markt met een lage ‘loan-to-value’ of is het ook mogelijk om met hoge leverage te financieren?
‘Op dit moment is een verstrekking tot 65% ltv voor 10-jaarsgeld mogelijk voor een totaal tarief van 1,8% all-in. Daar bovenop kun tot 85% ltv een juniorlening sluiten. Dit kan tegen een rente van 6%. Gemiddeld kunnen we dus 85% ltv sluiten voor een gemiddelde rentelast van 10 jaar 2,8%. Uiteraard zijn we geen voorstander van hogere leverage, maar bij grotere investeringen kan dit een passende oplossing zijn. Wel is onze mening dat de risico’s bij hogere leverage te overzien moeten zijn. Dat kan door bij hogere verstrekkingen de rente voor 10 jaar te fixeren en de convenanten met de geldverstrekker zo te sluiten dat de risico’s aanvaardbaar zijn. Het tij kan keren, maar we beschermen onze klanten daarvoor.’
Wie zijn jullie klanten?
‘Onze klanten zijn allemaal vastgoedprofessionals, van klein tot heel groot. We hebben veel grotere beleggers die voor de langere termijn rust kiezen en dus hun bestaande uitstaande leningen herfinancieren. Ook begeleiden we buitenlandse investeerders, niet alleen bij het verkrijgen van senior debt, maar ook bij de groei van hun portefeuille.’
Zijn jullie ook betrokken bij ontwikkelaars?
‘We staan veel ontwikkelaars bij voor de pre-funding costs en de equity-vraagstukken. Zo zijn we vaak vroeg betrokken bij startende ontwikkelingen. Verkoop kan soms een oplossing zijn om het financieringsplaatje rond te krijgen. Dan vervullen we dan ook vaak de rol als broker tussen twee bestaande klanten. Zo zijn we dus meer dan alleen geldverstrekkers in de vorm van senior debt, maar eigenlijk een one-stop-shop waarbij in alle openheid een deal wordt vormgegeven. Vaak worden we ook bijgestaan door externe makelaars voor waardering of de uiteindelijke onderhandeling om voor iedereen de belangen te waarborgen.’
Hoe kom je aan de klanten?
‘De vastgoedwereld is niet heel erg groot. Door het netwerk van onze partners, maar ook door mond-tot-mond reclame hebben we veel aanwas van nieuwe klanten. Klanten worden ook vaak doorverwezen door samenwerkende bankpartijen als zij een klant met een specifieke aanvraag niet kunnen bedienen. Ook beginnen de vastgoedadviseurs de weg naar ons te vinden. Als men weet wat er financierbaar is, is het ook makkelijker het object te verkopen.’
Voor grotere financieringen moeten jullie samenwerken met andere banken. Hoe gaat dat?
‘We werken onafhankelijk en altijd met externe geldverstrekkers. Ons belang is het belang van de klant, en we worden ook alleen door de klant betaald. We hebben wel met onze geldverstrekkers afgesproken dat zij hun afsluitprovisie verlagen wanneer wij optreden, zodat we ons declarabel kunnen maken bij onze klant. Op dit moment hebben we een samenwerking met 22 geldverstrekkers, van Duitsland tot de UK en USA, investeringsbanken en verzekeraars. Ook werken we samen met onze Nederlandse geldverstrekkers, zoals ABN Amro REF. Zo hebben we in 1 maand voor ABN Amro REF ruim € 110 mln bemiddeld.’
Spelen jullie banken tegen elkaar uit?
‘Nee, we stellen op basis van de behoefte een RFP (request for financial proposal) op, in het Nederlands, Duits of Engels. Daarin staat alle informatie, zodat de geldverstrekker direct een goed beeld krijgt. Op basis van dit stuk ‘besteden’ we de financieringsaanvraag aan bij de door ons geselecteerde banken. De bank krijgt één kans; we spelen banken niet tegen elkaar uit.’ Wat is de omvang van de fiancieringen? ‘Die varieert. Zo hebben we twee collega’s die maandelijks werken aan deals van € 1–15 mln aan senior debt, maar ook grotere aanvragen. Op dit moment is de grootste aanvraag € 242 mln. Onze voorkeur gaat uit naar € 25–65 mln.’
Bij welke recente financieringen hebben jullie een rol gespeeld?
‘We zijn er trots op dat we Fokke de Jong en zijn team hebben bijgestaan in de gehele financieringsaanvraag voor het hoofdkantoor van Suitsupply. Dit object wordt ontwikkeld op kavel C2 tegenover de RAI. We waren betrokken vanaf de pre-fundingfase en projectfinanciering tot de doorrol naar beleggingsfinanciering. ING Private Wealth & Asset Management is de geldverstrekker.
Daarnaast hebben we onlangs voor Built to Build de projectfinanciering verzorgd voor de ontwikkeling van een nieuw DC op Schiphol van 34.000 m². Hier is NIBC de financier.’
In welke vastgoedsegmenten zijn jullie actief?
‘Op dit moment is residentieel een erg populaire asset class. Daarom zijn transformatieprojecten, woningontwikkeling en herfinancieringen van residentiële portefeuilles de grootste qua volume. 50% van onze aanvragen zijn projectfinancieringen, maar we financieren ook veel DC’s, hotels, retail en light industrial, dus alle asset classes.’
Wie zijn jullie concurrenten?
‘Dat is moeilijk te zeggen. Voor de crisis was er simpelweg geen plek voor een bedrijf als het onze. Voor een aanvraag boven de € 10 mln ging de belegger rechtstreeks naar zijn bank. Door de crisis, waarbij velen voor een gesloten deur stonden, heeft deze markt zich enorm kunnen ontwikkelen en zien klanten ook de meerwaarde van een partij zoals wij.
Ook de herfinanciering van de High Tech Campus, die we in 2015 hebben begeleid, heeft enorm meegeholpen voor ons succes. Er leiden meerdere wegen naar Rome, met meer mogelijkheden dan voorheen. We bouwen met de zelfde stenen een ander huis.
Een andere partij waarbij senior debt en equity, structureren en exit bij elkaar komen heb ik naast Adelaer Real Estate nog niet gezien, maar ik hoop dat er nog vele partijen opstaan. De markt is groot genoeg voor meerdere (professionele) partijen.’
Facts
Kantoren in Den Bosch en Amsterdam
Gerealiseerd volume ultimo november 2017: ruim € 400 mln
Vanaf start Adelaer RE 2015 alleen aan senior debt >€ 950 mln
Volume in aanvraag: >€ 837 mln
Gemiddelde ltv: 65–75%
