Interview Being Development: Balans tussen geld en toekomstwaarde

Tijdens hun studie in Amsterdam werd de kiem gelegd voor de samenwerking tussen Dirk Dekker en Bas van Dam. Deze zou uitmonden in Being Development, mede-ontwikkelaar van onder meer het NHow Amsterdam RAI-hotel, de Baan Tower en Bunker-toren. Gestart in 2010, midden in de economische recessie, hebben ze in korte tijd een portefeuille opgebouwd met grote projecten. Bij het winnen van de tender voor het NHow Amsterdam RAI-hotel heeft de familieband van Bas van Dam ook meegeholpen, want hij is de zoon van Ton van Dam, met Hans van Veggel in de jaren ’80 oprichter van Multi.
Het nieuwe hotel wordt met 650 kamers het op een na grootste van de Benelux (na Corendon Village in Hoofdorp) en wordt samen met COD ontwikkeld. Deze ontwikkelaar is voor de helft eigendom van de familie Van Veggel. Van Dam: ‘Ik ken Bas van Veggel (zoon van Hans, red.) al sinds mijn jeugd, onze moeders zijn goede vriendinnen. We waren al met COD naar een aantal projecten aan het kijken om daarin samen te werken en besloten nu ook voor de RAI-locatie te gaan. De organisatie van het congrescentrum liep al jaren rond met het idee zelf een hotel te ontwikkelen, maar ze vonden het risicoprofiel te hoog. Bij de competitie telde het grondbod voor de helft mee en met de visie en de kwaliteit van het plan konden de overige punten worden verdiend. Met het spectaculaire plan van OMA hebben we vooral gewonnen dankzij de bijzondere kwaliteit.’

Eyecatcher
Sterarchitect Rem Koolhaas woont zelf om de hoek van de RAI en kent de plek dus goed. Hij zag dat een echte eyecatcher ontbrak die het complex meer smoel kan geven en de aanwezigheid in het stedelijk weefsel kan versterken. De locatie naast de A10 is echter erg druk, met voetgangers en fietsers van alle kanten. De oplossing vond hij door de monumentale driehoekige reclamezuil als inspiratie te gebruiken voor de vorm en het gebouw van de grond te tillen. ‘Het onderste deel met de entree heeft een veel kleinere voetprint dan de delen daarboven en is heel transparant. Hiermee wordt de openbare ruimte gespaard.’ Van Dam benadrukt dat het vooral dit unieke concept is geweest waardoor ze hebben gewonnen, net als het feit dat het 91 meter hoge gebouw voor iedereen toegankelijk zal zijn, met bovenin een skybar, restaurant, tv-studio en business center.
In het begin trokken Being Development en COD samen op bij ontwikkeling, marketing, verhuur en overleg met de gemeente. Nu het hotel in aanbouw is, neemt COD de leiding. Dat is volgens Van Dam logisch, aangezien Pleijsier Bouw het hotel bouwt, waarvan de eigenaar ook voor de helft eigenaar is van COD.

Behoefte van mens en omgeving
Inmiddels werkt Being Development met een team van acht mensen aan meer dan tien projecten in verschillende stadia van ontwikkeling. Er zijn meer goede mensen nodig, dus er staan verschillende vacatures open. Aan het eind van het jaar moet de organisatie zijn uitgegroeid tot 14 medewerkers. Daarnaast wekt Being samen met een groot aantal partners; bij een groot project zijn wel 30–40 mensen betrokken. ‘We hebben lange tijd geopereerd met een heel compacte organisatie’, aldus Dekker. ‘Voor we in 2014 Being Development oprichtten, werkte ik met Bas al samen aan het concept Being Home, een nieuw, duurzaam concept voor modulaire geprefabriceerde woningbouw. Ook traden we op als adviseur, manager of gedelegeerd ontwikkelaar voor opdrachtgevers. Van hieruit is onze huidige onderneming ontstaan.’ De meeste projecten realiseert Being Development met andere bedrijven, zoals All-in Real Estate in Amsterdam en Red Company (Rotterdam en Eindhoven).
‘De kern van ons handelen is om de balans te vinden tussen geld verdienen en iets neer te zetten met toekomstwaarde voor maatschappij en milieu’, vertelt Dekker. ‘De impact op het milieu moet zo klein mogelijk zijn, en we streven naar een circulaire economie. Tegelijkertijd willen we met elk project iets vernieuwend en bijzonders doen, multifunctionele gebouwen in een binnenstedelijke complexe context. Creativiteit speelt hierbij een belangrijke rol. Impactvolle woonblokken realiseren op een braakliggend terrein vinden we een mooie uitdaging. We besteden veel aandacht aan het onderzoeken van een plaats, waarbij we de wensen en behoeften van omgeving én mensen in kaart brengen. Dat laatste is een grote drijfveer binnen iedere ontwikkeling. Het is van groot belang in het creëren van ‘positive environments’, omgevingen die bijdragen aan het welzijn van mensen. Gebouwen zijn tenslotte een menselijk product. Bovenal is het belangrijk om plezier te hebben in het ontwikkelen, dat straalt ook uit naar de projecten.’

Rotterdam en Eindhoven
Vroege projecten van Being Development waren de twee kantoorpanden aan de Fred. Roeskestraat (Zuidas), Handel en The Pavilion, respectievelijk 2600 en 1800 m² groot. Beide projecten zijn inmiddels opgeleverd en verkocht aan de Duitse belegger Warburg HIH. Ze zijn gerealiseerd in samenwerking met All In Real Estate, de vastgoedonderneming van Frank Vogel, voormalig bankier bij MeesPierson (later Fortis).
In Rotterdam werd samen met Powerhouse Company van Nanne de Ru het voormalige kantoor van de Reclassering aan de Westzeedijk overgenomen en getransformeerd naar 20 appartementen en een kantoorverdieping. Dit pand wordt bijna opgeleverd. ‘Toen het kantoor leeg kwam te staan, had de Reclassering veel moeite het te verkopen’, legt Van Dam uit. ‘Toen wij met het transformatieplan kwamen, is afgesproken dat we het gebouw eerst twee jaar zouden lenen en tijdelijk zouden verhuren aan startende ondernemers. We hebben geïnvesteerd in het interieur en de bestemming gewijzigd. Met de huurinkomsten konden we het plan verder ontwikkelen en de woningen in verkoop brengen. Een aantal jaar later stond de Rotterdamse woningmarkt er veel beter voor en Rotterdam is nu hot. Alle appartementen waren dan ook snel verkocht.’
Met RED Company wordt het voormalige studentencentrum De Bunker in Eindhoven herontwikkeld door boven het betonnen gebouw een 100 meter hoge woontoren te realiseren. Het programma bestaat uit 210 appartementen, kantoorruimte en horeca. Het ontwerp is gebaseerd op het oorspronkelijke brutalistische ontwerp van de beroemde wederopbouwarchitect Huig Maaskant. Onder andere het Provinciehuis in Den Bosch, de Pier van Scheveningen, de Euromast en het Groothandelsgebouw in Rotterdam (samen met Willem van Tijen) zijn van zijn hand. ‘In het bunkerachtige pand tegenover het terrein van de TU/e vonden verschillende studentenvereniging onderdak en ook was hier de Mensa (studentenrestaurant) gevestigd. De verenigingen en andere gebruikers zijn verhuisd naar het centrum van Eindhoven en de universiteit organiseerde een besloten competitie om een nieuw leven te geven aan de plek. Samen met Powerhouse Company als architect hebben we een plan gemaakt dat voortborduurt op het ontwerp van Maaskant uit de jaren ’60. In het middeldeel komt de woontoren, die deels uit huurwoningen bestaat en deels uit koopwoningen. Over de huurwoningen zijn we in onderhandeling met een institutionele belegger.’

Aloft en Yotel
Een andere grote hotelontwikkeling van Being Development is te vinden in Leidsche Rijn. Hier wordt het Aloft Utrecht-hotel gerealiseerd pal naast de eerste fase van winkel- en woongebied Leidsche Rijn Centrum, die bijna gereed is. De positie naast station Utrecht Leidsch Rijn is aangedragen door de Lakenvelder Investment Group. Die is hier mede-ontwikkelaar, met Borghese als financier. Volgens Van Dam had de gemeente oorspronkelijk een congreshotel bedacht, maar het concept is aangepast om het beter te laten aansluiten bij het nieuwe winkelcentrum en de omgeving. ‘Hier wordt het nieuwe levendige hart van Leidsche Rijn gebouwd, een stadsdeel waar in 2025 ruim 100.000 mensen zullen wonen. Het hotel met 224 kamers en een restaurant op de begane grond is ontworpen door OZ Architecten en zal het eerste Well Certified-hotel ter wereld worden. Well is een certificering die zich niet alleen op duurzaamheid, maar ook op gezondheid en welzijn richt. Daarnaast zal het gebouw een Leed-certificaat krijgen.’
Het hotel is langjarig gehuurd door Odyssey Hotel Group, een internationaal actief hotelmanagementbedrijf, dat Aloft Utrecht zal gaan exploiteren. Odyssey Hotel Group heeft hiervoor een franchise-overeenkomst gesloten met Marriott International, eigenaar van Aloft. Aloft Utrecht zal in 2020 de deuren openen, de bouw zal in de zomer van 2018 beginnen.
In Amsterdam-Noord is Being Development ook nog bezig met een derde hotelontwikkeling. Hier verrijst Yotel Amsterdam, met 202 kamers en een van de meest bijzondere hotels van dit bij investeerders en ontwikkelaars herontdekte stadsdeel. Direct aan het Tolhuiskanaal, en bereikbaar per boot vanaf het IJ, ontwierp Studioninedots voor het hotel vijf geschakeerde volumes in een park aan het water. Ze variëren in hoogte, functie en sfeer, zijn gegroepeerd rond patio’s, met in het hart van het complex de collectieve ruimte waar toeristen, zakelijke reizigers en Amsterdammers elkaar treffen. Dekker: ‘Hier werken we nauw samen met Arup, Techniplan, BBN, Copper8, IMd en Delva Landscape Architects om een circulair gebouw te realiseren. Er komt onder andere een systeem dat water verzamelt, opslaat, filtert en hergebruikt voor meerdere toepassingen. Het zal tevens een ‘all-electric’ (gasloos) gebouw worden, waarbij we een Breeam Excellent-certificering nastreven.’

The Joan
Ten slotte werken Being Development en Steengoed BMA aan een duurzaam gebouw aan de Joan Muyskenweg, dat creatieve bedrijven een innovatieve werkplek biedt. Het pand verrijst naast het door OMA ontworpen hoofdkantoor en distributiecentrum van G-Star.
Adriaan Pelt, eigenaar van de achtergelegen groothandel in bouwmaterialen Bouwmaat, heeft een gunstig langs de A10 gelegen locatie die hij tot ontwikkeling wil brengen. Van Dam: ‘De samenwerking ontstond toen we in Amsterdam-Noord een stuk grond van Adriaan kochten om hier Yotel Amsterdam te realiseren. Adriaan is al heel lang in het gebied Overamstel actief met zijn bouwmaterialenbedrijf en hij vroeg ons met een idee voor het braakliggende plot te komen.’
Het concept is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met OZ Architecten en Cushman & Wakefield en broedplaatsontwikkelaars Erwin Schuster en Micha Wijngaarde. The Joan heeft een oppervlakte van circa 13.000 m² vvo. Door de flexibele indeling kunnen bedrijven van diverse orde en grootte zich er vestigen. In de plint van het gebouw komt horeca. Kenmerkend voor het uiterlijk van The Joan is de open structuur. Naast de grote atria en de houten dwarsverbanden die de gevel sieren, zal vanaf de A10 een transparant, licht en opvallend gebouw verschijnen. Het team van The Joan onderzoekt momenteel hoe ze kunnen faciliteren in ‘groene’ experimenten, waaronder urban farming: de mogelijkheid om experimenteel te telen in inpandige en dakkassen.

Projecten met een hoger doel
Bas van Dam en Dirk Dekker zijn samen de eigenaar van Being Development. Dekker heeft geen vastgoedachtergrond, hij studeerde Bedrijfskunde aan de VU Amsterdam en werkte als organisatieadviseur bij Boer&Croon. Toen er vanuit het ministerie, dat toen nog VROM heette, een vraag kwam hoe de bouw- en vastgoedsector moet veranderen om te voldoen aan de duurzaamheidsdoelstellingen voor 2020, maakte hij dieper kennis met deze sector. ‘Ik zag dat veel bedrijven nogal behoudend, niet duurzaam en traditioneel opereren en niet allemaal even transparant zijn. Toen ik een keer met Bas aan het borrelen was, ontstond het idee om zelf in het gat te stappen. We wilden projecten ontwikkelen door sterk vanuit het merk en de gebruiker te denken en hierover geheel transparant te zijn. De locatie en de omgeving zijn bepalend voor het programma. Dankzij de crisis was er geen grote druk en konden we onbevooroordeeld en blanco naar de plek kijken en van daaruit een vastgoedconcept creëren en als merk uitbouwen.’
Van Dam heeft wel een achtergrond in het vastgoed. Niet alleen omdat zijn vader mede-oprichter is van Multi, maar ook heeft hij ervaring opgedaan met vastgoedinvesteringen in de Verenigde Staten. Hij werkte als vice-president voor United Development Company, de Amerikaanse dochter van United Investment Company. Dit is een onderneming van Ton van Dam. UDC heeft sinds 2007 voor $ 500 mln aan vastgoed ontwikkeld of onder management gehad en heeft nu in de Verenigde Staten een vastgoedportefeuille van € 100 mln. ‘Kenmerkend voor vastgoedontwikkeling in de VS is dat de projecten een snelle omlooptijd hebben en sterk financieel gedreven zijn. Daarbij is minder aandacht voor creativiteit en duurzaamheid. Eind 2009 besloot ik me te richten op duurzame ontwikkelingen in Nederland.’
Being streeft met zijn projecten naar een hoger doel: de kwaliteit van het leven verbeteren en een sociale inclusieve en duurzame samenleving creëren. ‘Een vanzelfsprekende ambitie’, aldus van Dam en Dekker. ‘Met onze projecten willen we mensen bewust maken van hun omgeving, de waarde van natuur en sociale connecties.’
De komende projecten staan in het teken van duurzaamheid, technologie, welzijn & gezondheid, creativiteit en gemeenschapszin. Momenteel werkt Being Development aan een aantal interessante grootschalige mixed-use concepten, maar ook een houten woontoren staat op het programma. Het streven is meerdere projecten in één gebied te realiseren die op verschillende vlakken meer impact hebben. ‘Daarnaast gaan we lesgeven aan de Design Academy Eindhoven. We willen mensen blijven inspireren met onze projecten, visie en manier van werken’, aldus Van Dam. ‘Educatie is key.’