De internationale vastgoedadviseurs kregen vorig jaar harde klappen, maar de beurswaarden van de grootste spelers liggen inmiddels ruim boven pre-corona niveau.
Door Peter Schutte
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 16 juli 2021
Een jaar terug bekeek PropertyNL hoe de grote internationale vastgoedadviseurs op de beurs werden afgestraft door de coronacrisis en welke spelers het meest robuust bleken. Zo vlak voor de publicatie van de halfjaarcijfers 2021 zien we dat de beurskoersen van vrijwel alle adviseurs inmiddels hoger en soms zelfs ruim hoger liggen dan voor de crisis. Door corona viel het aantal transacties fors terug, en daarmee ook de adviesrol. Maar volgens de beurs zijn de vooruitzichten voor de grootste internationale vastgoedadviseurs inmiddels beter dan ooit.
Achtbaanrit op de beurs
De koers van CBRE stond in februari 2020 op $ 60, zakte naar $ 34 en noteert inmiddels $ 84. Dat is liefst 40% hoger dan vóór corona en impliceert een beurswaarde van $ 28,3 mrd. Colliers ging van $ 90 naar $ 38 en gaat nu voor $ 110 in andere handen over. Dat is 27% boven pre-corona en goed voor een beurswaarde van $ 4,8 mrd. JLL halveerde ruimschoots van $ 173 naar $ 81 en doet nu $ 190, 10% boven pre-corona niveau en gelijk aan een beurswaarde van $ 9,8 mrd. Cushman & Wakefield zakte van $ 19 naar $ 9 en noteert nu $ 17 (beurswaarde: $ 3,8 mrd). Het in Londen genoteerde Savills kwam van £ 12,37 naar een dieptepunt van £ 6,51 en staat nu op £ 11,50 (beurswaarde £ 1,6 mrd). De laatste twee zijn dus nog niet geheel hersteld. CBRE en Colliers zijn volgens beleggers het sterkst uit de crisis gekomen. Vorig jaar bleek al dat CBRE en Colliers de meeste veerkracht toonden, terwijl de aanvankelijke koersafstraffing er niet minder om was.
CBRE
Geheel 2020 leverde voor CBRE een winstdaling van 11,7% op tot $ 3,27. De winst per aandeel (wpa) over het eerste kwartaal van dit jaar lag alweer 15% hoger dan een jaar terug. Voor geheel 2021 verwacht CBRE dat de onderliggende wpa ‘meaningfully’ boven het piekniveau van 2019 ($ 3,71) zal uitkomen. De term meaningfully komt niet voor in de bekende Schaal van Mock, maar een duidelijke (7–12%) winstgroei komt het dichtst in de buurt. De marktconsensus (bron: marketwatch.com), een gemiddelde verwachting van gepolste analisten als Morgan Stanley en Credit Suisse, ligt op een wpa van $ 3,98 (+7%). Het aandeel CBRE wordt daarmee verhandeld tegen een koers-winstverhouding (k/w) van 21. Bij de jaarcijfers 2020, gepubliceerd vlak voor de coronacrisis, voorspelde het concern een groei van de wpa met dubbele cijfers. Het zou het elfde jaar op rij zijn dat dit behaald zou worden. Die $ 3,98 werd dus eigenlijk al voor 2020 voorzien, en toen bedroeg de k/w circa 15. Dat het aandeel nu een veel hogere waardering kent, moet gezien worden in het perspectief van de gehele mondiale aandelenmarkten, waar waarderingen de laatste tijd flink zijn opgelopen. Analisten voorspellen tot 2025 voor CBRE een dubbelcijferige groei van de wpa. De k/w zou daarmee eind 2025 zijn teruggelopen tot 14 keer de door de markt verwachte wpa van $ 5,97 in dat jaar.
Colliers
Bij Colliers daalde de wpa vorig jaar met 11% van $ 4,67 tot $ 4,18. In het eerste kwartaal van dit jaar wist Colliers echter de onderliggende wpa vergeleken met een jaar terug bijna te verdubbelen. Colliers verhoogde hierop zijn outlook voor 2021 voor omzet en onderliggende operationele Ebitda-resultaat van 10–25% naar 15–30% groei. De analistenconsensus gaat voor dit jaar uit van een wpa van $ 4,82, 15% meer dan over 2020 en ook hoger dan de $ 4,67 over 2019. Dat geeft een k/w van 23. Voor 2022 rekent de markt op een winstgroei van dik 9% en voor 2023 zelfs op 24%, waarmee de k/w terugloopt tot 17.
JLL
JLL zag de onderliggende wpa over 2020 met 33% dalen van $ 14,09 tot $ 9,46, maar over het eerste kwartaal verviervoudigde de wpa tot $ 2,10. ‘2021 zal een jaar worden van sterk herstel’, aldus het concern. De analistenconsensus rekent voor dit jaar op een wpa van $ 13,26, goed voor een k/w van 14,3. Voor 2022 ligt de marktverwachting op een wpa van $ 14,87.
Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield zag de wpa over 2020 halveren van $ 1,64 tot $ 0,81 per aandeel. Het eerste kwartaal van dit jaar leverde echter $ 0,11 per aandeel op, tegen $ 0,03 een jaar terug. Voor 2021 ligt de analistenconsensus op $ 1,21, goed voor k/w van 14. Pas in 2023 wordt met $ 1,82 een hoger resultaat dan in 2019 voorzien.
Savills
Savills ten slotte zag de wpa vorig jaar met 20% dalen van 60,6 pence naar 49 pence. Bij de jaarvergadering afgelopen 12 mei liet het weten dat de resultaten tot dusver ruim boven het niveau van 2020 lagen. De eerste inzage in de resultaten van dit jaar volgt op 5 augustus. Analistenschattingen liggen rond de 54 pence wpa voor dit jaar. Dat geeft een k/w van 21. Voor 2022 schat de markt een wpa van 65 pence en voor 2023 van 73 pence.
Conclusie
CBRE en Colliers hebben de afgelopen jaren hun portfolio flink versterkt door geografische spreiding. Ook hebben ze meer focus gelegd op terugkerende ‘recurring’ omzet als beheer, wat ze dus minder afhankelijk maakt van transacties. Dit maakt hen robuuster, wat ook terug te zien is in de resultaten. Tegelijk hebben zij flink geïnvesteerd in it, waardoor de productiviteit omhoog gaat. Daardoor zijn hun beurswaarderingen ook verder doorgelopen. Een dieper dal in de resultaten bij JLL en naar verwachting pas volgend jaar een hoger resultaat dan in 2019 resulteert in een flink lagere waardering dan CBRE en Colliers, maar wel hoger dan voor de crisis. Cushman & Wakefield ziet de resultaten naar verwachting pas in 2023 boven 2019 uitkomen, en is daardoor ook nog niet geheel in koers hersteld. Wel ligt ook hier de k/w hoger dan voor de crisis. De wat kleinere speler Savills kent historisch een relatief hoge waardering. In absolute termen is het wel een achterblijver, en dat is ook in de verwachte resultaten terug te zien. Analisten blijven over het algemeen positief over de Amerikaanse fondsen (Savills valt hier buiten). Voor CBRE geven 3 van de 8 analisten een koopadvies. Voor Colliers is dat zelfs 6 van de 7. JLL en C&W wordt door de helft van de door Marketwatch gepolste analisten van een koopadvies voorzien. De waarderingen zijn dan weliswaar opgelopen, ook in lijn met de beurs in het algemeen, maar de verwachte winstgroei voor de komende jaren is navenant.
