Het Amerikaanse Greystar kijkt met de visie van een langetermijnbelegger naar het beheer van appartementen. De portefeuille telt inmiddels bijna een half miljoen units wereldwijd
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 26 oktober 2018
Voor een bedrijf dat pas in 2015 in Nederland een kantoor opende, heeft Greystar forse stappen gezet. Zo is het bedrijf uniek in het aantal woningen dat het op dezelfde locatie ontwikkelt, 1600 appartementen in Amsterdam Zuidoost direct tegenover het AMC-ziekenhuis en naast station Holendrecht. Als deze woningen zijn gerealiseerd, en de dit jaar aangekondigde projecten in onder andere Utrecht en Rotterdam plus de bouw van een nieuw appartementencomplex direct naast de Campus Diemen Zuid, heeft Greystar meer dan 6000 woningen in Nederland in portefeuille.
Het acquisitieteam onder leiding van Eelko Korteweg, director Acquisitions and Development, ziet nog volop mogelijkheden. De eerste slag is al geslagen. Greystar heeft onlangs het kantoorgebouw gekocht op de Campus Diemens Zuid, het enige pand dat de vastgoedonderneming op deze locatie nog niet in bezit had. Welke functie het 4500 m² grote gebouw zal krijgen is nu onderwerp van studie. Mark Kuijpers, managing director Netherlands: ‘We kijken nadrukkelijk met een langetermijnvisie naar de campus. Uiteindelijk willen we op dit grote OV-knooppunt midden in de Metropoolregio een diverse stadswijk realiseren.’
Verschillende doelgroepen
Wie kijkt naar de start van Greystar in ons land, krijgt al snel de indruk dat het bedrijf zich specialiseert in studentenhuisvesting. Kuijpers: ‘Dat is bij toeval zo gekomen. Toen we in 2015 in Nederland begonnen, was er grote vraag naar woningen voor studenten. Daar zijn we op in gesprongen, want onze visie op wat ‘wonen’ is – niet alleen een fysiek product maar vooral ook service en beleving – past goed bij deze generatie stedelingen.’
Greystar is echter meer dan een aanbieder van studentenappartementen. Van de 6000 woningen die de onderneming op dit moment in ontwikkeling heeft, is uiteindelijk maar een derde gericht op studenten. De overige twee derde bestaat uit woningen, gericht op een- en tweepersoonshuishoudens en kleine startende gezinnen. In Nederland betekent dit dat Greystar huurappartementen aanbiedt van 20–28 m² voor studenten, weer iets grotere studio’s voor young professionals, appartementen van 40–55 m² voor een- en tweepersoonshuishoudens en van 60–75 m² voor kleine gezinnen en senioren. Die afmetingen moeten niet vergeleken worden met traditionele appartementen die we in Nederland kennen.
Onderdeel van de appartementengebouwen zijn voorzieningen specifiek voor de bewoners zoals een lounge/lobby, gym, bibliotheek, coffee corner, atelier/studio, gemeenschappelijke tuin, en overige gemeenschappelijke ruimten die zijn afgestemd op de behoeften en leefstijlen van de doelgroepen die in een gebouw wonen. Deze gemeenschappelijke ruimten zijn feitelijk een verlengstuk van het private appartement. De beleving van de woongebouwen die Greystar realiseert zijn daarmee heel anders dan van de traditionele woongebouwen in Nederland.
Kuijpers: ‘Voor de woonbeleving die we onze bewoners willen bieden zijn veel bestaande woongebouwen niet geschikt. Om onze concepten goed te kunnen laten slagen, ligt nieuwbouw vaak meer voor de hand.’
Toen Greystar in Nederland begon, kon het bedrijf makkelijk aan panden komen die redelijk eenvoudig geschikt waren te maken voor studenten. ‘Vandaar onze start op de markt voor studentenhuisvesting. Young professionals, kleine gezinnen en senioren stellen meer eisen. Om voor hen ons woonproduct uit te rollen is meestal nieuwbouw nodig’, licht Kuijpers toe.
Vandaar dat Greystar is gestart met de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid, met een nieuwbouwcomplex specifiek gericht op één- en tweepersoonshuishoudens. Van Wijnen bouwt hier momenteel ruim 700 eenheden. Over de volgende fase hier wordt ook al overlegd met de gemeente Diemen: Greystar zou aan de campus graag een nieuw gebouw voor senioren toevoegen, zodat een echt diverse stadswijk ontstaat.
Andere kijk op de markt
‘Wij hebben een andere invalshoek waarmee we naar de woningmarkt kijken dan de meeste collega’s’, zegt Korteweg. ‘We zijn van oorsprong geen ontwikkelaar, maar een beheerder. En dan niet alleen een technisch beheerder die je gewoonlijk bij huurwoningen ziet, maar veel meer een beheerder van de community van de bewoners die in het gebouw wonen. De ervaring die we in de afgelopen 25 jaar mondiaal hebben opgedaan in het beheer van woongebouwen passen we toe in de nieuwe panden die we ontwikkelen met onze partners.’
Kuijpers: ‘Een tweede kenmerk van onze aanpak is dat wij werken voor grote institutionele beleggers. Die kijken naar de lange termijn. Dat past bij onze aanpak. Wij verbinden ons voor de lange termijn aan een plek en aan een gebouw. Wij realiseren rendement door juist door de jaren heen waarde toe te voegen en ons te richten op de woonbeleving van onze bewoners. Als die tevreden zijn, zijn onze partners dat ook. Dit komt naar voren in het OurDomain-woonconcept dat we in de markt zetten.’
Stedelijke omgeving
OurDomain is gericht op de woonconsument die graag in een stedelijke omgeving woont. Compact, met alle hedendaagse wooncomfort, een uitgebreide dienstverlening onder handbereik en tegen een betaalbare huur. De appartementen zijn onder andere bedoeld voor de young professional die flexibel wil zijn in zijn onderdak, omdat hij over twee jaar misschien in een heel ander land werkt. Of voor de één- en tweepersoonshuishoudens die zich nog niet willen vastleggen aan een koopwoning. Het grootste deel van de appartementen van het OurDomain-concept is volledig ingericht, de nieuwkomer hoeft alleen zelf nog een persoonlijke touch aan zijn appartement te geven.
Kuijpers: ‘Gemak is een belangrijk principe. In- en uithuizen in onze woningen moet een plezierige ervaring zijn. Geen gedoe, geen stress. Het belangrijkste is dat onze bewoners zich op hun gemak gemak voelen. Dat doen we niet alleen met de uitrusting van de woningen, maar ook door tijd te steken in het opzetten van een community. Ongedwongen, niets hoeft, maar als je wilt kun je in de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen contact leggen met andere bewoners. Juist de overgang van de openbare ruimte via de semipublieke ruimte met een prettige gezellige atmosfeer naar je privé-appartement maakt dat het fijn thuiskomen is.’
Uitrol van OurDomain
Campus Diemen Zuid is geheel afgestemd op de student, maar pal ernaast wordt het nieuwe gebouw volgens het OurDomain-concept ingevuld. De opening staat gepland in het derde kwartaal 2019.
De 1559 appartementen die Greystar in Amsterdam Holendrecht realiseert, krijgen ook het OurDomain-logo. Het complex ligt naast station Holendrecht en omvat drie te bouwen woontorens met daartussen een parkachtig landschap. Om ruimte te maken is het oude Holendrecht centrumgebouw van 40.000 m² inmiddels gesloopt. Oplevering wordt verwacht in medio 2020.
Een jaar later, in 2021, opent Greystar naar verwachting de deuren van OurDomain Rotterdam. Aan de Blaak, vlakbij de Markthal, komen 612 appartementen.
De vierde locatie is de Merwedekanaalzone in Utrecht, waar Greystar afgelopen zomer een grote ontwikkeling heeft aangekondigd. Het gaat om een plot van 37.000 m² aan de Europalaan. Ook dit wordt een OurDomain-complex met meer dan 1000 appartementen in een gebied waar de stad Utrecht in totaal 6000–10.000 nieuwe woningen wil laten bouwen.
Korteweg: ‘Het is een plek waar we ons OurDomain-concept uitstekend kunnen realiseren. Het is binnenstedelijk met een hoge leefbaarheidsambitie en dat biedt veel mogelijkheden om het gebied zelf in te vullen.’
Profiel Greystar
Greystar is in 1993 opgezet door de Amerikaan Bob Faith, die nog steeds grootaandeelhouder is van het bedrijf. De kernactiviteit was toen en is nog steeds het beheer van woningcomplexen in opdracht van grote institutionele beleggers. Faith startte met beheeropdrachten voor 9000 appartementen. Inmiddels gaat de omvang van de beheerportefeuille richting 500.000 units wereldwijd, waarvan circa 480.000 stuks in de VS. Daarmee is het de grootste beheerder van appartementen in de VS. De beleggingswaarde van de gehele portefeuille is ongeveer $ 80 mrd.
Daarnaast beheert het bedrijf appartementen van derden met een totale waarde van circa $ 31 mrd. Momenteel heeft Greystar een ontwikkelingsportefeuille van $ 12 mrd.
Pas in 2013 zette de beheerorganisatie de eerste stappen buiten de VS, met de opening van vestigingen in Mexico en Londen. In 2015 volgde het kantoor in Den Haag.
Onlangs zijn daar vestigingen in Duitsland, Spanje en Frankrijk bij gekomen.
Gerelateerde artikelen:
